今天，首批 9 只公募基础设施投资基金（REITs）面向公众投资者发行。这一标志着国内不动产资产证券化将进入全新发展阶段的划时代产品，从产品获批以来，就广泛受到社会各界关注。博时基金、富国基金等公募旗下 REITs 面向公众投资者发售的份额已超募 15 倍以上，足可见其吸引力。公募 REITs 对我国金融行业来说有什么意义，对普通投资者来说又该如何参与首批 9 只公募 REITs 的认购？ <h3 style="text-align: center">1 公募 REITs 要不要买？</h3> 本次发行的 9 只公募基础设施 REITs，除浙商证券沪杭甬杭徽高速、富国首创水务、东吴苏州工业园区产业园计划发行到 6 月 2 日外，其他都拟于 6 月 1 日结束。这意味着留给投资者的时间只有 2 到 3 天。但银行、券商渠道客户经理表示，由于目前投资者对这类产品热情较高，再加上面向公众的份额并不多，因此多家券商预计，5 月 31 日正式对公众投资者发售的部分份额很有可能将出现 “一份难求” 的情况。真实情况不出所料，博时基金、富国基金、红土创新基金、华安基金、平安基金、东吴基金等多家公募旗下 REITs 产品面向公众投资者发售的份额均已实现超募。有渠道人士称，“这批 REITs 产品中，有的一上午超募两三倍，有的已超募十倍以上。”公募 REITs 为何有这么大的吸引力？首先，公募 REITs 是一种低门槛投资不动产的工具，首批基础设施公募 REITs 面向公众投资者的认购门槛不一。深交所场内认购以 1000 份为最低门槛，上交所则多数以 1000 元为场内最低认购门槛。<img src="https://imageproxy.pbkrs.com/https://img3.gelonghui.com/1d5e5-f9473ae0-6d46-4214-8a45-4a3d29c77664.jpg?x-oss-process=image/auto-orient,1/interlace,1/resize,w_1440,h_1440/quality,q_95/format,jpg" original-src="https://imageproxy.pbkrs.com/https://img3.gelonghui.com/1d5e5-f9473ae0-6d46-4214-8a45-4a3d29c77664.jpg"/>场外认购门槛而言，每只公募 REITs 的门槛也不太一样，有最低 100 元的，也有最低 1000 元的。另外，公募 REITs 具有长期收益较好并且分红较为稳定的优势。它的收益主要包括两部分：分红和交易差价。分红来说，基础设施公募 REITs 产品采取强制分红政策，要求收益分配比例不低于合并后基金年度可供分配金额的 90%。机构预测，首批 9 只公募 REITS 的年现金分红率在 4%-12% 之间。至于交易差价，基础设施公募 REITs 在交易所上市后，投资者可进行竞价交易。但本质上它还是一种基金，因此存在折价的风险。从长期配置角度看，REITs 作为新的资产类别，优势一方面有风险介于股票和债券之间，另一方面与传统资产的相关性较低，分红率也较为稳定。因此将获得国内 FOF、银行理财、固收 + 产品等资金的青睐。因此，公募 REITs 更适合以往持有银行理财、债券基金以及高派息个股的中低风险偏好投资者，作为自己投资组合和资产配置的一部分。 <h3 style="text-align: center">2 资产证券化 2.0 时代</h3> 公募 REITs 的发行，意味着资产证券化 2.0 时代的到来。公募 REITs 和传统资产证券化的区别在于，后者的模式主要包括信贷 ABS、企业 ABS、ABN、类 REITs 等，大多以出售基础资产未来现金流的方式进行融资。而公募 REITs 摆脱了传统金融产品对资产持有人不断提出的增信要求，它持有资产 100% 股权。和传统资产证券化的核心不同是，公募 REITs 是权益型的永续运作产品，可通过资产的真实出售来达到资本变现，传统资产证券则是有期限的债权产品。对行业的意义在于，公募 REITs 聚焦于基础设施领域的重点行业，可以把存量资产变为可流动证券，有效化解债务问题；同时通过盘活基础设施领域存量资产，拉动新基础设施投资。2010-2013 年，在房价迅速上涨引发政府干预、房地产调控大背景下，房地产相关企业的上市、配股增发、并购重组等业务被切断，银行的房地产贷款项目受到了严格的限制，以保障性住房为方向的 REITs 也因此遭到发展停滞。此后，市场逐渐意识到 REITs 的基础资产范围不止是房地产，也可投资于包括基础设施、能源基建在内的大类不动产。并且房地产本身作为超大规模的流动产业，未来会由增量发展向存量运营转变，开发盘活存量房的金融工具也势在必行。<img src="https://imageproxy.pbkrs.com/https://img3.gelonghui.com/dc9c3-3d04a347-3bb0-4195-9c17-442a578bc87a.png?x-oss-process=image/auto-orient,1/interlace,1/resize,w_1440,h_1440/quality,q_95/format,jpg" original-src="https://imageproxy.pbkrs.com/https://img3.gelonghui.com/dc9c3-3d04a347-3bb0-4195-9c17-442a578bc87a.png"/>因此，监管层对 REITs 较为支持。拿 2020 年来讲，4 月 30 日，证监会、发改委发布了《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》，标志着我国公募 REITs 的正式启航。8 月 3 日和 8 月 7 日，发改委和证监会又分别发布了《REITs 试点项目申报通知》和《REITs 投资基金指引》，将 REITs 试点由制度设计阶段转到实际操作阶段；10 月，北京六部门联合发文推动 REITs 高质量发展，目标率先打造国内 REITs 产业高地。可见，公募 REITs 或将成为未来主流的发展方向之一。 <h3 style="text-align: center">3 结语</h3> 证监会原主席肖钢曾说过，中国资本市场将会成为全球人民币资产配置中心。但我国资本市场发育先天不足，市场结构不均衡，资源配置效率不高，市场波动过大，仍具有明显的新兴加转轨的特征，要实现我们的理想，还有很长的路要走。公募 REITs 给我国不动产市场和资本市场带来的深刻变革，就是这条路上又一块里程碑。

我国不动产市场和资本市场变革的里程碑

超募 15 倍以上！首批 9 只公募基础设施 REITs 彻底火了！