<p>花旗发布报告称，香港房地产股票近期的疲软更多是由于资金流动和负面新闻的影响，而非基本面的恶化。该行整合了近期投资者反馈和市场提出的几项 “双重约束” 论点，并分享了对每个问题的看法。一些投资者担心，房价的恢复速度超过预期可能会促使政府重新推出需求侧的调控措施。花旗认为，在当前价格水平下，这种风险为时尚早。回顾以往的收紧周期：（1）2009 年 10 月：在 2008 年 11 月房价从低谷反弹 30% 后，贷款价值比被降低；（2）2010 年 11 月：在房价从低谷上涨 55% 并达到十年高点后，推出了额外的印花税；（3）2012 年 10 月：在连续两年创下历史新高后，收紧了特别印花税（SSD），并推出了买方印花税（BSD）。历史上，政策反应针对的是显著超过以往高点的多年激增。目前，房价比 2025 年 3 月至 5 月记录的低谷高出 17%，但仍比之前的高点低 18%，花旗认为这仍未达到政策干预的门槛。该行估计，房价可能需要再上涨 10% 或更多，政策风险才会变得现实。一些投资者还担心，在年初至今房价上涨后，增长动能可能会减缓，暗示复苏动力减弱。花旗认为，逐步复苏实际上更健康、更可持续，对基本面更具建设性，而不是急剧反弹。在这种 “慢牛” 情景下，可能会出现几个相互促进的好处：在不提前释放未来需求的情况下，促进库存去化，同时保持交易量；使价格更好地反映人口流入和人口结构升级；保持租金收益率在吸引人的水平。此外，由于 2026 年至 2028 年完工量减少，暂时的供应短缺为价格上涨周期提供了结构性支持。关于对中国境外投资规则可能收紧的担忧，花旗指出，这很难验证或反驳，相关数据可能会滞后。该行此前指出，只有 5.5% 的非香港身份证持有者进行的住宅交易直接受到资本管制的影响，尚未考虑重新分配股权投资收益到实物资产等潜在抵消因素。花旗预计，随着交易活动的持续和新项目的健康销售率，这种担忧将逐渐消退。报告还提到，投资者对利率波动下的估值框架表示担忧。花旗承认，周期性拐点通常代表捕捉上涨的最具吸引力的入场时机，但这并不一定意味着在确认上行周期后就要卖出，尤其是在复苏仍处于早期阶段时。历史上，在过去 15 年中，开发商的净资产价值（NAV）折扣与房价的同比变化呈 71% 的相关性。例如，SHK PPT (00016.HK) -2.600 (-2.151%) 空头卖出 116.28 百万；比例 28.071% 的股价与 CCL 指数相关，尽管双方的波动往往会超出预期。花旗认为，NAV 折扣仍然相关，受到房价上涨和办公及零售租金稳定的支持。股息收益率也是一个参考指标。最近观察到的均值回归是在 2026 年美国十年期国债收益率年初至今反弹 31 个基点至 4.5% 后，但这可能会被中国大陆的较低收益率所抵消，后者年初至今下降了 25 个基点至 1.8%。花旗预计，随着市场消化这些担忧以及近期向增长领域的轮动，行业在短期内将出现波动。在股价已经反映出牛市预期后，投资者的持仓在过去一个月变得更加谨慎。该行建议在 6 月保持耐心，并认为，开发商在强劲的房地产销售和利润恢复后，可能在 2026 年上半年交出的强劲业绩，将成为 7 月底至 8 月的下一个催化剂。花旗的首选行业股票包括 SHK PPT (00016.HK) -2.600 (-2.151%) 空头卖出 116.28 百万；比例 28.071%，CK ASSET (01113.HK) -0.160 (-0.346%) 空头卖出 19.19 百万；比例 25.447%，SWIREPROPERTIES (01972.HK) -0.020 (-0.093%) 空头卖出 4.31 百万；比例 11.590%，以及 LINK REIT (00823.HK) -0.320 (-0.838%) 空头卖出 42.29 百万；比例 13.991%。股份 | 投资评级 | 目标价（港元）SHK PPT (00016.HK) -2.600 (-2.151%) 空头卖出 116.28 百万；比例 28.071% | 买入 | 港元 168 CK ASSET (01113.HK) -0.160 (-0.346%) 空头卖出 19.19 百万；比例 25.447% | 买入 | 港元 54.8 SWIREPROPERTIES (01972.HK) -0.020 (-0.093%) 空头卖出 4.31 百万；比例 11.590% | 买入 | 港元 28.8 LINK REIT (00823.HK) -0.320 (-0.838%) 空头卖出 42.29 百万；比例 13.991% | 买入 | 港元 44.8（da/u）（香港股票报价延迟至少 15 分钟。空头卖出数据截至 2026 年 6 月 8 日 12:25。）</p>

