在周五，Braemar Hotels &amp; Resorts（纽约证券交易所代码：BHR）在其财报电话会议上讨论了第四季度的财务结果。完整的会议记录如下。
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<h2>完整会议记录</h2>
Regina
大家好，感谢您的耐心等待。我是 Regina，今天将担任您的会议主持人。此时，我想欢迎大家参加 Braemar Hotels &amp; Resorts 2025 财年第四季度业绩电话会议，所有线路已静音以防止背景噪音。在发言者发言后，将进行问答环节。如果您在此期间想提问，只需按电话键盘上的星号，然后按数字一。要撤回您的问题，请再次按星号一。现在我将会议交给公关总监 Allison Beach。请继续。早上好，欢迎大家。
Allison Beach
感谢您参加今天的电话会议，回顾 Braemar Hotels &amp; Resorts 2025 财年第四季度和全年业绩，并向您更新近期进展。今天参加会议的有 Richard Stockton，董事长兼首席执行官，Derek Eubanks，首席财务官，以及 Chris Nixon，执行副总裁兼资产管理负责人。业绩结果以及本次电话会议的网络收听通知已于昨天通过新闻稿发布。让我提醒您，本次电话会议中的某些声明和假设包含或基于前瞻性信息，并根据联邦证券法规的安全港条款作出。这些前瞻性声明受到众多假设、不确定性以及已知或未知风险的影响，这可能导致实际结果与预期结果有重大差异。这些因素在公司向证券交易委员会提交的文件中有更详细的讨论。本次电话会议中包含的前瞻性声明仅在本次电话会议日期有效，公司没有义务公开更新或修订这些声明。会议中所作的声明不构成出售或招揽购买任何证券的要约。证券的发行仅通过注册声明和招股说明书进行，相关信息可在 www.sec.gov 查阅。此外，本次电话会议中使用的某些术语为非 GAAP 财务指标，其调节信息已在公司于 2026 年 2 月 26 日向 SEC 提交的 8K 表格中的财报发布及附表中提供，并可通过公司网站 www.bhreit.com 访问。每位听众都被鼓励查看财报发布中提供的调节信息以及发布中提供的所有其他信息。此外，除非另有说明，本次电话会议中讨论的所有报告结果均比较截至 2025 年 12 月 31 日的第四季度和全年与截至 2024 年 12 月 31 日的第四季度和全年。我现在将电话会议交给 Richard Stockton。请继续。
Richard Stockton
理查德，早上好，欢迎参加我们 2025 年第四季度及全年财报电话会议。在我开始之前，我想提醒大家，早在八月份，我们宣布启动 Braemar 的出售流程。公司已聘请 Robert W. Baird &amp; Co.作为其财务顾问，并已启动出售流程。正如我们在新闻稿中强调的，出售流程没有设定截止日期或明确的时间表，无法保证该流程会导致公司或其资产的出售。在评估所有潜在选项以创造股东价值的背景下，我们还任命了 Real Estate Broker Co. Advisors 来评估与公司出售流程相关的单个资产销售的潜力。我们期待在董事会批准下一步具体交易或确定某项发展值得公开披露时尽快提供更新。话虽如此，让我开始今天的电话会议，先提供一个简要概述。然后，德里克将提供我们的财务业绩回顾，克里斯将提供我们的资产管理活动更新。之后，我们将开放问答环节。今天电话会议的几个关键主题。首先，我很高兴地报告，尽管我们可比的第四季度每间可用房收入（RevPAR）持平，但我们的投资组合在本季度实现了 1.8% 的可比总收入增长。我们的度假村继续实现强劲增长，第四季度可比 RevPAR 增长 4.1%，可比酒店 EBITDA 增长 6%。其次，在本季度，我们有三家酒店正在进行重大翻修，这对我们的投资组合业绩产生了显著影响。如果排除本季度正在翻修的酒店，我们的 RevPAR 增长为 2.6%，可比酒店 EBITDA 增长 6.4%。最后，我们的全年业绩强劲。可比总收入增长为 2.8%，可比酒店 EBITDA 增长为 3.1%。