<p>2026 年 1 月 14 日，加利福尼亚州千橡市的街道上，两层单户住宅排列整齐。</p>
<p>Kevin Carter | Getty Images</p>
<p>禁止机构投资者购买单户住宅用于出租的立法正在国会推进，但许多投资者已经在出售数千套住宅，并且已经持续了两年。</p>
<p>来自住房数据和分析公司 Parcl Labs 的研究显示，最大的投资者现在是住宅的净卖方。</p>
<p>在每个主要城市的住房市场中，投资者在待售房源中所占的比例大于他们在总住房存量中的比例。在一些城市，如达拉斯、费城和休斯顿，他们的出售行为最为积极。达拉斯的投资者拥有 9.2% 的住房存量，但占新待售房源的 22.8%。</p>
<p>根据 Parcl 的数据显示，FirstKey Homes 似乎是最有动力的，其待售房源数量是同行的两倍多。它还提供了更深的价格折扣，平均比原始挂牌价格低 10%，并且大约每 20 天就会降价一次。</p>
<p>“这是一个波动的住房市场，人们试图降低风险，” Parcl Labs 的联合创始人 Jason Lewris 表示。他指出，租金相对于投资者出售时能获得的收益并没有保持稳定。</p>
<p>“因此，获得现金并观察事态发展是更好的风险调整回报，” 他说。</p>
<p>在 2025 年第四季度的最新季度财报中，作为最大的上市房东之一的 Invitation Homes 报告称，其 368 个全资收购的房产均为从各个房屋建筑商处购买的新建住宅。它报告称出售了 315 套现有住宅。</p>
<p>在 2025 年全年，Invitation 报告称 “几乎所有” 2410 个全资收购的房产都是通过与房屋建筑商的关系购买的，同时它出售了 1356 套全资住宅，“通常是出售给自用的家庭。”</p>
<p>为了使住房更具可负担性，唐纳德·特朗普总统在 1 月底签署了一项行政命令，旨在限制大型机构投资者购买单户住宅作为出租用途。他对专门为出租而新建的房产设定了豁免。</p>
<p>白宫随后向国会提交了拟议的立法，称拥有超过 100 套单户住宅的投资者将被禁止再购买任何房产，但不必出售他们所拥有的。参议院和众议院的法案对大型投资者的定义在数量阈值上有所不同，但差距不大。</p>
<p>从这个角度来看，单户出租房产大约占美国住房存量的 10%，而绝大多数，80%，由所谓的 “家庭经营者” 拥有，每个家庭拥有不到 10 套房产，根据美国银行的分析。拥有 10 到 1000 套房产的小型投资者占房东的 17%。拥有超过 1000 套房产的大型机构投资者仅占单户出租市场的 3%。</p>
<p>然而，这些数字正在下降。</p>
<p>在次贷危机导致大萧条后，投资者最初涌入市场。一些市场的房价下降了一半，止赎数量激增。投资者以低廉的价格购买房屋，并将其转变为盈利的出租房。</p>
<p>随着市场的复苏，面向自住者的入门级住宅出售数量减少，因为投资者专注于这一细分市场。在一些城市，如亚特兰大，普通买家无法与通常携带现金的投资者竞争。一些社区几乎完全由投资者拥有。</p>
<p>但到 2022 年，即使在特朗普第二次就职之前，投资者已经开始撤退，购买的房屋数量减少，Parcl 表示。到 2024 年底，出售加速，亚特兰大的投资者现在几乎以每购买一套房产就出售两套。</p>
<p>投资者现在正在转向建造出租房。</p>
<p>过去几年的净出售转变在很大程度上是资本循环的自然过程，约翰·伯恩斯研究与咨询公司的研究主任 Rick Palacios 表示。</p>
<p>“2020 年后，房价上涨，许多单户出租投资者在房价上涨的背景下出售资产，然后将资本重新投入到收益更高的建造出租项目中，而不是在这些非常高的价格和投资者的高借贷成本下进行转售购买，” Palacios 说。</p>
<p>他指出，建筑商还会实时调整价格，而转售卖家则不会。</p>
<p>“这为投资者提供了以折扣价格从建筑商那里购买的机会，” 他补充道。</p>
<p>Invitation Homes 一直在从 Lennar 等建筑商那里购买房屋，但在 1 月份宣布收购了总部位于亚特兰大的 ResiBuilt Homes，这是一家在东南部高增长市场的建造出租开发商。ResiBuilt 每年交付约 1000 套房屋，但 Invitation Homes 预计将扩大这一数量。</p>
<p>“我们能提供帮助的最具建设性的方法之一就是增加我们服务市场的房屋数量，” Invitation Homes 的首席执行官 Dallas Tanner 在上个月与分析师的财报电话会议上表示。“虽然我们的房屋建筑商合作伙伴多年来一直支持这一努力，但我们收购 ResiBuilt 进一步扩大了这一努力，并改善了我们对成本、产品质量和交付速度的控制。”</p>
<p>与此同时，AMH（前身为 American Homes 4 Rent）已经自己建造了整个出租社区多年。在其最新的第四季度财报中，首席执行官 Bryan Smith 表示：“自我们启动自建开发项目以来，我们已为国家住房存量贡献了超过 14000 套新建住宅。我们在 2025 年的业绩和对 2026 年的展望反映了继续关注扩大国家住房供应、提升居民体验以及为所有利益相关者创造价值的努力。”</p>

INVH

<p>大型投资者正在退出待售住房市场，甚至在特朗普总统提议禁止他们购买单户出租房屋之前。研究表明，机构投资者是净卖家，特别是在达拉斯和费城等城市。Invitation Homes 报告称正在出售现有房屋，同时收购新建房屋。由于高房价和借贷成本，出售的趋势加速，投资者转向建造出租房屋的策略。特朗普的行政命令旨在限制大型投资者，但较小的房东在市场中占主导地位，拥有 80% 的单户出租房屋</p>

<p>In an aerial view, two-story single family homes line the streets on Jan. 14, 2026 in Thousand Oaks, California.</p>
<div class="lb-trans"><p>2026 年 1 月 14 日，加利福尼亚州千橡市的街道上，两层单户住宅排列整齐。</p>
</div><p>Kevin Carter | Getty Images</p>
<div class="lb-trans"><p>Kevin Carter | Getty Images</p>
</div><p>Legislation to ban institutional investors from buying single-family homes to rent is making its way through Congress, but many of them are already selling thousands of homes — and have been for two years.</p>
