Empire State Realty Trust 第二季度财报电话会议要点

帝国大厦房地产信托（Empire State Realty Trust）在 2026 年第二季度报告了更强劲的办公租赁和持续的多户住宅增长，但帝国大厦观景台的访客减少对业绩造成了压力，并促使公司下调全年核心 FFO（基金运营现金流）展望。

董事长兼首席执行官 Tony Malkin 表示，物业组合约占净运营收入的 80%，表现强劲。到季度末，商业物业的租赁率为 94.9%，而公司在此期间完成了几笔资本配置交易。

观景台访客压力影响展望

帝国大厦观景台在第二季度产生了约 1240 万美元的净运营收入（NOI），低于去年同期的 2410 万美元。收入总计 2420 万美元，支出为 1180 万美元。尽管人均收入在排除礼品店许可费后增长了 1.6%，但访客人数同比下降了约 28.5%。

Malkin 将访客人数的下降归因于访客组成的变化，特别是国际游客和预算有限的旅行减少，以及景点通行证项目的疲软。他表示，历史上超过 60% 的观景台访客是国际游客。最近，在公司 2026 年第二高流量周期间，国内游客占访客的 60% 以上。

公司表示，一家通行证项目运营商在 2025 年破产，通行证项目的访客人数从 2024 年到 2026 年的年初水平下降了 45%。Malkin 表示，帝国大厦房地产的访客下降幅度大于更广泛的景点市场，因为其历史上对国际游客和通行证项目的依赖。

“最大的变化是国际游客与国内游客的比例，或者更重要的是，预算有限的国际游客的减少，以及我们通行证项目合作伙伴的显著下降，” Malkin 在问答环节中表示。

管理层表示，他们已开始对观景台的商业模式进行全面重新评估，包括其在线营销方式，因为消费者的搜索行为正向基于人工智能的搜索转变。公司计划在长期内对业务进行再投资，同时寻求通过新渠道和现有渠道将其全球品牌认知转化为收入。

对于 2026 年，帝国大厦房地产更新了其核心 FFO 指导范围至每股稀释后 0.75 至 0.79 美元。首席财务官 Steve Horn 表示，该展望使用了 5500 万美元的全年观景台净运营收入，并假设当前访客趋势没有改善，支出与上半年的水平相似。修订后的假设相比于之前的指导对核心 FFO 产生了 0.13 美元的影响，部分被较低的所得税、更高的非现金租金和房地产税减免所抵消。

办公租赁增长和多户住宅表现

帝国大厦房地产在第二季度签署了 382,000 平方英尺的租约，包括超过 250,000 平方英尺的新租约，这是自 2021 年第四季度以来的新租赁量最高。公司的可比商业租赁比例从第一季度的 93.8% 上升至 94.9%，排除了两个时期内处置的 250 West 57th Street 物业。

曼哈顿办公市场的市场价差为 17.8%，标志着公司连续第 20 个季度实现正价差。执行副总裁、房地产联席负责人兼首席收入官 Ryan Kass 表示，新租约的平均期限为 12 年。

值得注意的交易包括联合人才机构（United Talent Agency）在帝国大厦签署的 101,000 平方英尺、为期 16 年的办公租约。Kass 表示，该交易解决了公司 2026 年最大到期的约 70,000 平方英尺，因为之前的租户预计将在 10 月搬出。

• Infinium Wall Systems 在 1359 Broadway 签署了一份 29,000 平方英尺的办公租约。
• Instacart 在 111 West 33rd Street 签署了一份 26,000 平方英尺的办公租约，该物业在 7 月实现了 100% 租赁。
• Landmark Management 在 One Grand Central Place 签署了一份 12,000 平方英尺的整层租约，平均租金为 89 美元，创下该建筑新交易的记录。
• Alfred Dunner 在 1333 Broadway 续租了 59,000 平方英尺。

公司维持其年末商业入住率假设为 90% 至 92%。其租赁和谈判管道总计 200,000 平方英尺。Kass 表示，公司在帝国大厦有一整层可用，并已将 One Grand Central Place 的 80,000 平方英尺的复式楼块推向市场。

根据 Kass 的说法，多户住宅的净租金在本季度增长了 8%，投资组合的入住率接近 98%。

资本回收与资产负债表

在本季度，帝国大厦房地产完成了对 250 West 57th Street 的出售，售价为 2.75 亿美元，包括买方承担的 1.8 亿美元抵押贷款。总裁 Christina Chiu 表示，此次出售将资本回收用于公司之前在 SoHo 收购的 130 Mercer Street，而未确认应税收益。

公司还以总计 1.1 亿美元收购了 111 West 33rd Street 和 1400 Broadway 下方的土地，约为每平方英尺 65 美元。土地租赁的年租金低于市场，约为 140 万美元。Chiu 表示，该交易降低了 FFO，但通过将租赁权益转化为拥有的房地产，创造了永久性和实质性的房地产价值增长。

在季度末后，公司宣布了一项 2.45 亿美元的无担保延期提款定期贷款，期限至 2032 年。预计收益将在 2027 年 1 月提取，用于偿还现有债务，包括信用额度。到第二季度末，净债务与过去 12 个月调整后的 EBITDA 约为 6.6 倍，公司表示在 2028 年 1 月之前没有未解决的债务到期。

霍恩表示，第二季度核心每股基金运营收益（FFO）为 0.21 美元（摊薄后）。同店物业现金净营业收入（NOI）在不包括租约终止费用的情况下，同比增加了 3.3%，主要由于约 400 万美元的前期房地产税减免。调整非经常性项目后，同店物业现金净营业收入下降了 3.2%，反映出更高的免租期和运营费用，部分被租户补偿收入抵消。

关于帝国大厦房地产信托（NYSE:ESRT）

帝国大厦房地产信托公司是一家公开交易的房地产投资信托（REIT），专注于办公和零售物业的拥有、管理和运营。公司的投资组合包括位于曼哈顿中城的标志性帝国大厦，以及遍布曼哈顿、布鲁克林和纽约州北部特定市场的多样化商业资产。通过提供优质的办公空间和街边零售，帝国大厦房地产信托将自己定位为企业租户、零售商和寻求高端地址的体验品牌的首选房东。

帝国大厦房地产信托于 2013 年初通过资产分拆成立，整合了一系列地标性和 A 级物业，在全球最具竞争力的房地产市场中创造了规模。

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