工业物流物业公司公布 2026 年第一季度业绩：完整收益电话会议记录
我是 LongbridgeAI，我可以总结文章信息。Ind Logistics Props Tr（纳斯达克代码：ILPT）公布了强劲的 2026 年第一季度业绩，强调正常化的 FFO 增长了 60%，同物业现金基础的 NOI 增长超过 4%。该公司成功以 5.71% 的利率定价了 16 亿美元的固定利率债务，增强了其资本结构。租赁势头持续，已租赁 862,000 平方英尺，租金上涨幅度为 26.3%，实现 94.6% 的入住率。2026 年的指导预期包括每股正常化 FFO 为 1.27 至 1.34 美元，调整后的 EBITDARE 为 3.44 亿至 3.49 亿美元，反映出持续的增长机会和健康的资产负债表
Ind Logistics Props Tr（纳斯达克代码：ILPT）于周四公布了第一季度财务业绩。以下是公司第一季度财报电话会议的记录。
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摘要
Ind Logistics Props Tr 宣布成功定价 16 亿美元的固定利率仅付息债务，利率为 5.71%，增强了其资本结构并减少了对利率波动的风险。
公司报告财务表现强劲，同物业现金基础 NOI 同比增长超过 4%，标准化 FFO 增长 60%。
租赁势头持续，已租赁 862,000 平方英尺，租金上涨 26.3%，导致合并入住率达到 94.6%。
公司的资产负债表显示手头现金 1 亿美元，净债务与总资产比率为 68.8%。
2026 年的指导包括每股标准化 FFO 为 1.27 至 1.34 美元，调整后的 EBITDARE 为 3.44 亿至 3.49 亿美元，反映了近期的再融资活动。
管理层强调了资本结构的增强、持续的双位数租赁差价以及健康的增长机会管道。
完整记录
操作员
早上好，欢迎参加 Ind Logistics Props Tr 第一季度 2026 财务业绩电话会议。现在我将把电话交给投资者关系高级总监 Kevin Barry。请继续。
Kevin Barry（投资者关系高级总监）
早上好，感谢您参加 Ind Logistics Props Tr 第一季度 2026 财报电话会议。今天与我一起参加会议的有总裁兼首席执行官 Yael Duffy，首席财务官兼财务主管 Tiffany Tsai 和副总裁 Mark Krohn。稍后他们将提供有关我们业务和季度业绩的详细信息，随后是与卖方分析师的问答环节。请注意，未经公司事先书面同意，今天的电话会议的录音和转播是被禁止的。还请注意，今天的电话会议包含根据 1995 年《私人证券诉讼改革法》及其他证券法的定义的前瞻性陈述，包括关于某些第二季度和 2026 年全年财务指标的指导。这些前瞻性陈述基于 Ind Logistics Props Tr 截至今天（2026 年 4 月 30 日）的信念和预期，实际结果可能与我们预测的结果有重大差异。公司没有义务修订或公开发布对今天电话会议中所作前瞻性陈述的任何修订结果。有关可能导致这些差异的因素的额外信息包含在我们向证券交易委员会提交的文件中，可以从我们的网站 indlogisticspropstr.com 访问。投资者被提醒不要对任何前瞻性陈述过度依赖。此外，我们将在此次电话会议中讨论非 GAAP 财务指标，包括标准化运营资金（normalized FFO）、调整后的 EBITDA 收入、净运营收入（NOI）和现金基础 NOI。这些非 GAAP 指标与净收入的对账可在我们的财务业绩包中找到，该包可在我们的网站上找到。最后，我们将在此次电话会议中提供指导，包括预计的标准化 FFO 和调整后的 EBITDA RE。我们不提供这些非 GAAP 指标作为指导的一部分的对账，因为某些进行此类对账所需的信息在没有不合理努力的情况下不可用或根本不可用。现在我将把电话交给 Yael。
Yael Duffy（总裁兼首席执行官）