<div class="lb-trans"><p>禁止机构投资者购买单户住宅用于出租的立法正在国会推进，但许多投资者已经在出售数千套住宅，并且已经持续了两年。</p>
</div><p>Research from housing data and analytics firm Parcl Labs shows that the largest investors are now net sellers of homes.</p>
<div class="lb-trans"><p>来自住房数据和分析公司 Parcl Labs 的研究显示，最大的投资者现在是住宅的净卖方。</p>
</div><p>In every major metropolitan housing market, investors make up a larger share of for-sale listings than they do of the total housing stock. In some cities, like Dallas, Philadelphia and Houston, they are selling most aggressively. Dallas investors own 9.2% of the housing stock but account for 22.8% of new for-sale listings.</p>
<div class="lb-trans"><p>在每个主要城市的住房市场中，投资者在待售房源中所占的比例大于他们在总住房存量中的比例。在一些城市，如达拉斯、费城和休斯顿，他们的出售行为最为积极。达拉斯的投资者拥有 9.2% 的住房存量，但占新待售房源的 22.8%。</p>
</div><p>FirstKey Homes appears to be most motivated, with more than twice the listings of its peers, according to Parcl. It is also offering much deeper price cuts, an average 10% off original list prices, and is reducing prices about every 20 days.</p>
<div class="lb-trans"><p>根据 Parcl 的数据显示，FirstKey Homes 似乎是最有动力的，其待售房源数量是同行的两倍多。它还提供了更深的价格折扣，平均比原始挂牌价格低 10%，并且大约每 20 天就会降价一次。</p>
</div><p>&#34;It's a volatile housing market, and folks are trying to take risk off the table,&#34; said Jason Lewris, co-founder of Parcl Labs. He noted that rents are not holding up relative to what investors can get if they sell.</p>
<div class="lb-trans"><p>“这是一个波动的住房市场，人们试图降低风险，” Parcl Labs 的联合创始人 Jason Lewris 表示。他指出，租金相对于投资者出售时能获得的收益并没有保持稳定。</p>
</div><p>&#34;So it's better risk-adjusted returns to just get that cash and see how things pan out,&#34; he said.</p>
<div class="lb-trans"><p>“因此，获得现金并观察事态发展是更好的风险调整回报，” 他说。</p>
</div><p>In its latest quarterly earnings release for the fourth quarter of 2025, Invitation Homes, one of the largest publicly traded landlords, reported that all 368 of its wholly owned acquisitions were newly constructed homes purchased from various homebuilders. It reported selling 315 existing homes.</p>
<div class="lb-trans"><p>在 2025 年第四季度的最新季度财报中，作为最大的上市房东之一的 Invitation Homes 报告称，其 368 个全资收购的房产均为从各个房屋建筑商处购买的新建住宅。它报告称出售了 315 套现有住宅。</p>
</div><p>For the full-year 2025, Invitation reported &#34;almost all&#34; of its 2,410 wholly owned acquisitions were bought through homebuilder relationships, while it sold 1,356 wholly owned homes, &#34;frequently to families purchasing for their own use.&#34;</p>
<div class="lb-trans"><p>在 2025 年全年，Invitation 报告称 “几乎所有” 2410 个全资收购的房产都是通过与房屋建筑商的关系购买的，同时它出售了 1356 套全资住宅，“通常是出售给自用的家庭。”</p>
</div><p>In an effort to make housing affordable, in late January, President Donald Trump signed an executive order aimed at restricting large, institutional investors from buying single-family homes to use as rentals. He put an exemption on purchasing new construction specifically built as rentals.</p>
