圣乔公司 2025 年第四季度财报电话会议记录

圣乔（NYSE: JOE）于周五举行了 2025 年第四季度财报电话会议。以下是会议的完整记录。 Benzinga API 提供实时访问财报电话会议记录和财务数据的服务。访问 https://www.benzinga.com/apis/ 了解更多信息。 访问完整会议记录请点击 https://edge.media-server.com/mmc/p/vf7pzkfx/ 完整记录 主持人 大家好，感谢您的耐心等待。欢迎参加圣乔公司 2025 年第四季度财报电话会议。此时，所有参与者均处于只听模式。在发言者的演讲结束后，将进行问答环节。如果您希望通过网络直播提问，请使用网络直播链接上的问答框。在会议期间，请注意今天的会议正在录音。现在我将会议交给今天的发言人，圣乔公司的董事长兼首席执行官乔治·冈萨雷斯。请继续。 乔治·冈萨雷斯 谢谢大家，早上好。我是乔治·冈萨雷斯，圣乔公司（St. Joe Company）的总裁、首席执行官和董事长，很高兴欢迎大家参加我们的季度财报电话会议。今天我身边有我们的首席财务官梅里克·麦库恩。周三市场收盘后，我们发布了 2025 年第四季度和全年财报新闻稿，您可以在我们公司网站的投资者部分找到，网址是 joe.com。如果您想在电话会议后向我们发送问题，可以访问您屏幕右上角的 “提交问题” 字样。点击该文本将带您到文本输入框，您可以在其中输入问题，然后点击提交，稍后我们会回答。 在我们开始讨论业绩和回答您的问题之前，我想提醒大家，周三的新闻稿以及在此期间所做的声明包含 1995 年《私人证券诉讼改革法案》意义上的前瞻性声明。这些声明面临风险和不确定性，可能导致实际结果与我们的预期和预测有实质性差异。这些风险和不确定性包括财报发布和我们向证券交易委员会（SEC）提交的文件中列出的因素。此外，在今天的电话会议中，我们将讨论非公认会计原则（non-GAAP）指标，我们认为这些指标在评估我们的业绩时是有用的。这些指标的调节信息可以在今天早上的财报中找到。我们继续致力于季度财报电话会议，为我们的股东和投资者社区提供一个询问我们业务和业绩的机会。我们一直是一家开放和透明的公司，欢迎所有反馈和意见。由于我们拥有的资产类型，我们鼓励股东亲自拜访我们，以便他们能够亲自评估该地区及我们资产的进展。让我们开始吧。我们假设每个人已经仔细审阅了我们的财报，其中提供了关于我们业绩的全面细节。因此，我们只会提及第四季度和全年的几个关键亮点，然后再转到您的问题。第四季度，我们继续保持前几季度的同比增长，收入增长 24%，净收入增长 58%。第四季度的资本配置为 1850 万美元，主要用于增长，1510 万美元用于股票回购，920 万美元用于分红，800 万美元用于债务减少。1510 万美元的股票回购是 2025 年任何一个季度中最高的。全年收入增长 27%，从 4.027 亿美元增至 5.132 亿美元，净收入增长 56%，从 7420 万美元增至 1.156 亿美元。每股收益增长至 2 美元，排除一次性的大型林地销售。2014 年，我们首次在 20 年内超过 5 亿美元的收入，并在 23 年内首次达到每股 2 美元。然而，我们现在的公司与 20 年前大不相同。那时，公司主要作为资产的批发卖家，只有 15% 的经常性收入。如今，公司是一家多元化的房地产运营公司，拥有 56% 的经常性收入。公司现在拥有更可持续和多样化的商业模式，展现出增长多个收入来源的能力，同时不断提升基础土地资产的价值，形成我们所称的价值创造的良性循环，即一个领域的投资为其他领域创造价值。除了全年增长外，我们继续优化运营并提高盈利能力。住宅用地的毛利率从 47% 提高至 51%。租赁的毛利率从 54% 提高至 57%。酒店的毛利率略微下降，从 32% 降至 31%，主要是由于新高尔夫球场的开业费用和鲨鱼牙俱乐部的翻新。