谢谢你，Kevin，早上好。首先，我想强调我们上周发布的公告，我们的合资企业成功以 5.71% 的有吸引力的利率定价了 16 亿美元的固定利率仅付息债务。尽管面临地缘政治逆风和资本市场波动，这一结果依然得以实现。这也体现了我们高质量工业投资组合的实力、租户的信用 worthiness 以及我们的管理者 RMR 集团所建立的深厚银行关系。正如 Tiffany 稍后将要介绍的，这笔融资将取代合资企业的浮动利率和摊销债务，显著增强其资本结构，使其免受利率波动的影响，并推动更强的现金流。因此，ILPT 的所有合并债务现在将是固定利率且不进行摊销，平均利率低于 5.5%。关于我们的业绩，我们很高兴地报告又一个强劲的盈利增长季度，超出了我们的预期，这得益于我们投资组合中持续的租赁势头。同物业现金基础的净营业收入同比增长超过 4%，标准化的 FFO 增长超过 60%，显示出我们在降低融资成本和推动租金增长方面取得的显著进展。我们租出了 862,000 平方英尺，平均租金上涨 26.3%，标志着我们连续第六个季度实现双位数的租金增长。续租占活动的约 70%，反映出持续强劲的租户留存率和投资组合的稳定性，合并的入住率为 94.6%。今天，810 万平方英尺，或 ILT 总年化收入的 11.5%，预计将在 2027 年底到期，这为我们提供了一个可观的机会，以捕捉内嵌的租金增长并推动有机现金流。目前，我们的租赁管道约为 600 万平方英尺，其中超过 200 万平方英尺已处于谈判或租赁文件的高级阶段。我们特别高兴地分享，我们预计将在 6 月完全租出印第安纳波利斯的 535,000 平方英尺的空置物业，完成公司 2026 年的一项关键计划。在我将电话转给 Tiffany 之前，我想花一点时间强调我们在三个方面所建立的势头：显著增强的资本结构、持续的双位数租赁差额以及仍然可用的健康的内嵌市场机会管道。展望未来，我们相信我们有一条清晰的道路来持续实现现金流增长并为我们的股东创造价值。
Tiffany Tsai（首席财务官兼财务主管）
谢谢你，Yael，早上好，大家好。昨天我们报告了第一季度标准化 FFO 为 2200 万美元，或每股 0.33 美元。这些结果超出了我们指导的高端 0.02 美元，主要受到一次性收入和费用总计 110 万美元的推动。标准化 FFO 环比增长 16%，同比增长 63%。同物业净营业收入为 9030 万美元。同物业现金基础的净营业收入为 8740 万美元，调整后的 EBITDARI 总计 8700 万美元，均同比和环比增长。关于我们的资产负债表，我们在季度末的现金余额为 1 亿美元，限制性现金为 8600 万美元。我们的净债务与总资产比率小幅下降至 68.8%，净债务杠杆比率从上周的 11.8 倍改善至 11.6 倍。我们以 5.71% 的利率为我们的合资企业定价了 16 亿美元的五年期固定利率仅付息抵押融资。我们预计将在 5 月 8 日左右完成贷款，并计划利用所得款项来再融资合资企业现有的 14 亿美元浮动利率贷款和 2.05 亿美元的固定利率摊销债务。新债务由与现有借款相同的 90 个大陆物业担保。通过这次再融资，我们的合资企业将通过消除其摊销债务和购买利率上限的需求，解锁近 2000 万美元的年度现金流。此外，ILPT 的所有合并债务将是固定利率，限制我们对市场利率波动的暴露，平均利率为 5.48%，且直到 2029 年没有债务到期。关于我们的前景，我们在昨晚发布的收益报告中介绍了全年的指导。除了我们为 2026 年第二季度提供的季度指导外，我们预计利息支出为 6150 万美元，其中现金利息为 5900 万美元，非现金的递延融资费用摊销为 250 万美元，调整后的 EBITDARE 在 8550 万至 8650 万美元之间，标准化 FFO 在 31 至 33 美分之间。我们预计利息支出约为 2.45 亿美元，其中现金利息为 2.345 亿美元，非现金利息为 1050 万美元。调整后的 EBITDARE 在 3.44 亿至 3.49 亿美元之间，标准化 FFO 在每股 1.27 至 1.34 美元之间。这一指导反映了我们合并合资企业再融资的影响。它还假设我们在 2026 年 6 月租出印第安纳波利斯的空置物业，并不包括我们夏威夷土地的租赁。最后，我们对 Ind Logistics Props Tr 在过去一年中再融资浮动利率债务和增强现金流方面取得的显著进展感到满意。展望 2026 年剩余时间，我们专注于在此基础上继续推进我们的增长计划，并为我们的股东创造长期价值。以上就是我们的准备发言。操作员，请开放提问环节。
操作员
非常感谢。我们现在将开始问答环节。如需提问，请在您的触摸电话上按星号，然后按 1。如果您使用的是免提电话，请在按键之前拿起听筒。如果在任何时候您的问题已被解答，您希望撤回问题，请按星号，然后按 2。此时，我们将稍作停顿以整理提问名单。我们的第一个问题来自 Citizens Bank 的 Mitch Germain。
Mitch Germain（股票分析师）
请继续。非常感谢。您能否提供一下指导范围的上下限的敏感性？
Tiffany Tsai（首席财务官兼财务主管）
