Apple Hospitality REIT 2026 年第一季度收益电话会议：完整文字记录

苹果酒店房地产投资信托（NYSE: APLE）于周二发布了 2026 年第一季度财务业绩。以下是公司第一季度财报电话会议的文字记录。 此内容由 Benzinga API 提供。有关全面的财务数据和文字记录，请访问 https://www.benzinga.com/apis/。 查看网络直播 https://events.q4inc.com/attendee/213168681 摘要 苹果酒店房地产投资信托报告 2026 年第一季度表现强劲， comparable hotels RevPAR 增长超过 2%，同店 RevPAR 增长近 3%。 公司将全年 RevPAR 指导上调 100 个基点至中点的 1%，反映出强劲的需求和如国际足联世界杯等事件可能带来的好处。 在战略上，公司完成了对明尼苏达州罗切斯特的汉普顿酒店及套房的出售，并继续评估收购和处置，以提升股东回报。 在运营方面，最近收购的麦迪逊的大使套房和华盛顿特区的 BAC 酒店表现良好，预计将 13 家万豪管理的酒店转为特许经营将推动运营协同效应。 公司保持强劲的资产负债表，债务约为 16 亿美元，平均利率为 4.6%，为未来投资机会提供了灵活性。 完整文字记录 操作员 欢迎参加苹果酒店房地产投资信托 2026 年第一季度财报电话会议。此时，所有参与者均处于仅听模式。正式演示后将进行问答环节。如果在会议期间需要操作员协助，请按电话键盘上的*0。请注意，此会议正在录音。现在我将会议交给投资者关系副总裁凯利·克拉克。谢谢。您可以开始。 凯利·克拉克（投资者关系副总裁） 早上好，欢迎参加苹果酒店房地产投资信托 2026 年第一季度财报电话会议。今天的电话会议将基于我们昨天下午发布和提交的财报和 10Q 表格。在开始之前，请注意，今天的电话会议可能包含根据联邦证券法定义的前瞻性声明。这些前瞻性声明基于当前的观点和假设，因此受到众多风险的不确定性影响，未来事件的结果可能导致实际结果、表现或成就与所表达、预测或暗示的内容有重大差异。任何此类前瞻性声明均受到我们向 SEC 提交的文件中描述的风险因素的限制，包括在我们的 2025 年 10K 年报中，并且仅在今天有效。公司没有义务公开更新或修订任何前瞻性声明，除非法律要求。此外，本次电话会议将讨论非 GAAP 业绩指标。这些指标与 GAAP 指标的调节以及我们发言中提到的某些项目的定义已包含在昨天的财报和其他向 SEC 提交的文件中。如需获取财报副本或有关公司的更多信息，请访问 applehospitalityreit.com。今天早上，我们的首席执行官贾斯廷·奈特和首席财务官莉兹·帕金斯将提供 2026 年第一季度业绩概述以及对今年剩余时间的运营展望。除非另有说明，所有业绩指标的变化均指与可比期间的同比变化。在概述之后，我们将开放问答环节。此时，我很高兴将会议交给贾斯廷。 贾斯廷·奈特（首席执行官） 大家早上好，感谢您今天加入我们的 2026 年第一季度财报电话会议。我们很高兴地报告，尽管与 2025 年第一季度的年同比比较具有挑战性，但我们在新的一年中取得了强劲的开局， comparable hotels 的每间可用房收入（RevPAR）增长超过 2%。这一季度的强劲表现表明，约三分之二的酒店实现了 RevPAR 增长，在同店基础上，RevPAR 增长近 3%，并且利润率有所扩大。我们酒店的高效运营模式与谨慎的费用管理相结合，使我们能够将收入增长有效转化为底线表现，从而实现了可比酒店、调整后的酒店 EBITDA、调整后的 EBITDARE 和修正后的运营资金的增长。需求势头持续进入第二季度。四月份的初步报告显示，可比酒店的 RevPAR 增长超过 4%，这得益于需求的持续强劲以及与 Doge Liberation Day 相关的负面影响和由此产生的一般宏观经济不确定性相比的有利年同比比较。尽管中东地区持续的冲突及其对全球能源市场的影响增加了地缘政治和经济背景的不确定性，但我们广泛多元化的以客房为中心的投资组合仍然展现出需求的韧性。