值得注意的是，2024 年酒店的毛利率 32% 相比 2023 年的 20% 有了显著提高。全年，我们继续采取审慎和多元化的资本配置策略，其中 47% 用于资本支出，主要用于增长，33% 用于分红和股票回购，20% 用于项目债务减少。我们加快了股票回购，回购了 798,622 股，而 2024 年回购了 70,985 股。2025 年回购的股票平均价格为 50.10 美元，考虑到截至昨天市场收盘时的股价，这对我们的股东来说是一个良好的价值。自 2015 年以来，公司已使用 6.536 亿美元回购了 3490 万股公司股票，占原始股份的 37.8%，使流通股余额首次降至 5800 万股以下，创下近 30 年来的新低。除了财务数字外，我们继续为潜在的未来增长填充管道。我们已获得地方和州政府批准的 10 个详细特定区域计划（DSAP），每个计划至少有 1000 英亩的完全授权的混合用途项目。我们仅开始开发 10 个批准的详细特定区域计划（DSAP）中的三个，因此我们有很长的未来增长空间。一个令人鼓舞的迹象是，我们继续收到来自外部市场的新潜在房屋建筑商的询问，他们希望加入我们的房屋建筑商计划。因此，我们计划在 2026 年开工建设两个新的详细特定区域计划（DSAP），以满足我们日益增长的房屋建筑商需求。到年底，我们的住宅用地管道大约有 23,900 个住宅用地，处于规划、工程、许可或开发的不同阶段，比 2024 年底增加了 2,200 个住宅用地。到年底，我们的商业部门在 Watersound 市中心和 West Bay 中心有 94,500 平方英尺的建筑在建，其中约 76% 已预租。我们继续收到来自国家和地区租户的询问，他们注意到这个市场的增长，并希望从我们这里租赁空间，以继续满足这一日益增长的需求。在 2026 年，我们计划在 Waterstone 市中心和 West Bay 中心开工建设新的商业建筑，总面积约为 54,000 平方英尺。我们还计划在一个新的公寓综合体开工，并执行几项新的商业土地租赁。在我们的酒店部门，我们继续增加我们的俱乐部会员计划，并专注于提高酒店的入住率和毛利率，同时继续评估和规划新酒店、码头和俱乐部设施的机会。现在梅里克和我将回答您的问题。请记住，您屏幕右上角可见 “提交问题” 字样。点击该文本将带您到文本输入框，您可以在其中输入问题并点击提交。我们将以与之前几次电话会议相同的方式进行。梅里克将阅读问题，然后我们将回答它们，梅里克。 梅里克·麦库恩 谢谢你，乔治。我们有几个问题。第一个，2026 年或 2027 年是否有新的多户住宅单位计划？是否有新的酒店运营或收购计划？ 乔治·冈萨雷斯 在我的开场发言中，我提到我们确实有计划在一个新的公寓综合体开工。它的位置主要集中在 FSU 健康校园的潜力上。因此，它就在那个附近。至于新酒店，我们一直在规划并准备在合适的时机推进新酒店的建设。收购方面也是如此，我们始终关注市场，如果时机合适并且有机会为我们带来价值，我们会执行这些机会。 梅里克·麦库恩 下一个问题。在 Pier 公园的 TOPGOLF 开业后，附近是否有新的开发计划？ 乔治·冈萨雷斯 所以 Pier 公园东是我们一个重要的项目。我们相信这将成为 Pier 公园地区的市中心。我们在规划该物业和选择租户时非常谨慎。我们一直希望为 Pier 公园东设立两个主要的支柱。我们已经有一个，如提问者所问的 TOPGOLF，第二个支柱。我们很高兴地报告，我们与一个非常令人兴奋的家庭友好的冲浪公园概念达成了土地租赁协议。所以这将成为 Pier 公园东的第二个支柱。我们目前正在规划该物业的其余部分，包括可能在 2026 年开工的基础设施。 梅里克·麦库恩 自上个季度以来，股价上涨了近 40%。管理层是否仍然认为在这个价格下回购股票是合理的资本配置？ 乔治·冈萨雷斯 正如我们多次提到的，资本配置对我们来说是多方面的。回购股票始终是资本配置的一部分。