<div class="lb-trans"><p>为了使住房更具可负担性，唐纳德·特朗普总统在 1 月底签署了一项行政命令，旨在限制大型机构投资者购买单户住宅作为出租用途。他对专门为出租而新建的房产设定了豁免。</p>
</div><p>The White House later sent proposed legislation to Congress, saying investors owning more than 100 single-family homes would be banned from buying any more, but didn't have to sell what they have. Senate and House bills have different volume thresholds for what constitutes large investors, but they are not far apart.</p>
<div class="lb-trans"><p>白宫随后向国会提交了拟议的立法，称拥有超过 100 套单户住宅的投资者将被禁止再购买任何房产，但不必出售他们所拥有的。参议院和众议院的法案对大型投资者的定义在数量阈值上有所不同，但差距不大。</p>
</div><p>To put this in perspective, single-family rentals make up roughly 10% of U.S. housing stock, and the vast majority, 80%, are owned by so-called &#34;mom-and-pop operators,&#34; with fewer than 10 homes each, according to analysis from Bank of America. Smaller investors, those who own between 10 and 1,000 homes, make up 17% of landlords. Large institutional investors who own more than 1,000 homes make up just 3% of the single-family rental market.</p>
<div class="lb-trans"><p>从这个角度来看，单户出租房产大约占美国住房存量的 10%，而绝大多数，80%，由所谓的 “家庭经营者” 拥有，每个家庭拥有不到 10 套房产，根据美国银行的分析。拥有 10 到 1000 套房产的小型投资者占房东的 17%。拥有超过 1000 套房产的大型机构投资者仅占单户出租市场的 3%。</p>
</div><p>The numbers, however, are coming down.</p>
<div class="lb-trans"><p>然而，这些数字正在下降。</p>
</div><p>Investors initially flooded the market after the subprime mortgage crash that led to the Great Recession. Home prices in some markets dropped by half, and foreclosures soared. Investors bought the homes at bargain prices and turned them into lucrative rentals.</p>
<div class="lb-trans"><p>在次贷危机导致大萧条后，投资者最初涌入市场。一些市场的房价下降了一半，止赎数量激增。投资者以低廉的价格购买房屋，并将其转变为盈利的出租房。</p>
</div><p>As the markets recovered, there were fewer entry-level homes for sale to owner-occupants, because investors focused on that segment. In some cities, like Atlanta, regular buyers couldn't compete with investors, who usually came carrying cash. Some neighborhoods are nearly fully investor-owned.</p>
<div class="lb-trans"><p>随着市场的复苏，面向自住者的入门级住宅出售数量减少，因为投资者专注于这一细分市场。在一些城市，如亚特兰大，普通买家无法与通常携带现金的投资者竞争。一些社区几乎完全由投资者拥有。</p>
</div><p>But by 2022, even before Trump took office for the second time, investors were already in retreat, buying fewer homes, according to Parcl. Selling accelerated in late 2024, with investors in Atlanta now selling nearly two properties for every one they buy.</p>
<div class="lb-trans"><p>但到 2022 年，即使在特朗普第二次就职之前，投资者已经开始撤退，购买的房屋数量减少，Parcl 表示。到 2024 年底，出售加速，亚特兰大的投资者现在几乎以每购买一套房产就出售两套。</p>
</div><p>Investors are now pivoting to build-for-rent.</p>
<div class="lb-trans"><p>投资者现在正在转向建造出租房。</p>
</div><p>Much of the net selling shift over the past few years was a natural process of recycling capital, according to Rick Palacios, director of research at John Burns Research and Consulting.</p>