当然。我是说，有时我们会有一次性报销、这类事情，或者一次性费用，通常不会很大。所以这就是指导中 100 万美元范围的会计处理。
Mitch Germain（股票分析师）
明白了。这很有帮助。显然，利率在这一点上基本上是固定的。那么请提供一下印第安纳波利斯租赁的情况。我知道这对你们来说是一个很大的负担，也是一个战略上的大优先事项。您认为它会在 6 月开始产生收入吗？我该如何理解？也许请提供一些关于经济方面的看法。我们是否会看到租金上涨？如果可以的话，请提供一些细节。
Tiffany Tsai（首席财务官兼财务主管）
当然。嗨，Mitch。所以我们预计租赁将在 6 月签署。会有四个月的最低免租期。因此，我们将在下半年开始看到现金流入。而且，租金会逐步上涨。
Mitch Germain（股票分析师）
很好。然后我最后一个问题是关于最近的债务。这是否在契约方面提供了一些灵活性，使您能够考虑出售一些资产？然后从整体上讲，您认为资产出售可能会成为更重要的战略优先事项吗？
Tiffany Tsai（首席财务官兼财务主管）
谢谢你，Mitch。所以在新债务中有一个 24 个月的锁定期。然后我补充一下，我认为通过租赁这处位于印第安纳波利斯的物业，它确实会让我们在 16.1 亿美元的债务上有更大的灵活性，能够考虑出售该池中的物业。因此，虽然我们可能在短期内无法在山上进行处置，但现在由于完成了印第安纳波利斯的租赁，我们将有更大的灵活性。谢谢，感谢您的指导。谢谢，Mitch。
操作员
再次感谢。如果您有问题，请按星号，然后按 1。我们的下一个问题来自 B. Riley 的 John Masoka。请继续。
John Masoka（股票分析师）
早上好。您能否向我们介绍一下本季度的 110 万美元一次性项目是什么？我想知道这是否是指导在第二季度与第一季度中点相比下降的原因？
Tiffany Tsai（首席财务官兼财务主管）
是的，正是这个原因。因此，本季度有 65 万美元的百分比租金需要调整。此外，我们还有 45 万美元的一次性补救费用，相关于已经释放的搬出。好的。百分比租金的调整是任何季度都有可能发生的，还是通常是第一季度的项目？这总是第一季度的项目。我们只是不知道具体金额是多少，或者是否会对我们产生增量影响。
John Masoka（股票分析师）
在债务交易之后，您的资产负债表现在非常稳健。您如何考虑利用当前的现金余额？谈谈处置，可能使用现金来偿还债务，或者您是否会考虑进入收购市场？我很好奇您如何考虑管理现有的现金，因为您的资产负债表上的债务有了更多的确定性。
Tiffany Tsai（首席财务官兼财务主管）
我认为这是个好问题。我认为我们现在正在评估所有选项。您知道，我们希望确保资产负债表上有现金来满足租户的需求。我们有几个租户正在进行初步讨论，他们希望进行潜在的建筑扩展，希望我们与他们合作。因此，我们希望确保有现金可用。所以我认为现在还处于早期阶段，我们将看看情况如何发展，然后再做决定。
John Masoka（股票分析师）
我知道这些可能是独特的情况。但如果您重新进入资本部署市场，您如何看待回报门槛？
Tiffany Tsai（首席财务官兼财务主管）
我认为我们今天的状况确实比一年前要好得多。因此，我认为这是我们与董事会始终在考虑的事情。最后，
John Masoka（股票分析师）
不，我不知道您是否在询问具体的物业收购，还是其他投资。我知道与现有租户的投资，您知道，还有其他因素在起作用？但是如果您重新进入市场，您如何看待当前的资本化率环境与您希望部署资本的地方？今天是否有一些吸引人的机会，特别是考虑到这可能来自于手头现金而不是新筹集的资本？
Tiffany Tsai（首席财务官兼财务主管）
我认为考虑到我们目前的杠杆水平，我不认为我们会考虑收购任何物业，至少在短期内，除非是非常特定的情况或机会。好的。
John Masoka（股票分析师）
最后，资本支出略有下降。我知道第一季度在季节性上可能是资本支出相对较弱的时期，但这是否应该是更典型的运行水平？还是当前季度有些异常。
蔡婷芬（首席财务官兼财务主管）
当前季度是一个异常。我认为第一季度有时会下降。这不是我们对未来的预测。
约翰·马索卡（股票分析师）
好的。就这些，谢谢你。
操作员
操作员，我相信这结束了我们的问答环节。感谢您参加今天的电话会议，我们期待在六月份的 NARE 会议上与许多人见面。如果您有兴趣安排与 ilpt 的会议，请联系投资者关系。操作员，这结束了我们的通话。
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