<p>分析师表示，香港面临困境的办公楼业主正在加大力度将其资产转变为共享办公空间和学生宿舍，以适应激烈的竞争和对高品质的追求。预计今年和明年将有约 350 万平方英尺的新高端办公空间完工，此外在 2024 年和 2025 年还将增加 450 万平方英尺，租户越来越倾向于迁移到新的现代办公场所，这导致大型成熟业主和非高端资产所有者的命运出现分化。Savills 香港的研究与咨询总监 Jack Tong 表示：“持续的 ‘高品质迁移’ 给老旧非优质办公楼的业主带来了深刻而日益严峻的挑战。随着高价值行业的企业整合到现代、符合环境、社会和治理（ESG）标准的建筑中，对次级空间的需求收缩到小型本地企业、后勤职能和初创企业——这些企业对价格非常敏感，并且有更多选择。” 这种情况迫使业主提供显著的租金优惠以留住租户。Tong 表示：“对许多业主来说，资产过时不再是一个遥远的风险，而是对现金流和资产可行性的直接威胁。” 鉴于这种情况，积极的业主正在探索重新定位资产和将未充分利用的办公楼层转变为共享办公空间和学生宿舍等策略。Tong 表示：“我们看到共享办公空间需求的近期反弹，2025 年共享办公租赁的总面积达到 170 万平方英尺，比 2017 年市场整合时增长了 50%。” Tong 还提到，业主在这一领域变得更加活跃，在自己的物业中设立共享办公业务，以提供完整的租赁生态系统。例如，2024 年，香港最大的业主和开发商之一的长江实业推出了 CK Office Suites，以管理位于中环长江中心 45 楼的共享办公空间。Savills 表示，由于该行业存在巨大的供需失衡，转型为学生住房的步伐也在加快，目前香港估计缺少 88,000 个学生床位。“最新的城市旅馆计划显示，该计划下收到 25 份申请，涉及增加 5,100 个床位，其中 23 个是商业改建，两个是新建项目。” Tong 表示。最近，位于观塘的 B 级建筑 Rich China Center 的业主向城市规划委员会申请将该资产改建为学生宿舍，提供 117 个房间，总共 225 个床位。《南华早报》已联系 Rich China Center 的业主以获取评论。与此同时，城市的办公物业市场显示出稳定的迹象，2025 年的净吸纳量为 210 万平方英尺，为 2018 年以来最高。净吸纳量是指被租户占用的总面积减去空置面积。中环的改善幅度最大，第四季度净吸纳量为 234,800 平方英尺，为该市主要商业中心自 2015 年第二季度以来的最高水平。CBRE 表示，全年净吸纳量为 496,000 平方英尺，为 2007 年以来的最佳年度增长。尽管租赁活动有所回升，但城市整体办公租金同比下降 2.9%，为 2019 年以来的最低水平，房地产咨询公司补充道。根据 Knight Frank 的数据，需求主要来自金融公司，占 2025 年最后两个季度总租赁量的 69% 和 62%。因此，预计中环的高端办公楼将在今年表现优于整体市场，租金可能上涨多达 8%，而香港岛的租金可能下降多达 5%。Knight Frank 补充道，除了重新利用，小型业主还可以通过 “选择性和成本效益的升级而非全面重建来增强竞争力”，以在艰难的租赁环境中生存。Knight Frank 大中华区研究与咨询经济学家 Keith Chan 表示：“对大堂、电梯系统、建筑服务和与 ESG 相关的特征的改进可以显著提升租户的感知。” 他说：“这种重新定位可能有助于吸引来自家族办公室、精品金融公司和专业服务等租户的细分需求，这些租户的偏好正在转向更高质量、管理更好和更高效的办公环境。”</p>