此外，正如我们多次提到的，这取决于季度内宏观和微观层面的情况。但问题的简短回答是，是的。 梅里克·麦库恩 这里真不错。为什么在股票相对于每英亩隐含价值似乎定价异常时还要偿还债务？因为利息是实际的现金支出。最小化利息并增加收益总是积极的。正如乔治刚才提到的，在 2025 年，我们 47% 的资本被分配用于股息和回购。同时我们也能够偿还债务。部分偿还的债务与 WaterCrest 的出售有关。但我们认为降低利息总是有利的。我想补充一点，任何曾经拥有或经营过企业的人都明白偿还项目债务的重要性，因为这不是 GAAP 费用，而是真实的现金支出。你能帮我分析一下第四季度房地产收入同比增长 47% 的原因吗？住宅用地销售的平均价格上涨以及 136 North Splash Drive 和 Watersound Villas 的销售占据了一部分较低的住宅用地销售数字。但其余的差异又是什么呢？具体到剩余部分，我们在我们的 10-K 中披露了剩余部分的流动情况，全年有 1360 万美元的新剩余分布在四个季度中。但确实有剩余。此外，除了平均销售价格外，联排别墅的销售也有正常的土地销售，我们在公司内也有并将继续进行这些销售。所以这实际上详细说明了这一点。通过我们正常的活动，你们如何考虑替代 Camp Creek 的高价值住宅用地？随着地块的减少，是否有计划开发其他类似高价位的社区？更多的商业土地销售？ 乔治·冈萨雷斯 我们始终考虑提供高端零售定制住宅用地产品。这不仅仅是 Camp Creek。我们在 Origins 和 Powell Landing West 也做过类似的事情，销售了相当多的高价值零售定制住宅用地。我们正在规划和许可替代产品，虽然它们并不是完全的替代品，但在价格等方面有一些重叠。这个新项目将在 Origins West，紧邻一个我们认为对居民非常有吸引力的艺术公园。我们没有确切的时间框架，但在这个社区的规划和许可方面我们已经走得相当远。 梅里克·麦库恩 你们对 Lake Amenity 或 Pigeon Creek 社区有什么更新吗？ 乔治·冈萨雷斯 所以 Lake Amenity 我相信是指我们在 Lake Powell 为 Watersound Club 规划的一个设施。我们在规划这个概念方面已经走得相当远。我们花了很多时间考虑合适的项目，这是一个我们非常看好的项目，但我们仍然处于规划阶段和项目阶段。Pigeon Creek 是我们之前提到的 DSAP 之一。我们与一个将进入市场的新开发商进行了讨论。我们在这些讨论中已经走得相当远，并对将这些讨论转化为行动感到谨慎乐观。 梅里克·麦库恩 关于 Pigeon Creek 的相对问题，目前的状态和时间安排是什么？在年度会议和之前的电话中提到，地块可能会直接出售给单一开发商。这仍然在考虑之中吗？有没有更新或时间安排？ 乔治·冈萨雷斯 首先，我们在年度会议上提到，尽管 Pigeon Creek 的潜在单位超过 3000 个，但我们目前只与一位建筑商进行讨论。我们从未表示对该项目的商业结构有特别的偏好。因此，这一点仍然成立。我们正在与一位新进入市场的建筑商讨论 Pigeon Creek 的所有单位，超过 3000 个。正如我在之前的问题回答中所说，我们在这些讨论中已经取得了相当大的进展，我们对能够将这些讨论转化为行动持谨慎乐观态度。 梅里克·麦库恩 您能谈谈沿 79 号州道走廊一些大型项目的进展吗？FSU 健康校园、周围潜在的商业以及走廊上的新住宅建筑商。 乔治·冈萨雷斯 正如我在上次年度会议中提到的，79 号州道是我们土地持有的一个区域，目前充满活力，受到广泛关注。事实上，我们制作了一段视频，如果听众想观看，可以访问我们关于 79 号州道走廊的网页。Ward Creek 的进展非常顺利，我们的四家建筑商正在建造价格和产品类型范围相当广泛的住宅。FSU 健康校园非常令人兴奋，进展也很好。