考虑到我们目前在酒店行业面临的困难经营环境，我对这些结果感到非常满意。仔细看看我们的第四季度，我们的投资组合实现了强劲的可比 RevPAR 为 340 美元，与去年同期持平。重要的是，翻修活动显著影响了我们的投资组合业绩，因为未翻修的酒店实现了 2.6% 的可比 RevPAR 增长。我们 13 家酒店中有 9 家被视为度假目的地，我们的豪华度假村投资组合在第四季度表现强劲。我们的度假村投资组合报告的可比 RevPAR 为 536 美元，比去年同期增长 4.1%，可比酒店 EBITDA 为 3250 万美元，比去年同期增长 6%。本季度我们度假村投资组合中表现最亮眼的包括 Ritz Carlton Sarasota，其可比 RevPAR 增长约 26%。Four Seasons Resort Scottsdale True North 和 Bardessono Hotel and Spa 的表现也非常出色，各自实现了约 12% 的可比 RevPAR 增长。而我们的 Ritz Carlton Reserve Dorado Beach 继续表现突出，实现了可比 RevPAR 为 1806 美元，较去年同期增长 10%。这一令人印象深刻的表现被一些正在翻修的酒店的疲软所抵消，包括 The Cameo Beverly Hills Hotel、Yountville 和 Park Hyatt Beaver Creek，这影响了我们整体投资组合的业绩。在第四季度，我们以 1.15 亿美元的价格出售了位于旧金山的 410 间客房的 Clancy 酒店，折合每间客房 28 万美元。此次出售的资本化率为 5.2%，基于截至 2025 年 9 月 30 日的过去 12 个月的净营业收入。与该出售相关，公司偿还了约 6500 万美元的债务，并在支付转让税后保留了约 4400 万美元的净收益。交易成本方面，我们最近还完成了 The Cameo Beverly Hills 酒店的重新品牌和战略重新定位，将其转型为希尔顿的豪华 LXR 品牌。这一转型反映了我们致力于提供更高水平的客户体验，将该物业与世界级的豪华标准对齐，并增强其在竞争激烈的高端酒店市场中的存在感。我还很高兴地报告，截至目前，我们已赎回了约 1.49 亿美元的非交易优先股，约占原始资本募集的 32%。我们预计将继续赎回这些股份，以寻求降低杠杆并改善每股现金流。我们对投资组合的表现感到满意，并相信我们最近完成的翻修将推动未来的强劲表现。现在我将把电话交给德里克，让他为您详细介绍我们的财务情况。
德里克·尤班克斯
谢谢理查德。在本季度，我们报告了归属于普通股股东的净亏损为 4600 万美元，或每股摊薄亏损 0.67 美元，全年 AFFO 每股摊薄亏损为 0.02 美元。我们报告了归属于普通股股东的净亏损为 7270 万美元，或每股摊薄亏损 1.07 美元，全年 AFFO 每股摊薄收益为 0.28 美元。本季度调整后的 EBITDA 为 2880 万美元。全年调整后的 EBITDA 为 1.47 亿美元。在季度末，我们的总资产为 19 亿美元。我们有 11 亿美元的贷款。我们的总贷款的加权平均利率为 6.7%。考虑到 MONEY 利率上限，基于当前的 SOFR 水平和我们相应的利率上限，约 14% 的债务实际上是固定的，约 86% 是浮动的。截至第四季度末，我们的净债务与总资产比率约为 46.7%。我们在季度末的现金及现金等价物为 1.244 亿美元，加上限制性现金 4250 万美元。绝大多数限制性现金由贷方和管理者持有的储备账户组成。在季度末，我们还应收第三方酒店管理者 1710 万美元。这主要代表了我们的一位品牌管理者持有的现金，这些现金也可用于支付酒店运营成本。关于股息，在 2026 年 2 月，我们更新了优先股股息的声明流程，以使不同优先股类别的股息周期与公司之前宣布的公司出售流程保持一致。总结来说，由于我们的 B 系列和 D 系列优先股与 E 系列和 M 系列优先股在分配上是配对的，因此它们在股息声明方面必须获得公平对待。