入住率的改善和未来预订趋势让我们对夏季的前景充满信心。反映出我们年初至今的超常表现，我们将全年 RevPAR 指引上调 100 个基点至中点的 1%。修订后的范围保持了对未来一年的谨慎看法，我们认为这可能最终被证明是保守的。短期需求强于预期，早夏季的表现可能受益于与 FIFA 世界杯相关的额外休闲旅行，我们开始逐渐克服去年因政府支出减少、关税相关干扰和政府停摆而受到负面影响的时期。综合来看，这些因素代表了潜在的上行空间，而这些并未完全反映在我们更新的展望中。纪律严明的资本配置是我们在酒店行业成功的核心。我们谨慎地平衡短期和长期的投资决策，以利用当前的机会，同时为未来的长期发展做好准备。这种方法旨在通过持久的收益增长和长期的资本增值，为我们的股东提供有吸引力的总回报。今年四月，我们以约 900 万美元的价格完成了对位于明尼苏达州罗切斯特的 Hampton Inn and Suites 的出售。销售价格代表了 5% 的资本化率或 14.5 倍的 EBITDA 倍数，考虑到预计的 300 万美元资本改善后，资本化率为 4% 或 19.6 倍的 EBITDA 倍数。我们继续看到通过交易选择性地修剪我们的投资组合的机会，这使我们能够以增强股东回报的方式再投资收益。尽管在多个市场面临逆风，近期的收购表现良好。位于威斯康星州麦迪逊的 Embassy Suites 在酒店完成其第一年的运营后，取得了显著改善。位于华盛顿特区的 Bac Hotel，2024 年收购，2025 年实现了 205 美元的 RevPAR 和 43% 的房屋利润率。考虑到去年政府旅行的显著回落和较弱的会议日历，这些都是稳健的结果。最近获得希尔顿新建年度奖的 Motto 品牌的国家 Motto 酒店，最近几周的平均 RevPAR 接近 200 美元，而去年收购的 Home and Suites Tampa Brandon 在计划进行全面翻新和重新定位之前，继续产生强劲的收益。关于未来的承诺，我们继续有两个项目的前期合同，分别是位于阿拉斯加安克雷奇的 AC 酒店和位于拉斯维加斯的双品牌 AC 和 Residence Inn，后者位于我们的 Spring Hill Suites 旁边。安克雷奇的 AC 酒店已开工，预计将在 2027 年底交付。拉斯维加斯项目尚未开始建设。双品牌的 AC 和 Residence Inn 预计将在 2028 年第二季度完成。目前的交易环境尚不支持相对于我们的资本成本的增值机会，我们目前没有 2026 年的收购协议。与我们严谨的做法一致，我们仍然积极参与交易市场，评估潜在的酒店收购，相对于其他资本使用，重点是最大化股东的长期价值。正如我们多年来不断证明的那样，我们的资产负债表的灵活性和我们强大的执行声誉使我们能够在市场条件转向更有利时迅速采取行动。我们还继续战略性地再投资于我们的投资组合，确保我们的酒店在各自市场中保持竞争力，并为我们的客人提供强有力的价值主张。对于全年，我们预计将再投资 8000 万到 9000 万美元，包括计划在 21 家酒店进行的重大翻新。我们投资组合的规模、以客房为中心的酒店的高效设计以及我们经验丰富的内部项目管理团队使我们能够以大约 6% 的收入平均年度资本支出维持我们的资产，这远低于全服务投资组合。结合更强的运营利润率，这种效率转化为可观的自由现金流，我们用这些现金流来资助股东分配和战略投资。在本季度，资本支出总计约 2750 万美元。在我们多元化的酒店投资组合的强劲现金流的支持下，我们继续通过有吸引力的每月分配向股东返还资本，这有助于总回报。在第一季度，我们支付了总计约 5700 万美元的分配，相当于每股普通股 0.24 美元，基于上周五的收盘股价。我们每年定期的每月现金分配为每股 0.96 美元，代表约 7.2% 的年收益率。我们将与董事会继续在投资组合表现、资本需求和其他增值机会的背景下评估这些分配，以创造长期的股东价值。在我们 26 年的酒店行业历史中，我们有意地完善了我们的战略。我们投资于吸引广泛商业和休闲客户的高质量酒店。我们在市场和需求生成者之间多元化我们的投资组合。我们保持强大而灵活的资产负债表，杠杆率低。