长实集团

领展房产基金

新鸿基地产

太古地产

<p>花旗银行认为，关于香港政府降温措施的担忧为时尚早，因为当前价格水平仍低于历史干预阈值。该行支持 “缓慢牛市” 的观点，以实现可持续复苏，并建议购买新鸿基地产、长实集团、太古地产和领展房产基金，尽管短期内存在波动，但仍因其强劲的基本面和吸引人的估值而值得投资</p>

<p>Citi issued a report stating that the recent weakness in Hong Kong property stocks has been driven more by fund flows and negative headlines rather than a deterioration in fundamentals. The bank consolidated recent investor feedback and several “double-constraint” arguments raised by the market, and shared its views on each.Some investors are concerned that a faster-than-expected recovery in home prices could prompt the government to reintroduce demand-side cooling measures. Citi believes that, at current price levels, such risks are premature. Looking at previous tightening cycles: (1) October 2009: after home prices rebounded 30% from the trough in November 2008, the loan-to-value ratio was lowered; (2) November 2010: after prices rose 55% from the trough and reached a ten-year high, an additional stamp duty was introduced; (3) October 2012: after two consecutive years of record highs, the Special Stamp Duty (SSD) was tightened and the Buyer’s Stamp Duty (BSD) was launched. Historically, policy responses targeted multi-year surges that significantly exceeded previous peaks. Currently, home prices are 17% above the trough recorded between March and May 2025, and 18% below the previous peak, which Citi believes is still short of the threshold for policy intervention. The bank estimates that prices may need to rise by a further 10% or more before policy risks become realistic.Some investors also worry that after the year-to-date rise in home prices, growth momentum may slow, signalling weakening recovery dynamics. Citi argues that a gradual recovery is in fact healthier and more sustainable, and more constructive for fundamentals than a sharp rebound. Under this “slow bull” scenario, several reinforcing benefits could emerge: facilitating inventory destocking while maintaining transaction volumes without front-loading future demand; allowing prices to better reflect population inflows and demographic upgrades; and keeping rental yields at attractive levels. In addition, a temporary supply shortfall from 2026 to 2028 due to lower completions provides structural support for the upward price cycle.Regarding concerns over potential tightening of China’s outbound investment rules, Citi notes that this is difficult to verify or refute and that relevant data would likely be lagged. The bank previously pointed out that only 5.5% of residential transactions conducted by non-Hong Kong ID holders are directly affected by capital controls, before considering potential offsetting factors such as reallocating equity investment gains into physical assets. Citi expects this concern to gradually fade amid sustained transaction activity and healthy sell-through rates for new projects.The report also mentions investor concerns over valuation frameworks amid interest rate volatility. Citi acknowledges that cyclical inflection points often represent the most attractive entry timing to capture upside, but this does not necessarily imply selling after confirmation of an upcycle, especially when the recovery remains at an early stage. Historically, over the past 15 years, developers’ net asset value (NAV) discounts have shown a 71% correlation with YoY changes in home prices. For example, SHK PPT (00016.HK) -2.600 (-2.151%)  Short selling $116.28M; Ratio 28.071%  ’s share price has been correlated with the CCL index, although movements in both directions often overshoot. Citi believes NAV discounts remain relevant, supported by rising home prices and stabilizing office and retail rents. Dividend yield is also a reference