为了保持一致性，我们将从季度开始时声明 B 系列和 D 系列股息，改为每月保留这些股息，与我们其他 E 系列和 M 系列的月度股息声明一起进行。这确保了所有优先股系列在分配方面的平价要求得到满足，同时保持 B 系列和 D 系列优先股在季度末后第 15 天左右的实际季度支付。这也为我们提供了灵活性，以应对在季度中期需要赎回或转换优先股证券的战略交易。至于我们的普通股股息政策，董事会尚未为 2026 年声明政策，因为目前正在进行的公司出售流程可能导致公司的资产在一项或多项交易中被出售，净收益将在满足公司其他义务后分配给股东。截至 2025 年 12 月 31 日，我们的投资组合包括 13 家酒店，共 3028 个房间。我们当前的股份总数为 7330 万股完全摊薄股份，其中包括 6820 万股普通股和 510 万股 OP 单位。这是我们财务审查的结束。接下来我想把时间交给克里斯，讨论我们本季度的资产管理活动。
克里斯·尼克松
谢谢你，Derek。在第四季度，可比酒店每间可用房收入（RevPAR）持平，但与去年同期相比，我们实现了 5.4% 的平均房价（ADR）提升。在第四季度，可比总 RevPAR 较去年同期增长了 1.8%。尽管在 The Cameo、比佛利山庄、柏悦酒店、比弗克里克和尤恩维尔酒店的翻修相关干扰下，投资组合仍然交出了强劲的业绩。表现还受到天气因素的进一步影响，包括降雪量低于正常水平以及柏悦酒店、比弗克里克和拉斯维加斯丽思卡尔顿的山地开放延迟。排除这些物业后，第四季度的 RevPAR 较去年同期增长了 4.6%，总 RevPAR 增长了 6.3%，反映出投资组合的持续强劲。度假资产在第四季度的表现是业绩的关键驱动因素，RevPAR 增长了 4.1%，酒店 EBITDA 较去年同期增长了 6%。四季酒店斯科茨代尔在第四季度表现突出，RevPAR 增长了 12.2%，酒店 EBITDA 增长了 21.6%。在 2025 财年，投资组合 RevPAR 增长了 1%，酒店 EBITDA 较去年同期增长了 3.1%。酒店 EBITDA 的超常增长是由于其他收入的增加，按每间已出租房间计算增长了 10.1%。我们的团队继续通过关注高利润的附加收入来源来推动盈利能力。我们对维持运营势头和在未来期间交出强劲业绩的能力充满信心。现在我想强调一下本季度的一些关键成就。在 2025 财年，团体房间收入较去年同期增长了 7.1%，第四季度团体房间收入较去年同期增长了 0.4%。四季酒店斯科茨代尔在本季度表现出色，团体房间收入增长了 17.7%。在第四季度，该物业产生了超过 600 个额外的团体房间夜，并且团体 ADR 较去年同期提高了 50 美元。这部分得益于一个关键团体包租的成功，该包租还产生了 240 万美元的高利润附加收入。该账户填补了历史上需求较弱的时期，显著提升了整体盈利能力。因此，在第四季度，该物业的餐饮收入增长了 22.2%，推动了总餐饮收入较去年同期增长 12.4%。在整个投资组合中，第四季度的餐饮收入按每个团体房间夜计算增长了 10.1%，我们继续在团体业务中变得更加挑剔，以优先考虑推动额外餐饮收入的高消费项目。我们在竞争环境中维持团体需求的势头，突显了我们有针对性的销售策略的有效性以及我们地理多样化投资组合的优势。正如我之前提到的，我们的度假物业继续对投资组合的表现做出重要贡献。本季度的亮点是丽思卡尔顿度假酒店多拉多海滩，第四季度 RevPAR 较去年同期增长了 10.2%。该物业在 2025 财年创下了记录，入住率超过 63%，总收入超过 9100 万美元，较去年增长了 10.8%。为了扩大该物业的收入来源，我们的团队继续专注于优化和扩展住宅租赁项目，目前包括 16 个住宅。第四季度，租赁项目中住宅的平均每日租金超过了 12000 美元。最近的运营改进，包括为业主简化入驻流程和与万豪住宅及别墅平台的整合，促进了稳定的增长和改善的租赁表现。转向另一个表现突出的物业，丽思卡尔顿萨拉索塔在第四季度表现强劲，RevPAR 增长了 25.5%，酒店 EBITDA 改善了 48%。这些改善得益于团体和短租两个领域的强劲表现，团体房间收入较去年同期增长了 46.6%，短租房间收入增长了 17.6%。