我们在投资组合中进行战略性再投资，并与运营我们酒店的经验丰富的管理团队密切合作。我们拥有美国最大的、最具多样性的高档以客房为中心的酒店投资组合之一，共有 216 家酒店，近 30,000 个客房，分布在 37 个州和哥伦比亚特区的 83 个市场。我们投资组合的旅行需求保持韧性，最近几个月实现了显著增长，进一步证明了我们战略的合理性。我们继续相信，市场中新酒店建设的历史低供应增长显著降低了我们投资组合的整体风险，限制了潜在的下行风险，并增强了潜在的上行空间。在季度末，57% 的酒店周围五英里范围内没有任何新的高档或中高档产品在建。我们对酒店行业的前景以及我们投资组合的实力和定位充满信心。展望未来，我们将继续专注于我们能够控制的事情，运营执行、纪律严明的资本配置和对诚信的不妥协承诺。最重要的是，我们致力于为我们的股东创造持久的价值。现在我很高兴将电话转交给 Liz，提供有关我们资产负债表财务表现和今年剩余时间展望的更多细节。 莉兹·帕金斯（首席财务官） 谢谢你，Justin，早上好。第一季度是今年的一个强劲开局，我们的投资组合展示了我们运营模式的韧性。我们对相较于最初预期的表现感到特别满意，最初预计第一季度将是我们一年中最弱的季度，但二月份的强劲表现和三月份的加速增长超出了预期。我们在季度末的每间可用房收入（RevPAR）增长超过了我们最初全年指导范围的高端。可比酒店的 RevPAR 为 115 美元，增长 2.2%；平均房价（ADR）为 157 美元，增长 0.1%；入住率为 73%，增长 2.1%。随着季度的推进，表现有所改善。在一月份，可比酒店的 RevPAR 下降了 1.6%，反映出与去年同期的艰难比较，其中近一半是由于 2025 年初与野火相关的恢复业务，排除我们在加州的酒店所获得的好处。第一季度的 RevPAR 在二月份增长了 3%，可比酒店的 RevPAR 增长了 1.5%，得益于商务和休闲需求的增强，尽管天气出现了一些干扰。三月份的表现尤其值得注意，可比酒店的 RevPAR 增长了 5.8%，远超预期，表明投资组合的需求强劲，超出了去年政策驱动的需求逆风的早期影响。季度内，可比酒店的总收入增长了 4.3%，达到 3.37 亿美元，得益于其他收入的持续强劲增长，增长了 10%。我们酒店的高效运营模式结合严格的费用管理，使得从收入增长到底线结果的强劲转化成为可能。季度内，我们交付了可比酒店调整后的酒店 EBITDA 为 1.08 亿美元，增长 3.6%，调整后的酒店 EBITDA 利润率为 32.2%，仅减少了 20 个基点。结果反映了我们最近开业的 Motto Nashville Downtown 的持续增长，以及 Hotel 57 的季节性影响，这两者在同店基础上对整体可比酒店的结果产生了影响，排除了 Motto Nashville Downtown 的影响。Hotel 57 的过渡以及我们最近收购的 Homewood Suites Tampa Brandon 的 RevPAR 在季度内增长了 2.8%。同店总收入增长了 3.1%，得益于非房间收入的持续强劲增长，季度内增长了 6%。强劲的收入增长结合严格的成本管理推动了同店调整后的酒店 EBITDA 增长 4.2% 和调整后的酒店 EBITDA 利润率扩张 30 个基点。这些底线结果尤其令人鼓舞，因为我们在季度内面临的 ADR 逆风以及与将我们的万豪管理酒店转为特许经营相关的过渡费用干扰。随着我们进入季节性较高的入住月份，稳定最近过渡的酒店，并看到房价增长的更大贡献，我们预计底线将会有更强的转化。如一月份所强调的，我们完成了 13 家万豪管理酒店向特许经营的过渡，将管理权整合到第三方管理公司，这些公司在大多数情况下已经在市场上为我们运营酒店，使我们能够实现额外的运营协同效应。虽然仍然处于早期阶段，但我们对初步结果感到鼓舞，并对这些过渡以及少数额外的市场级管理整合将进一步推动我们投资组合的运营表现充满信心。这一过渡还为我们提供了额外的灵活性，并增强了这些酒店的市场吸引力，因为我们在未来评估选择性处置时。