该校园的第一阶段，大家都知道，是一座 80,000 平方英尺的医疗办公大楼，已经完成了几年。它基本上已满员，拥有临床从业者。第二阶段是教学医院，一个学术健康中心，利用研究、教学和临床服务之间的协同效应。它将以 FSU 健康的概念为基础。我们相信，这家医院的进展将成为 79 号州道及整个地区的重要催化剂。这不仅仅是因为它是一家医院，那里将进行临床服务，还因为学术健康中心的模式将为该地区、我们在该地区的土地部分带来显著的价值。 梅里克·麦库恩 您的贷款价值比率（LTV）在 25% 以下，考虑到您的收入产生资产，您的 LTV 远低于 25%，而您的债务成本在低个位数。您为什么认为偿还债务是资本的良好使用？理想的债务水平为什么不是远高于您目前的水平？ 乔治·冈萨雷斯 正如我之前所说，任何拥有或经营过企业的人都明白管理债务的重要性。因为归根结底，现金为王，现金才是关键，自由现金流才是重要的。当您有与债务相关的实际支出时，将其纳入资本配置策略是有意义的。我们在偿还债务方面非常谨慎，方法论也很周密，我们对迄今为止所做的感到满意，并打算继续保持相同的策略。 梅里克·麦库恩 乔治，如果我可以补充一下，我想说我们所拥有的债务并不都是相同的。如果我看一下公寓的债务，这是长期的 HUD 保险，最长可达 42 年，利率非常低，这种债务我们不会偿还。它只是按照正常的生命周期进行摊销。我们可能选择偿还的是短期债务，以节省利息。但就您提到的新公寓社区的债务而言，拥有债务是正常且符合我们策略的，特别是如果我们能够继续获得长期的 HUD 保险融资。 乔治·冈萨雷斯 绝对正确。这就是我们在偿还项目债务时所说的谨慎。我们并不是随意地从整体上进行偿还。我们在查看每个项目，关注每个项目的债务细节，对于我们认为能够为公司创造节省的项目，我们会偿还那部分债务。一般来说，正如梅里克所说，我们的公寓 HUD 贷款非常出色。我们尚未找到任何与公寓 HUD 贷款计划一样好的项目。因此，当我们有公寓时，我们确实打算继续遵循该贷款计划。而且我们并没有偿还公寓的债务，我们是在偿还那些利率较高并给我们带来更多挑战的项目的债务。 梅里克·麦库恩 感谢您所做的所有努力。非常感谢这次电话会议以及管理层在近年来的持续执行。在过去的 10 年中，资本投资回报、每股收益与股价之间似乎存在高度相关性。在 2023 年和 2024 年，公司经常性收入显著增长，但每股收益和投资资本回报率因土地或资产销售期间的地块收入下降而下降。乔的股价在过去 12 个月表现不佳。每股收益和投资资本回报率显著上升，主要受到收入和资产销售增加的推动，股价也大幅上涨。假设我们都同意公司的净资产价值（NAV）远高于当前股价，公司是否同意未来的股价上涨在很大程度上依赖于公司继续增长每股收益和提高投资资本回报率的能力？公司是否意识到推动投资资本回报率增长对长期股价表现的重要性？再次感谢您。 乔治·冈萨雷斯 这是一个非常深刻、详细且经过深思熟虑的问题，我们能给出的最佳答案就是简单的 “是”。 梅里克·麦库恩 在过去一年中，圣乔周边地区以及我们开发项目附近的区域，发生了许多地块销售交易，价格显著高于我们出售地块的价格。就在去年，D.R. Horton 似乎在 Breakfast Point 附近每个地块支付了 146,000 美元。最近，巴拿马城的 Sweet Bay 地区地块售价超过 130,000 美元。即使在 Freeport 的最低入门级地块，售价也接近 100,000 美元。这些地块价格显然高于圣乔近期的交易价格，后者在 Breakfast Point 的价格在 80,000 到 90,000 美元之间，或在 Breakfast Point East 约为 90,000 美元。此外，这些交易似乎是典型市场的市场价格，通常占最终房价的 20% 或更多，而我们似乎以低于这些价格的折扣出售我们的地块，在某些情况下甚至低于 10%。