《绩后》一文综合大行於新地公布业绩后最新目标价及观点

新鸿基地产 (00016.HK) 今早平开后持续向上，盘中曾高见 144.9 元一度弹高 6.3%，现升 4.9%，报 143 元。花旗指新地在 2026 财年上半年录得 175 亿港元销售，加上「海日湾二期」的 90 亿港元，全年销售有望突破 350 亿港元，超越公司原定 300 亿港元目标。该行指新地 2026 财年上半年派息增长 3%，决定调高对其 2026 至 2028 财年的股息预测至每股 3.88、4.15 及 4.50 港元，基於盈利及股息前景改善，花旗维持「买入」评级及「首选」地位，并将目标价由 105 港元大幅上调至 168 港元，折让幅度收窄至净资产值的 20%。

新地昨日 (26 日) 收市后公布截至去年 12 月底止中期业绩，营业额 527.05 亿元，按年升 32%。纯利 102.47 亿元，按年升 36.2%；每股盈利 3.54 元。派每股中期息 98 仙，上年同期派 95 仙。在撇除投资物业公平值变动的影响后，可拨归公司股东基础溢利按年升 16.7% 至 122.13 亿元，每股基础溢利 4.21 元。期内，集团来自物业销售的溢利为 48.85 亿元，按年升 94.9%。按所占权益计算，集团期内录得的合约销售总额约 189 亿元。期内的总租金收入按年持平，为 122.85 亿元，净租金收入按年下跌 1% 至 89.5 亿元。

期内，集团在香港的物业投资组合继续为集团带来庞大而稳定的经常性收入。连同所占合营企业及联营公司的贡献，集团的总租金收入按年持平，为 87.97 亿元，而整体出租率则维持在高水平。截至去年底，集团的净负债比率为 13.5%，利息覆盖率为 8.7 倍。

【中期派息增 憧毛利率上升】

花旗指，新地受惠於利润率回升，预计新地至 2028 财年每股盈利及股息将录得 7% 的年均增长。花旗上调盈利预测，主要基於五大因素：一是香港销售有望在 2026 财年超越 350 亿港元；二是营业利润率在 2026 财年下半年回升至约 15%，并於 2027 至 2028 财年突破 20%；三是尚未入帐的销售规模庞大，包括香港约 220 亿港元 (利润率 15-20%) 及内地约 40 亿港元 (利润率约 30%)；四是中期租金收入有望受惠於楼面面积扩张、办公室出租率提升，以及零售租金於 2026 年底回复平稳；五是负债比率进一步降至 13%，具备充足空间进行新投资。公司亦重申无需任何稀释股权的融资安排。

摩根大通指，新地 2026 财年上半年盈利按年增长 17%，远超预期的 4% 增幅，主要受惠於中国内地发展项目表现强劲。值得留意的是，公司三年来首次上调中期股息 3%，显示管理层对前景充满信心。同时，净负债比率由 15.1% 进一步改善至 13.5%。随着香港地产项目利润率有望由 8% 回升至中双位数水平，新地未来三年盈利年均增长可达 6%，若销售动能持续强劲，增长更有上行空间。在香港发展商之中，新地的盈利增长最具可见性。加上公司拥有约 2,000 亿港元可售资源，能充分把握市场复苏，估值溢价有望持续，并因稀缺性而获得支持。花旗指出，香港楼市已由「复苏初期」步入「扩张期」，因此预期新地的净资产折让将由目前的 34% 逐步收窄至 22%，与过往行业处於扩张阶段时的平均水平一致。基於此，花旗将新地目标价定为 162 港元，意味着仍有 19% 的上升空间。

摩根士丹利，新地 2026 财年上半年香港地产项目利润率由 2025 财年的 12.2% 下跌至 7.6%，显示利润率承压，但相信已触底，预期利润率将於 2026 财年下半年显着回升至约 15%。该行指新地目前估值具吸引力，估值为预期市账率 0.6 倍及长期股息 2.8 回厘，虽然股息率已不算特别高，但该股仍被视为香港楼价及港股市场复苏的代表性标的。换言之，投资者若看好香港房地产及股市的持续回暖，新地的股价表现将成为重要的参考指标。

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下表列出 5 间券商对新地 (00016.HK) 投资评级及目标价：

券商│投资评级│目标价

花旗│买入│105 元->168 元

高盛│买入│159->164 元

摩根大通│增持│162 元

里昂│跑赢大市│110->148 元

摩根士丹利│增持│120 元

券商│观点

花旗│强劲资产周转率提升利润率，盈利表现理想增派息

高盛│本地物业销售超额完成，中期每股派息增加有惊喜

摩根大通│中期盈利增长胜预期，净负债比率进一步改善，料资产净值降至 22%

里昂│中期派息增加释放积极信号。市场情绪好转，将资产净值降至 30%

摩根士丹利│每股派息增加有惊喜，本港物业销售利润率虽降但料已见底