正如 Justin 所强调的，季度内我们投资组合的广泛强劲表现值得注意，约三分之二的酒店实现了同比 RevPAR 增长，尽管多个市场面临艰难的比较，包括 2025 年初与野火相关的恢复业务使我们的加州酒店受益，以及华盛顿特区的就职典礼。这反映了我们投资组合的多样化以及我们团队对酒店和市场层面执行的持续关注。季度内，我们的一些市场在 RevPAR 表现上脱颖而出。匹兹堡增长了 23%，受益于多项体育赛事和强劲的会议日历。阿拉斯加增长了 21%，得益于市场上强劲的休闲需求，进一步受到增量邮轮业务的推动。西雅图增长了 18%，随着波音生产业务的回归和附近造船厂的额外项目相关业务。棕榈滩增长了 16%，在强劲的休闲和商务过境需求中继续蓬勃发展，孟菲斯增长了 14%，在市场上捕获了增量医疗人员和航空公司机组人员的业务，受益于政府需求的增加。根据四月份的初步结果，可比酒店的 RevPAR 增长超过 4%。尽管 2025 年南加州的野火恢复业务仍在持续受益，但我们继续看到投资组合的广泛需求强劲，并且在与 2020 年四月的艰难比较中受益，后者受到政府政策相关公告的干扰。回到第一季度，工作日的入住率上升了 170 个基点，周末的入住率上升了 270 个基点。工作日的入住率遵循与整体结果相同的月度模式，一月份下降了 200 个基点，二月份上升了 200 个基点，三月份上升了超过 400 个基点。周末的入住率在整个季度内表现积极，一月份上升了 100 个基点，二月份上升了 200 个基点，三月份接近上升 500 个基点。随着季度的推进，ADR 趋势也有所增强。在一月和二月的 ADR 增长为负后，工作日的 ADR 在三月份转为正增长，增长了 1.4%，季度末上升了 30 个基点。周末的 ADR 在三月份上升了 3.5%，季度内上升了 70 个基点，这一显著的正向变化为更广泛的 RevPAR 增长做出了贡献。排除我们在洛杉矶和华盛顿特区的市场，这些市场面临与野火恢复和就职典礼业务相关的艰难比较，季度内工作日和周末的 ADR 均增长超过 1%，这表明我们能够在投资组合中推动房价增长与入住率的结合。观察同店房间夜渠道组合，季度内显示出过境趋势的改善。Brand.com 仍然是我们最大的渠道，占房间夜的 39%，同比上升 40 个基点，而 OTA 预订上升了 170 个基点，达到 13% 的组合。物业直接预订下降了 90 个基点，降至 26%，GDS 预订下降了 90 个基点，降至 18%。转向细分市场，过境趋势每月改善，而团体业务保持强劲，为我们的增长提供了强有力的基础。整体入住率在季度内表现突出，特别是在二月和三月，增长了 120 个基点，达到我们入住组合的 34%。其他折扣相对稳定，下降了 50 个基点，降至 27% 的组合。企业和本地谈判下降了 130 个基点，降至 17% 的组合，但在整个季度内显示出稳定的改善，并对三月份的整体结果做出了贡献。政府增长了 20 个基点，达到 6% 的组合，主要是由于与 2025 年三月的干扰进行比较。团体业务组合改善了 30 个基点，达到 17%。转向费用，同店酒店的总酒店费用在季度内增长了 2.6%，在 CPOR 基础上略低于去年。费用管理是我们季度利润表现的重要贡献因素。同店每间已入住房间的可变酒店费用同比仅增长 0.3%。每间已入住房间的总工资为 43 美元，仅增长 1%。我们还继续看到对合同劳动力的依赖减少，降至总同店工资的 7% 以下，同比下降 80 个基点或 7%。非工资可变费用在每间已入住房间基础上下降了 10 个基点，固定同店酒店费用下降了 1.5%，这得益于有利的财产保险比较和财产税上诉。季度内，我们实现了约 1.01 亿美元的调整后 EBITDA，增长 2.2%；约 8000 万美元的 MFFO，或每股 0.34 美元，分别增长 1.9% 和 3%。转向我们的资产负债表，截至2026年3月31日，我们的总债务约为 16 亿美元，约为过去 12 个月 EBITDA 的 3.4 倍，平均利率为 4.6%，平均到期时间约为三年。季度末，约 63% 的总债务是固定或对冲的。我们手头有约 800 万美元的现金，以及 5.59 亿美元的循环信贷额度，提供了可观的流动性。在第一季度末，我们的投资组合中有 207 家无负担酒店。