房地产指数 ETF - iShares 道琼斯

美国房地产 ETF - Vanguard

美国房地产投资信托 ETF - Charles Schwab

美国房地产 ETF - SPDR

<p>香港的小型房东正在通过将办公空间改造成共享办公区和学生宿舍来适应竞争。随着高端办公空间的显著增加，老旧建筑面临挑战，因为租户更倾向于现代化设施。分析师指出，共享办公的趋势正在转变，预计到 2025 年将租赁 170 万平方英尺的空间。由于目前缺少 88,000 个床位，学生住房领域也在扩张。尽管租赁活动略有增加，但整体办公租金同比下降了 2.9%，高端办公预计将优于市场表现</p>

<p>Hong Kong’s struggling office landlords are ramping up efforts to convert their assets into co-working spaces and student accommodation in a bid to adapt to intense competition and the flight to quality, according to analysts. With some 3.5 million sq ft of new premium office space expected to be completed this year and next, on top of the 4.5 million sq ft added in 2024 and 2025, tenants are increasingly choosing to relocate to new and modern offices, leading to diverging fortunes for big established landlords and non-premium asset owners. “The persistent ‘flight to quality’ creates a profound and escalating challenge for owners of older, non-prime office buildings,” said Jack Tong, director for research and consultancy at Savills Hong Kong. “As corporates from high-value sectors consolidate into modern, ESG [environmental, social and governance]-compliant buildings, the demand for secondary space contracts to smaller local businesses, back-office functions and start-ups – all of which are highly price sensitive and have more options.” This situation is forcing landlords to offer significant rent concessions to keep tenants. “For [many] landlords, asset obsolescence is no longer a distant risk but an immediate threat to cash flow and asset viability,” Tong said. Given the situation, proactive landlords are exploring strategies such as repositioning their assets and converting underutilised office floors into co-working spaces and student accommodation. “We have seen a recent rebound in co-working space requirements, with total co-working leased floor space amounting to 1.7 million sq ft in 2025, 50 per cent higher than in 2017 when the market was consolidating,” Tong said. Landlords were becoming more active in the segment, setting up their co-working operations in their own premises to provide a full leasing ecosystem, according to Tong. For example, in 2024, CK Asset Holdings, one of Hong Kong’s largest landlords and developers, launched CK Office Suites to manage a co-working office space on the 45th floor of Cheung Kong Center in Central. The conversion to student housing was also gathering pace because of a huge supply-and-demand imbalance in the sector, according to Savills, which estimated an 88,000-student-bed deficit in Hong Kong currently. “The latest Hostel in the City Scheme reveals 25 applications were received under the scheme, involving an addition of 5,100 beds, of which 23 were commercial conversions and two new builds,” Tong said. Recently, the owners of Rich China Center, a grade B building in Kwun Tong, applied to the Town Planning Board to convert the asset into a student hostel, providing 117 rooms with a total of 225 beds. The South China Morning Post has reached out to the owners of Rich China Center for comment. Meanwhile, the city’s office property market was showing signs of stability, with net absorption of 2.1 million sq ft in 2025, the most since 2018, according