如果我愿意正确表达我的观点，我认为与大幅增长我们的现金流相关的一些最容易实现的机会是在未来几年，尤其是随着更多 DSAP 上线，调整 MPC 的低价格，使其更符合市场价值，即占成品房价的 20% 到 25%。此外，考虑到我们在该地区的竞争定位，很难理解为什么我们不会成为价格制定者而不是价格接受者。您能对此进行详细说明吗？ 乔治·冈萨雷斯 再次感谢您。又一个长而深思熟虑的问题，我可以向提问者保证，这是我们每天都在密切关注的事情。我们对市场上直接竞争对手的动态有相当清晰的了解。并不是所有社区都是我们社区的直接竞争对手。我也可以向提问者保证，我们并不以折扣出售地块。对大家来说，可能不太明显的一点是，我们相信我们是唯一一个在向建筑商出售住宅用地时拥有后端参与权的开发商。我们认为市场上没有其他人具备这一点。因此，当您在房地产评估师网页上快速查看比较时，您必须小心。我提醒读者不要假设我们的交易与建筑商的交易是完全相同的，因为我们是唯一一个据我们所知拥有后端参与权的开发商，我们从建筑商出售房屋的销售价格中获得一部分利润。我们的后端参与权也不是统一的，并不是一刀切的。它们根据建筑商、价格点和社区的不同而各不相同。因此，我再次提醒大家在房地产评估师网页上查看比较时，特别是因为我们的后端参与权，实际上有几个更深层次的因素。我也向提问者保证，我们并不以折扣出售地块。 梅里克·麦库恩 公司在短期和长期内对经常性收入占比的目标是什么？ 乔治·冈萨雷斯 我们有几个不同的重要业务战略部分，正如大家所知，最重要的一点是继续增长经常性收入。因此，这将继续是我们业务战略的重要组成部分，我们希望继续增长经常性收入，因为这比单纯的交易更具可持续性和可扩展性。 梅里克·麦库恩 人工智能将如何在圣乔的运营基础设施中实施？ 乔治·冈萨雷斯 像每个运营公司和企业一样，实际上不仅仅是在美国，而是在全球范围内，我们继续探索人工智能作为改善我们运营的工具，就像其他人所做的那样。这是一项新兴技术，非常动态，几乎每天都在变化。我们继续探索如何利用这些工具来提高我们运营的效率。 梅里克·麦库恩 公司对投资组合中未使用的每英亩土地的平均价值的估计是多少？如果是按可开发土地的每英亩价值回答，请披露有多少英亩土地无法开发。谢谢。 乔治·冈萨雷斯 这是一个需要花费大量时间来回答的问题，因为有许多不同的层面决定了一个英亩土地是否可开发。不同类型的开发、不同类型的开放空间、绿地保护都有很多不同的层面。我们没有一个统一的数字。如果您查看我们之前的披露，我们确实在我们的表格和脚注中提供了很多不同的信息，或许如果有人只是阅读这些并将它们结合起来，他们可以开始做出一些假设，但没有一个统一的标题数字可以回答这个问题。 梅里克·麦库恩 乔治，正如您提到的，我们在去年的股东大会演示中也披露了我们每年使用多少英亩土地来产生我们所产生的收入。因此，这些数据在过去几年中也可以获得。这将是一个很好的思考方式。基于当前市场需求和定价，您计划开发的项目，您认为可以在未来的优质社区中实现 750,000 美元以上的地块价格吗？ 乔治·冈萨雷斯 正如我在之前的问题中所说，我们的目标始终是拥有高端优质的定制地块产品。随着时间的推移，具体位置和实际价格会有所波动。因此，是的，我们始终在努力创造该地区最高端、最高价值的社区。 梅里克·麦库恩 我注意到你们通常在货币化事件即将来临时将土地转让给有限责任公司。在这一幻灯片中，你们最近将 Top Sale 的土地以及位于 Powder Room 和 Pier Park 市中心对面的地块转让给了这样的实体。你提到了 CityCenter 的冲浪公园。你能详细说明另外两个地点以及你们的设想吗？ 乔治·冈萨雷斯 在我们为项目或土地持有创建有限责任公司或特殊目的实体时，货币化的发生并不完全是因为我们打算交易或出售该资产。我们这样做有几个不同的原因。因此，我不想仅仅因为我们创建了有限责任公司就假设我们预计会出售某个资产。