与我们的无担保贷款人就今年到期的债务进行的对话仍在进行中，我们对能够以有吸引力的条款解决这些到期债务充满信心。在强劲的第一季度基础上，我们提高了全年展望，这与我们在启动指导时采取的谨慎方法一致。我们在对今年剩余时间的预期上继续保持谨慎，认识到更广泛环境中的经济和地缘政治不确定性，同时对我们投资组合的基本实力保持信心。对于全年，我们预计净收入将在 1.43 亿至 1.69 亿美元之间，可比酒店 RevPAR 变化将在 0% 至 2% 之间，可比酒店调整后的酒店 EBITDA 利润率将在 32.9% 至 33.9% 之间，调整后的 EBITDA 将在 4.36 亿至 4.58 亿美元之间。我们假设在指导目的下，总酒店费用将在中点上增长约 3%，在 CPOR 基础上增长 2%。我们对我们的运营模式和管理费用的能力充满信心，并高兴地分享我们上个月实现了有利的财产保险续约，这将产生比我们最初预期更高的每月节省。作为提醒，自2026年1月1日起，公司开始在调整后的 EBITDA 和 MFFO 的计算中排除记录的股权补偿费用，因为这代表了一项非现金交易，并且对净收入的加回与公司在其信贷设施下的财务契约比率的调整后的 EBITDA 计算一致，并与其他公共住宿率的呈现一致。我们广泛多样化的以房间为重点的酒店的需求已证明具有韧性，最近的过境需求强劲超出预期，早夏可能受益于与 FIFA 世界杯相关的增量休闲旅行，以及与 2025 年政府支出削减、关税公告和政府停摆相关的时期的更容易比较。我们承认，我们修订的指导可能继续被证明是保守的。我们的展望基于我们当前的观点，这一观点有限，并未考虑到我们业务中的任何意外发展或运营环境的变化，也未考虑到任何未宣布的酒店收购或处置。最近入住率和预订趋势的改善突显了整体旅行需求的韧性以及我们酒店的需求强劲。我们最近的资本配置决策和投资组合调整增强了我们的投资组合定位和表现，我们稳健的资产负债表继续为我们提供稳定性和在未来追求增值机会的可观灵活性。我们对团队的经验、纪律和灵活性、我们投资组合的广泛消费者吸引力以及我们资产负债表的强度和灵活性充满信心。我们在成功应对市场变化和抓住新兴机会以实现增长和最大化股东总回报方面处于良好位置。以上就是我们的准备发言，现在我们将开放电话进行提问。 操作员 谢谢。如果您想提问，请在电话键盘上按 *1。确认音将表示您的线路已进入提问队列。如果您想将问题从队列中移除，可以按 *2。对于使用扬声器设备的参与者，可能需要在按 * 键之前先拿起听筒。请稍等，我们将开始提问。我们的第一个问题来自 Keybanc Capital Markets 的 Austin Werschmidt。请继续。 乔希 早上好，我是乔希，代表奥斯丁提问。感谢您回答这个问题。如果您看到未来 ADR 增长的趋势，利润率指引是否假设 RevPAR 增长完全由入住率驱动，还是两者的组合？如果完全由 ADR 驱动，这对流量转化意味着什么？ 莉兹·帕金斯（首席财务官） 这是个好问题。一般来说，当我们考虑指引时，我们会关注最近的趋势，并讨论去年的 ADR 逆风对我们季度利润率表现的影响。随着我们逐渐比较去年的数据，特别是与洛杉矶野火相关的情况，我们预计能够推动更多的房价。这并没有完全纳入我们对第一季度的指引修订中，因为距离我们年终报告的时间非常接近，而且我们仍处于年初，因此采取了更为谨慎的态度，主要是将第一季度的超预期表现和四月份的一些改善纳入考虑。因此，关于全年指引的入住率和 ADR 之间的平衡，在中间值上仍然与我们年初的预期非常相似。但如果趋势持续，需求改善更加广泛，我们预计随着比较基数的变化，我们能够推动房价，正如我们所展示的那样，如果排除这些比较，即使是第一季度和四月份的实际结果。 乔希 好的，这非常有帮助，谢谢。我的第二个问题是关于消费者的价格敏感性。那么，从这个角度来看，您观察到什么？考虑到当前的宏观风险，消费者的需求可能会受到什么影响？或者更广泛地说，您在指引的低端考虑了哪些可能的情景？我也很想知道在高端假设的情况。就这些，谢谢。 莉兹·帕金斯（首席财务官） 当然。