<div class="lb-trans"><p>过去几年的净出售转变在很大程度上是资本循环的自然过程，约翰·伯恩斯研究与咨询公司的研究主任 Rick Palacios 表示。</p>
</div><p>&#34;Home prices ran up post-2020, and many single-family rental investors sold assets into a rising home price backdrop, then redeployed capital into higher-yielding build-to-rent versus buying on resale at those very high prices and elevated borrowing costs for investors too,&#34; Palacios said.</p>
<div class="lb-trans"><p>“2020 年后，房价上涨，许多单户出租投资者在房价上涨的背景下出售资产，然后将资本重新投入到收益更高的建造出租项目中，而不是在这些非常高的价格和投资者的高借贷成本下进行转售购买，” Palacios 说。</p>
</div><p>Builders also adjust their prices in real time, he noted, while resale sellers don't.</p>
<div class="lb-trans"><p>他指出，建筑商还会实时调整价格，而转售卖家则不会。</p>
</div><p>&#34;This offered opportunities for investors to purchase at discounts from builders,&#34; he added.</p>
<div class="lb-trans"><p>“这为投资者提供了以折扣价格从建筑商那里购买的机会，” 他补充道。</p>
</div><p>Invitation Homes has been buying homes from builders like Lennar but, in January, announced it had acquired Atlanta-based ResiBuilt Homes, a build-to-rent developer in high-growth markets across the Southeast. ResiBuilt was delivering about 1,000 homes per year, but Invitation Homes expects to expand that.</p>
<div class="lb-trans"><p>Invitation Homes 一直在从 Lennar 等建筑商那里购买房屋，但在 1 月份宣布收购了总部位于亚特兰大的 ResiBuilt Homes，这是一家在东南部高增长市场的建造出租开发商。ResiBuilt 每年交付约 1000 套房屋，但 Invitation Homes 预计将扩大这一数量。</p>
</div><p>&#34;One of the most constructive ways we can help is by adding more homes to the markets we serve,&#34; said Dallas Tanner, CEO of Invitation Homes, on an earnings call last month with analysts. &#34;While our home-builder partnerships have supported that effort for years, our acquisition of ResiBuilt expands it even further and improves our control over cost, product quality and delivery pace.&#34;</p>
<div class="lb-trans"><p>“我们能提供帮助的最具建设性的方法之一就是增加我们服务市场的房屋数量，” Invitation Homes 的首席执行官 Dallas Tanner 在上个月与分析师的财报电话会议上表示。“虽然我们的房屋建筑商合作伙伴多年来一直支持这一努力，但我们收购 ResiBuilt 进一步扩大了这一努力，并改善了我们对成本、产品质量和交付速度的控制。”</p>
</div><p>AMH, formerly known as American Homes 4 Rent, meanwhile, has been building entire rental communities itself for several years. In its latest fourth-quarter earnings release, CEO Bryan Smith said, &#34;Since the inception of our ground up development program, we have contributed over 14,000 newly built homes to the nation's housing stock. Our results in 2025 and outlook for 2026 reflect continued focus on expanding the nation's housing supply, elevating the resident experience, and creating value for all our stakeholders.&#34;</p>
<div class="lb-trans"><p>与此同时，AMH（前身为 American Homes 4 Rent）已经自己建造了整个出租社区多年。在其最新的第四季度财报中，首席执行官 Bryan Smith 表示：“自我们启动自建开发项目以来，我们已为国家住房存量贡献了超过 14000 套新建住宅。我们在 2025 年的业绩和对 2026 年的展望反映了继续关注扩大国家住房供应、提升居民体验以及为所有利益相关者创造价值的努力。”</p>
</div>

即便在特朗普下令禁令之前，大投资者已经开始撤离待售住房市场