indicator. Recent mean reversion was observed after the ten-year US Treasury yield rebounded by 31 bps year to date in 2026 to 4.5%, but this could be offset by lower yields in Mainland China, which have declined by 25 bps year to date to 1.8%.Citi expects near-term volatility in the sector as the market digests these concerns and amid recent rotation into growth sectors. After share prices had priced in bull market expectations, investor positioning has turned more cautious over the past month. The bank advises patience in June, and believes strong 1H26 results, likely to be delivered by developers following robust property sales and margin recovery, could serve as the next catalyst in late July to August.Citi’s top sector picks are SHK PPT (00016.HK) -2.600 (-2.151%)  Short selling $116.28M; Ratio 28.071%  , CK ASSET (01113.HK) -0.160 (-0.346%)  Short selling $19.19M; Ratio 25.447%  , SWIREPROPERTIES (01972.HK) -0.020 (-0.093%)  Short selling $4.31M; Ratio 11.590%  and LINK REIT (00823.HK) -0.320 (-0.838%)  Short selling $42.29M; Ratio 13.991%  .Shares | Investment Rating | TP (HKD) SHK PPT (00016.HK) -2.600 (-2.151%)  Short selling $116.28M; Ratio 28.071%  | Buy | HKD168CK ASSET (01113.HK) -0.160 (-0.346%)  Short selling $19.19M; Ratio 25.447%  | Buy | HKD54.8SWIREPROPERTIES (01972.HK) -0.020 (-0.093%)  Short selling $4.31M; Ratio 11.590%  | Buy | HKD28.8LINK REIT (00823.HK) -0.320 (-0.838%)  Short selling $42.29M; Ratio 13.991%  | Buy | HKD44.8(da/u)(HK stocks quote is delayed for at least 15 mins.Short Selling Data as at 2026-06-08 12:25.)</p>
<div class="lb-trans"><p>花旗发布报告称，香港房地产股票近期的疲软更多是由于资金流动和负面新闻的影响，而非基本面的恶化。该行整合了近期投资者反馈和市场提出的几项 “双重约束” 论点，并分享了对每个问题的看法。一些投资者担心，房价的恢复速度超过预期可能会促使政府重新推出需求侧的调控措施。花旗认为，在当前价格水平下，这种风险为时尚早。回顾以往的收紧周期：（1）2009 年 10 月：在 2008 年 11 月房价从低谷反弹 30% 后，贷款价值比被降低；（2）2010 年 11 月：在房价从低谷上涨 55% 并达到十年高点后，推出了额外的印花税；（3）2012 年 10 月：在连续两年创下历史新高后，收紧了特别印花税（SSD），并推出了买方印花税（BSD）。历史上，政策反应针对的是显著超过以往高点的多年激增。目前，房价比 2025 年 3 月至 5 月记录的低谷高出 17%，但仍比之前的高点低 18%，花旗认为这仍未达到政策干预的门槛。该行估计，房价可能需要再上涨 10% 或更多，政策风险才会变得现实。一些投资者还担心，在年初至今房价上涨后，增长动能可能会减缓，暗示复苏动力减弱。花旗认为，逐步复苏实际上更健康、更可持续，对基本面更具建设性，而不是急剧反弹。在这种 “慢牛” 情景下，可能会出现几个相互促进的好处：在不提前释放未来需求的情况下，促进库存去化，同时保持交易量；使价格更好地反映人口流入和人口结构升级；保持租金收益率在吸引人的水平。此外，由于 2026 年至 2028 年完工量减少，暂时的供应短缺为价格上涨周期提供了结构性支持。关于对中国境外投资规则可能收紧的担忧，花旗指出，这很难验证或反驳，相关数据可能会滞后。该行此前指出，只有 5.5% 的非香港身份证持有者进行的住宅交易直接受到资本管制的影响，尚未考虑重新分配股权投资收益到实物资产等潜在抵消因素。花旗预计，随着交易活动的持续和新项目的健康销售率，这种担忧将逐渐消退。报告还提到，投资者对利率波动下的估值框架表示担忧。花旗承认，周期性拐点通常代表捕捉上涨的最具吸引力的入场时机，但这并不一定意味着在确认上行周期后就要卖出，尤其是在复苏仍处于早期阶段时。历史上，在过去 15 年中，开发商的净资产价值（NAV）折扣与房价的同比变化呈 71% 的相关性。例如，SHK PPT (00016.HK) -2.600 (-2.151%) 空头卖出 116.28 百万；比例 28.071% 的股价与 CCL 指数相关，尽管双方的波动往往会超出预期。花旗认为，NAV 折扣仍然相关，受到房价上涨和办公及零售租金稳定的支持。股息收益率也是一个参考指标。最近观察到的均值回归是在 2026 年美国十年期国债收益率年初至今反弹 31 个基点至 4.5% 后，但这可能会被中国大陆的较低收益率所抵消，后者年初至今下降了 25 个基点至 1.8%。花旗预计，随着市场消化这些担忧以及近期向增长领域的轮动，行业在短期内将出现波动。在股价已经反映出牛市预期后，投资者的持仓在过去一个月变得更加谨慎。该行建议在 6 月保持耐心，并认为，开发商在强劲的房地产销售和利润恢复后，可能在 2026 年上半年交出的强劲业绩，将成为 7 月底至 8 月的下一个催化剂。花旗的首选行业股票包括 SHK PPT (00016.HK) -2.600 (-2.151%) 空头卖出 116.28 百万；比例 28.071%，CK ASSET (01113.HK) -0.160 (-0.346%) 空头卖出 19.19 百万；比例 25.447%，SWIREPROPERTIES (01972.HK) -0.020 (-0.093%) 空头卖出 4.31 百万；比例 11.590%，以及 LINK REIT (00823.HK) -0.320 (-0.838%) 空头卖出 42.29 百万；比例 13.991%。股份 | 投资评级 | 目标价（港元）SHK PPT (00016.HK) -2.600 (-2.151%) 空头卖出 116.28 百万；比例 28.071% | 买入 | 港元 168 CK ASSET (01113.HK) -0.160 (-0.346%) 空头卖出 19.19 百万；比例 25.447% | 买入 | 港元 54.8 SWIREPROPERTIES (01972.HK) -0.020 (-0.093%) 空头卖出 4.31 百万；比例 11.590% | 买入 | 港元 28.8 LINK REIT (00823.HK) -0.320 (-0.838%) 空头卖出 42.29 百万；比例 13.991% | 买入 | 港元 44.8（da/u）（香港股票报价延迟至少 15 分钟。空头卖出数据截至 2026 年 6 月 8 日 12:25。）</p>
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花旗银行认为，对香港政府降温措施的担忧为时尚早；“慢牛” 行情更具建设性；建议投资新鸿基地产、长实集团、太古地产和领展房产基金