正如莉兹在她的准备发言中强调的那样，我们目前并没有看到客户的显著价格敏感性。在本季度中，我们能够同时提高入住率和房价。整体 ADR 增长的主要压力来自于去年的同比比较，包括华盛顿特区的高房价事件和洛杉矶地区的野火。展望未来，正如莉兹所强调的，我们对剩余年度的指引采取了非常保守的态度。实际上，这意味着入住率或房价的增长非常有限。我们意识到这与我们最近的经验相悖，可能是保守的。随着我们进入剩余年度，我们将很快进入高入住率的月份，并预计在这些月份的增长将越来越多地来自房价，这将推动增量利润。考虑到我们酒店的价格点和与之相关的感知价值，除非需求出现显著回落，否则我们不预计在推动房价方面会遇到任何挑战。 操作员 我们的下一个问题来自 Cantor Fitzgerald 的 Jay Cornrich。请继续。 杰伊·科尔尼奇 早上好。您提到指引可能是保守的，并提到了一些额外因素，包括去年的政府需求比较以及关税，还有世界杯休闲需求的潜在上行。我想在这些具体领域中，您能否详细说明一下这些因素可能带来的潜在上行？在政府需求方面，我认为这是您去年面临的主要逆风。随着第一季度的强劲回升，您认为这种强劲的趋势会持续到全年吗？ 莉兹·帕金斯（首席财务官） 我们对政府需求的改善感到鼓舞，正如你所知道的，我们已经经历了去年因狗狗解放日影响而最早的比较基数。因此，我们希望这种趋势能够持续下去。值得注意的是，随着我们进入更高的入住率月份，如果出现更广泛的基础需求或特殊事件的压缩，我们可能会选择放宽价格，这可能会使我们年同比的比较变得困难，难以得出有意义的结论。但在这一点上，考虑到第一季度的入住水平，特别是进入三月和四月后，我们能够获得额外的政府需求，并看到大约 13% 的改善，从混合的角度来看，接近 6%。因此，从政府的角度来看，我们感到鼓舞，随着年头的推进，我们确实看到政府需求稳步改善。当我说这一点时，年同比的下降在夏季月份减少，当然在第四季度政府关闭时又增加。因此，我认为随着年头的推进，比较数据会有些流动，但再次强调，看到团体需求的改善让我感到鼓舞。是的。再一次回忆，当我们发布指导时，我们预计第一季度将是我们最困难的季度，之后我们会看到表现改善。我对第一季度的表现感到非常满意。我们目前的指导并不包括世界杯可能带来的上行潜力，尽管我们看到强劲的预订，特别是在一些较小的市场，我们预计这将是对我们已经看到的强劲需求趋势的增量。 杰伊·科尔尼奇 好的，我很感激。也许只是跟进你最后的评论，贾斯廷，关于你已经看到的一些世界杯预订，这主要来自于你在比赛进行的市场的曝光吗？还是说，正如我们之前讨论过的，国际旅行者延长逗留、在美国旅行一周或两周的潜力，以及我们在其他市场的曝光。你能否提供一些关于你预期的需求的见解？ 莉兹·帕金斯（首席财务官） 你知道，很难具体确定是什么驱动了在非 FIFA 比赛市场的需求。也就是说，当我们查看当前的预订时，我们的国际预订占比非常小。这与过去的经验一致。我们现在的预订大部分是国内的，我们继续预计这将是主要驱动因素，如果在比赛临近时看到国际预订的增加，那将是增量的。 杰伊·科尔尼奇 好的，感谢。我就停在这里。谢谢。 莉兹·帕金斯（首席财务官） 谢谢，杰伊。 操作员 下一个问题来自 BMO 资本市场的阿里·克莱因。请继续。 阿里·克莱因 谢谢，早上好。杰西，你谈到了一点，显然是指导的保守性，但你也看到积极的前期预订趋势。好奇你能否进一步阐述一下你在前期预订趋势方面看到的情况。这似乎没有反映在指导中，但了解你所看到的情况会很有帮助。 莉兹·帕金斯（首席财务官） 我的意思是，这与贾斯廷所说的非常一致。你知道，展望未来，我们开始看到，我们通常会查看 90 天的预订，或者说更依赖于更近的预订，而不是更远的。在 90 天的窗口内，你开始看到世界杯的提前预订确实产生了一些积极的影响。即使在进入 6 月时，考虑到 5 月的日历变化，这看起来也很积极。因此，从前期预订的角度来看，我们继续看到入住率和价格的改善。 阿里·克莱因 谢谢。谢谢。那么，也许关于交易市场，你能谈谈你在那里的观察，以及你需要看到什么才能在收购方面更加活跃吗？绝对的。我认为债务市场在一段时间内一直支持交易。随着基本面的改善，我们开始看到对该领域的更多兴趣。