to CBRE. Net absorption refers to the total amount of space taken up minus the space left vacant by tenants. Central recorded the biggest improvement with a net absorption of 234,800 sq ft in the fourth quarter, the highest for the city’s main business hub since the second quarter of 2015. Net absorption for the full year stood at 496,000 sq ft, the best annual gain since 2007, CBRE said. Despite the pickup in leasing, overall office rents in the city fell 2.9 per cent year on year, the least since 2019, the property consultancy added. Demand mainly came from financial companies, accounting for 69 per cent and 62 per cent of total take-up in the last two quarters of 2025, according to Knight Frank. As a result, premium offices in Central are expected to outperform the broader market this year, with rents likely to rise by as much as 8 per cent, while rents on Hong Kong Island could fall by as much as 5 per cent, Knight Frank added. Besides repurposing, small landlords can also survive the tough leasing environment by “enhancing competitiveness through selective and cost-effective upgrades rather than full-scale redevelopment”, said Keith Chan, economist for research and consultancy for Greater China at Knight Frank. “Improvements to lobbies, lift systems, building services and ESG-related features can materially uplift tenant perception,” he said. “Such repositioning may help capture niche demand from occupiers such as family offices, boutique financial firms and professional services, whose preferences are shifting towards higher-quality, well-managed and more efficient office environments.”</p>
<div class="lb-trans"><p>分析师表示，香港面临困境的办公楼业主正在加大力度将其资产转变为共享办公空间和学生宿舍，以适应激烈的竞争和对高品质的追求。预计今年和明年将有约 350 万平方英尺的新高端办公空间完工，此外在 2024 年和 2025 年还将增加 450 万平方英尺，租户越来越倾向于迁移到新的现代办公场所，这导致大型成熟业主和非高端资产所有者的命运出现分化。Savills 香港的研究与咨询总监 Jack Tong 表示：“持续的 ‘高品质迁移’ 给老旧非优质办公楼的业主带来了深刻而日益严峻的挑战。随着高价值行业的企业整合到现代、符合环境、社会和治理（ESG）标准的建筑中，对次级空间的需求收缩到小型本地企业、后勤职能和初创企业——这些企业对价格非常敏感，并且有更多选择。” 这种情况迫使业主提供显著的租金优惠以留住租户。Tong 表示：“对许多业主来说，资产过时不再是一个遥远的风险，而是对现金流和资产可行性的直接威胁。” 鉴于这种情况，积极的业主正在探索重新定位资产和将未充分利用的办公楼层转变为共享办公空间和学生宿舍等策略。Tong 表示：“我们看到共享办公空间需求的近期反弹，2025 年共享办公租赁的总面积达到 170 万平方英尺，比 2017 年市场整合时增长了 50%。” Tong 还提到，业主在这一领域变得更加活跃，在自己的物业中设立共享办公业务，以提供完整的租赁生态系统。例如，2024 年，香港最大的业主和开发商之一的长江实业推出了 CK Office Suites，以管理位于中环长江中心 45 楼的共享办公空间。Savills 表示，由于该行业存在巨大的供需失衡，转型为学生住房的步伐也在加快，目前香港估计缺少 88,000 个学生床位。“最新的城市旅馆计划显示，该计划下收到 25 份申请，涉及增加 5,100 个床位，其中 23 个是商业改建，两个是新建项目。” Tong 表示。最近，位于观塘的 B 级建筑 Rich China Center 的业主向城市规划委员会申请将该资产改建为学生宿舍，提供 117 个房间，总共 225 个床位。《南华早报》已联系 Rich China Center 的业主以获取评论。与此同时，城市的办公物业市场显示出稳定的迹象，2025 年的净吸纳量为 210 万平方英尺，为 2018 年以来最高。净吸纳量是指被租户占用的总面积减去空置面积。中环的改善幅度最大，第四季度净吸纳量为 234,800 平方英尺，为该市主要商业中心自 2015 年第二季度以来的最高水平。CBRE 表示，全年净吸纳量为 496,000 平方英尺，为 2007 年以来的最佳年度增长。尽管租赁活动有所回升，但城市整体办公租金同比下降 2.9%，为 2019 年以来的最低水平，房地产咨询公司补充道。根据 Knight Frank 的数据，需求主要来自金融公司，占 2025 年最后两个季度总租赁量的 69% 和 62%。因此，预计中环的高端办公楼将在今年表现优于整体市场，租金可能上涨多达 8%，而香港岛的租金可能下降多达 5%。Knight Frank 补充道，除了重新利用，小型业主还可以通过 “选择性和成本效益的升级而非全面重建来增强竞争力”，以在艰难的租赁环境中生存。Knight Frank 大中华区研究与咨询经济学家 Keith Chan 表示：“对大堂、电梯系统、建筑服务和与 ESG 相关的特征的改进可以显著提升租户的感知。” 他说：“这种重新定位可能有助于吸引来自家族办公室、精品金融公司和专业服务等租户的细分需求，这些租户的偏好正在转向更高质量、管理更好和更高效的办公环境。”</p>
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香港的小房东们转向共享办公空间和学生宿舍以求生存