正如我在上次财报电话会议中提到的，我们正在审视我们所有的资产，因为我们特别认为所有的运营资产都是储蓄罐。我之前多次提到过这一点。我们一直在不断审视这些储蓄罐，并评估这些储蓄罐如何适应公司的整体战略，它们对我们其他业务部门的增值程度，以及它们为我们提供的回报，以及如果我们现在货币化它们，价格会是多少。因此，当我们考虑所有这些因素时，我们得出结论，有些资产我们认为货币化和出售对公司是最有利的，而其他资产则不是。 梅里克·麦库恩 你能提供一些关于纽约直飞航班在达美航空的表现如何的信息吗？你认为这个航班会持续下去吗？ 乔治·冈萨雷斯 首先回答最后一个问题，时间会证明一切。现在还为时尚早，因此达美航空或任何人都很难明确说出长期计划是什么。但我可以告诉你，我们初步认为它的表现良好。我们已经开始了一项提高该市场认知度的活动，到目前为止，我们对该活动的早期结果感到满意，尤其是有多少来自该市场的人访问我们的网站查看酒店服务。此外，这也开始转化为来自该市场的更高入住率和预订量。因此，早期的初步结果是，我们感到鼓舞，我们持谨慎乐观态度，我们希望不仅这个航班能够持续下去，而且我们希望达美航空能够增加航班，因为需求非常大。 梅里克·麦库恩 还有一个问题。很高兴看到经纪业务在增长。你能谈谈那里的进展以及市场对其反应是否让你感到惊讶吗？ 乔治·冈萨雷斯 最大的惊喜是来自代理社区的反响。我们对有这么多代理人打电话表达加入我们经纪公司的兴趣感到非常惊讶。我们预计会有一些这样的情况发生，但没有达到我们现在的规模。是的，我们对经纪业务的开局感到相当满意。它仍处于初期阶段，因此在实现我们的业务目标方面还有很长的路要走。但到目前为止，我们对代理社区的反响以及业务的进展感到非常满意。 梅里克·麦库恩 关于 West Bay Parkway Walton 段有没有新的信息？看到至少部分道路正在建设中真是好事。 乔治·冈萨雷斯 我们 100% 同意。我们也很高兴看到那部分道路正在建设中。我们继续与交通规划组织和佛罗里达州交通部密切合作，推进下一步的过程，即道路的土木工程和许可。在这方面已经取得了良好的进展，我们对道路及其潜在的时间安排持谨慎乐观态度。 操作员 没有更多问题。 乔治·冈萨雷斯 好的，我们再等一秒钟，以防有最后一个问题。好的，我想那就是最后一个问题。再次感谢大家今天加入我们在 St. Joe 公司的会议，期待下个季度再次与大家交谈。我们欢迎任何人来我们的市场，看看这个地区和我们的资产。 梅里克·麦库恩 谢谢。谢谢。 操作员 今天的会议到此结束。感谢您的参与。您现在可以断开连接。 摘要 St. Joe 报告了 2025 年第四季度收入增长 24%，净收入增长 58%，全年收入增长 27%，净收入增长 56%，与去年相比。 该公司在本季度执行了 1850 万美元的资本支出，1510 万美元的股票回购，920 万美元的股息，以及 800 万美元的债务减少。 St. Joe 计划在 2026 年开工建设两个新的 DSAP 和其他商业建筑，反映出住宅建筑商和商业租户的强劲需求。 公司的经常性收入增加到 56%，表明与 20 年前相比，业务模式正在向更可持续的方向转变。 管理层强调了战略资本配置，包括显著的股票回购和债务管理，同时为新的住宅和商业开发做好准备。 运营亮点包括住宅用地和租赁利润率的提高，以及 FSU 健康校园和 Pier Park 东部冲浪公园等正在进行的开发项目。 管理层对未来的增长持乐观态度，计划建设新的公寓综合体、商业建筑和潜在的新酒店开发。 St. Joe 正在积极探索人工智能技术，以提高运营效率。 免责声明： 本转录仅供信息参考。虽然我们努力确保准确性，但此自动转录可能存在错误或遗漏。有关公司的正式声明和财务信息，请参阅公司的 SEC 文件和官方新闻稿。企业参与者和分析师的声明反映了他们在本次电话会议日期的观点，可能会随时更改，恕不另行通知。