你知道，我认为在市场上有很多对我们有吸引力的产品。挑战在于卖方的期望与我们愿意支付的价格之间存在显著差距。我们在过去谈过这个，但我们的收购模型会对资本的替代用途进行比较分析，包括股票回购。随着我们今天对个别资产的环境和定价的看法，相对于我们股票的隐含价值或隐含倍数，我们的股票仍然更具吸引力。你知道，我认为当我们考虑一个环境，在收购方面会更加积极，那将是一个反转的环境，这可能会发生在我们股票价格持续改善或卖方期望降低的情况下，而最可能的情况是两者的结合。 莉兹·帕金斯（首席财务官） 正如我在准备的发言中强调的，鉴于我们在该领域的历史，以及我们在资产负债表上的灵活性，随着环境的变化，我们准备迅速行动。谢谢。 操作员 提醒您按下电话键盘上的 *1，如果您想提问，我们的下一个提问来自 Baird 的 Michael Belsario。请继续。 Michael Belsario（股票分析师） 谢谢。大家早上好。早上好。我有一个关于成本方面的问题，分为两个部分。首先，您能量化一下保险节省的金额吗？或者这对您的前景有多大提升？其次，考虑到每间已入住房间的费用仍然在增加 2%，现在的思考方式是我们处于一个稳定状态，还是在前方还有其他因素可能导致这个 2% 的数字上升或下降？ Liz Perkins（首席财务官） 谢谢。好的，我来回答与财产保险续保相关的第一个部分。我们假设从第二季度开始到年底，预计对未来三季度的指导改善约为 90 万美元。因此，这大约是增量底线影响的一半，除了调整年初至今的部分。另一部分来自于四月份的收入改善及其流动性。从费用的角度来看，我们已经指导了物业在成本控制方面的运营情况。我们从每个项目的角度进行了非常详细的分析，并且相信我们提供的运行率是合理的。当然，如果环境发生变化，成本项目或其他情况与我们预期的不同，可能会影响我们对费用的看法。但我们在成本控制方面有良好的趋势，并且在过去几年中，财产保险方面也有了一些改善。除了去年的固定成本房地产税比较外，我们也看到了一些良好的上诉，以及稳定的运行率。因此，我们对费用管理的表现感到鼓舞，这一点在这里也得到了考虑。 Michael Belsario（股票分析师） 很有帮助，谢谢。 操作员 下一个问题来自 Compass Point 的 Ken Billingsly。请继续。 Ken Billingsly 早上好。我有一个问题想跟进一下 MA 方面，也许从相反的角度来看。您提到目标可能不符合您的需求。但您能谈谈您在出售物业方面看到的请求和潜在买家吗？当然。 Liz Perkins（首席财务官） 我想澄清一下，我们在过去已经详细讨论过这个问题，但我们一直在市场上进行潜在收购的承保和潜在处置的测试。在过去几年中，我们测试了市场，既有单个资产也有投资组合，旨在评估定价，并在能够实现对我们最具吸引力的定价时执行。无论在任何环境中，我们也会不时收到询盘。我可以告诉您，今天我们测试市场时，通常看到潜在买家的数量增加。因此，越来越多的人签署保密协议，寻求单个资产的数据。实际上，我认为如果没有中东的战争或冲突以及对能源价格潜在影响的担忧，我们会看到一个更活跃的市场，买家对资产的兴趣会更高。如果我们继续看到整个行业的增长，特别是我们投资组合的增长，我的预期是市场将变得更加活跃，买家开始对单个资产进行更高的出价。在这种环境下，我们在投资组合中优先考虑了潜在出售的资产，并且可以迅速采取行动，同时在收购方面也会更加积极。 Ken Billingsly 买家的构成在变化吗？ Liz Perkins（首席财务官） 我会说是的。您知道，在过去几个月，甚至几年中，我们成功执行的主要是本地业主运营商，他们有能力通过他们在市场上的存在和较低的运营成本来推动增量利润。这些买家往往不是资本化率的竞标者。相反，他们更关注相对于替代成本的价值，并基于收入倍数进行竞标，这是一种非常不同的买家和定价过程，使我们能够以相对较低的资本化率出售，并在市场变得更加活跃时以有意义的差价重新投资于我们的股票或其他资产。我们预计并开始看到来自一些较小的专注于酒店的私募股权公司的兴趣增加，当然，如果我们能够维持最近看到的行业整体的势头，我们的预期是这将扩大到一些更大的参与者。 