节日季的表现尤其强劲，得益于针对假期活动产生的额外收入，包括新的高茶体验，特色当地胡桃夹子芭蕾舞、年度假日早午餐和新年活动，这些活动共同推动了餐饮收入较去年同期增长了 30.9%。此外，该物业还扩大了对当地和外部客人的设施访问，导致相关收入较去年同期增长了 6.1%。接下来谈谈资本支出，2025 年我们完成了将 Cameo Beverly Hills 战略性转型为 LXR 酒店及度假村的项目，包括对客房和公共区域的全面翻修。这项投资显著提升了产品质量，并将酒店定位为市场中的一流产品。我们还在投资组合中完成了几项其他高影响力项目，包括对柏悦酒店比弗克里克和尤恩维尔酒店的客房翻修，显著提升了每个物业的竞争地位。此外，在这一年中，我们对丽思卡尔顿度假酒店多拉多海滩的 Spa Botanico 进行了更新，将未充分利用的零售空间改造成咖啡馆和冰淇淋店，并将丽思卡尔顿湖 Tahoe 咖啡馆重新概念化为一个高档快餐店。总的来说，我们在 2025 年投资了约 7800 万美元的资本支出，并预计在 2026 年支出在 2500 万到 3500 万美元之间。总之，我们对稳健的业绩感到满意，并继续看到专注于生产力和成本效率的举措带来的好处。我们的势头反映了我们多元化投资组合的实力和韧性，以及我们随着时间的推移所建立的战略定位。此外，我们正在积极推进几项旨在进一步增强我们多元化平台的举措。我们对未来的机会持乐观态度，并期待在未来几个季度分享持续的进展。现在我将把电话交回给 Richard 进行最后的总结。
理查德·斯托克顿
谢谢你，克里斯。总的来说，我想重申我们对酒店业绩的满意，特别是度假资产的正常化增长回归。我们期待在未来几个季度向您更新我们的进展。这是我们准备的发言结束，现在我们将开放问答环节。谢谢。
瑞吉娜
现在我们将开始问答环节。要提问，请按星号，然后按电话键盘上的数字一。再次强调，提问请按星号一。我们将暂停片刻以整理问答名单。再次提醒，提问请按星号一。此时我们没有问题。我将把电话交还给管理层进行结束发言。
理查德·斯托克顿
好的，谢谢大家参加我们的第四季度财报电话会议，我们期待在下个季度与您交谈。
瑞吉娜
今天的电话会议到此结束。您现在可以挂断电话。
<h2>摘要</h2>
Braemar Hotels &amp; Resorts 报告第四季度可比总收入增长 1.8%，可比酒店 EBITDA 增长 6%，尽管 RevPAR 持平。
该公司正在与 Robert W. Baird Co 进行销售过程，作为其财务顾问，没有设定截止日期或完成的保证。
豪华度假村，特别是丽思卡尔顿萨拉索塔和丽思卡尔顿储备多拉多海滩，显示出强劲的 RevPAR 增长，抵消了其他酒店的翻新影响。
Braemar Hotels &amp; Resorts 完成了对旧金山 Clancy 酒店的出售，并将比佛利山 Cameo 酒店战略性地重新定位为希尔顿的 LXR 品牌。
对于 2025 年，该公司报告净亏损 7270 万美元，调整后的 EBITDA 为 1.47 亿美元，并专注于通过赎回优先股来降低杠杆。
管理层强调强劲的附加收入来源和成功的翻新项目是未来业绩的关键驱动因素。
免责声明： 本转录仅供信息参考。虽然我们努力确保准确性，但此自动转录可能存在错误或遗漏。有关公司的正式声明和财务信息，请参阅公司的 SEC 文件和官方新闻稿。企业参与者和分析师的声明反映了他们在本次电话会议日期的观点，可能会随时更改，恕不另行通知。

Braemar Hotels & Resorts 举行了 2025 年第四季度的财报电话会议，讨论了财务结果和近期发展。公司与 Robert W. Baird & Co. 开始了出售流程，作为其财务顾问，尚无完成的具体截止日期。主要亮点包括可比的每间可用房收入（RevPAR）持平，但总收入增长了 1.8%，度假村的 RevPAR 增长了 4.1%，酒店 EBITDA 上升了 6%。会议中包括了高管的见解和问答环节

Braemar Hotels & Resorts 2025 年第四季度财报电话会议记录