Ken Billingsly 最后，我想问一下匹兹堡的情况，了解一下您的预期与您提到的第一季度 26% 的 RevPAR 增长相比如何。但由于 NFL 选秀超出预期，您能谈谈您的预期是如何得到满足或超越的吗？ Liz Perkins（首席财务官） 一般来说，你知道，这并不是匹兹堡独有的。我认为我们对许多市场的表现相对于我们最初的预期感到鼓舞。因此，我认为许多市场的整体需求比我们预期的要强，当然，匹兹堡的表现也相对预期表现良好。是的，但当你查看我们的投资组合时，Liz 强调了许多市场，我们看到安克雷奇的强劲双位数增长，去年表现出色的安克雷奇在第一季度再次实现双位数增长，这同样让我们感到惊喜。因此，我认为我们投资组合中的需求强度远远超出了我们在第一季度的预期，正如 Liz 所强调的，这种强劲势头延续到了四月份。 肯·比林斯利 我想要了解的是消费者是否会参加这些活动。尽管我们对他们的韧性抱有很高的期望，也许更多的人会愿意外出参加我们将在今年剩余时间内看到的这些独特活动。 Liz Perkins（首席财务官） 我认为早期的迹象在这方面是积极的。 肯·比林斯利 谢谢。 操作员 下一个问题来自 Green Street 的 Chris Darlin。请继续。 Chris Darlin 谢谢。早上好。刚刚跟进资本配置的讨论。关于增量开发收购交易，你的想法是什么？这些类型交易的机会集是如何演变的？ 贾斯廷·奈特（首席执行官） 你知道，这很有趣，我们很幸运能够找到符合我们承保标准的交易。但是，我告诉你，当我们查看全国范围内并评估开发收购时，限制我们市场中新供应的相同因素使得开发承保变得困难。也就是说，我认为在大多数市场，建筑成本的增长速度超过了酒店基本面的改善。因此，广义上说，只有很少的市场能够实现开发的可行性。尽管如此，我认为我们对新开发的胃口一直是有限的，也就是说，我们通常每年目标在 1 亿美元以内的新开发收购。因此，如果我们考虑额外的开发项目，我们将会关注 2028 年以后的未来年份。目前在这一领域或方面没有任何待处理的交易。你知道，我认为在短期内考虑资本配置机会时，我们仍然专注于现有资产和我们的股份。并且，针对之前的问题，我强调了我们如何评估这些。鉴于前期承诺实际上还很遥远，我们在短期内有大量的灵活性来将资本分配给增值机会，然后，我认为在完成这些收购时进行资金支持。再次提醒，开发交易的结构是开发商在其资产负债表上承担项目，而我们的现金支出仅在项目完成时进行。 Chris Darlin 好的，这提供了很好的背景。然后，我还有一个问题，希望你能详细说明一下你们之前由万豪管理的酒店的早期运营趋势。如果可以的话，我认为总共有 13 个物业。你能量化这些酒店在整体 EBITDA 中占的百分比吗？ Liz Perkins（首席财务官） 我会让 Liz 处理第二部分。我们对过渡过程中的进展感到非常满意。正如 Liz 在她的准备发言中强调的，过渡相关的费用是存在的，我认为我们对前万豪管理层在我们接管物业之前的销售努力感到有些失望。尽管如此，新管理层迅速进入并在物业中建立了自己的地位，我们认为这将推动今年的积极结果。这 13 个资产由于其地理位置，其中一部分是重要的，许多位于加州市场，这些市场的评级较高。我们可能需要再向你确认确切的百分比。是的，我需要为你查一下。 Chris Darlin 没关系，我并不是想让你为难，但非常感谢你的想法。绝对的。 操作员 目前没有进一步的问题。我想把会议交还给贾斯廷·奈特进行结束发言。 贾斯廷·奈特（首席执行官） 感谢您参加我们的第一季度财报电话会议。我们对投资组合在第一季度的表现感到鼓舞，并对将这种势头延续到今年剩余时间感到非常高兴。和往常一样，当您出行时，我们希望您能有机会入住我们的酒店，我们期待在即将举行的一些会议上与许多人见面。 免责声明： 本转录仅供信息参考。尽管我们努力确保准确性，但此自动转录可能存在错误或遗漏。有关公司的正式声明和财务信息，请参阅公司的 SEC 文件和官方新闻稿。企业参与者和分析师的声明反映了他们在本次电话会议日期的观点，可能会随时更改，恕不另行通知。