赤湾豪宅即将 “打新送钱”？看完开云府的 “硬伤” 再做决定！

作者：林波荔赤湾片区，新盘向来不多。最近一次开盘的是赤湾的半山臻境，摇号入围分数极低，均价约 10.14 万/平，带装修，总价区间在 1036-1975 万/套。但意想不到，在深圳新房稀缺的当下，开盘却遭遇大面积弃号。南山作为未来发展的中心，赤湾又左靠前海自贸区，右靠后海总部基地，难道连南山的新盘也不香了？2016 年山语海开盘均价 5.8 万 /平；2019 年海祥阁开盘均价 7.9 万/平，带装修；今年刚开盘没多久的半山臻境 10.14 万/平，也带装修。那么下一个赤湾的新盘是不是送钱？值不值得 “打新”？近日，有消息八、九月赤湾片区将又有一新项目入市，是位于南山赤湾地铁站上方的开云府，圈内人士戏称 “开运符”。所以今天波荔就带着这些问题，实地探访一番。开云府备案名称为 “赤湾汇广场”，由深圳市海城锦实业发展有限公司独立开发。（开云府宣传幕墙）但通过天眼查的股权穿透结果显示，海城锦实业发展有限公司是中国南山开发（集团）的全资子公司。所以实际上项目开发的最终归属方是中国南山开发（集团）。（截图来源：天眼查）集团的背景实力非常雄厚，经营范围包括土地开发，发展港口运输，相应发展工业、商业等。不过作为开发商，开发的实力还有待提升。中国南山开发（集团）1982 年成立，但过去的几十年，在深圳开发的项目屈指可数。集团开发的第一个项目是位于福田区梅林水厂西侧的香蜜湖瀚城，然后是位于赤湾的山语海以及位于南山区蛇口华英路的海祥阁。开云府是中国南山开发集团第四个独立开发的项目。对于超高楼层的设计，设计经验非常缺乏。所以如果以开发经验作为标准，项目开发实力推荐指数——在说项目本身之前，先整体介绍一下开云府。项目整体：3 栋住宅（1 栋人才房，两栋普通商品房），1 栋写字楼 + 酒店，约 4.6 万平米购物中心住宅面积段：126-132-203 平总房源：418 套，3—4 房，精装用地面积：31342m²总建筑面积：305100m²容积率：约 7.0绿化率：30%车位：1346 个（地下 886 个、地上 460 个）吹风价：参考半山臻境 10.14 万/平。（开元府效果图）项目位于南山区招商街道赤湾地铁站 E 口，属于实打实的地铁上盖物业，也是目前赤湾首个地标综合体。项目建筑最高能够达到 200 米，未来可以作为赤湾的地标。地铁上盖，地下是商业，地面五六层停车场，设计非常好，加上项目背山向海，周边环境宜人。但若就项目本身主体来说，超高层外加墙体过厚，实际居住，面积会有所缩减，套内使用率实际会略低于同类项目。（开云府整体外墙）项目外侧道路比较狭窄，只有两车道，未来商业综合体建立起来，加上有赤湾区间循环线公交及地铁口前的赤湾地铁公交站，会有堵车风险。（图片来源：百度地图）（赤湾地铁站 B 口道路）（项目正前方花香街）（赤湾区间循环线）目前项目户型图暂未出，但大面积户型，价格对标半山臻境，是实打实的 “豪刚” 型产品。所以在赤湾这样的地段会存在错配的情况，项目本身推荐指数——开云府紧挨赤湾总部大厦，可通过港航路快速抵达赤湾三路以及赤湾六路。赤湾六路是赤湾最重要的主干道，能直接连通南山的兴海大道。（图源：百度地图）轨道交通方面，因为是地铁上盖项目，未来可直接通过项目底部商业步行至赤湾地铁站的 B 出口或者 E 出口，并且该地铁站口为 5 号线以及 2 号线起始站。乘坐 5 号线可从赤湾站到达前海湾站，时间约 20 分钟；乘坐 2 号线，可从赤湾站到达后海站，时间约 18 分钟。所以不管是去前海自贸区核心区，或者后海总部基地，都非常方便。（赤湾—前海湾，时长 19 分钟）（赤湾—后海，时长 22 分钟）（赤湾地铁站）公交出行方面，项目 1 公里范围内有 10 个公交站。其中距离比较近的公交站是赤湾地铁站、赤湾口以及赤湾区间循环线站，步行距离都不超过 500 米，可直达。（图源：百度地图）快速路方面，项目可以通过港航路进入兴海大道，可通达到南山各处。往西可转入广深沿江高速，往东可转入太子路从而通达到深圳湾口岸。（图源：百度地图）目前兴海大道通大货车，难免会有降低周边小区居民居住体验的可能。但最新消息，未来待妈湾海底隧道竣工后，货车将不会再走兴海大道，而是走妈湾海底隧道。不过，也恰好是因为处于南山赤湾位置，出行若不依赖地铁，实质交通的便利程度大打折扣。因为去往各区的时间和路程将被大大增加，并且周边的美食、休闲娱乐、酒店等生活配套，距离基本都是 2 公里起步，交通工具极度依赖私家车。波荔实地考察时，尝试约出租车，往来主干道上，甚少出租车，傍晚约六点左右才在主干道上遇到一辆刚载完客的空车。所以虽然项目综合区位交通通畅，但就生活便利程度来评判，区位交通推荐指数——交通规划很好，项目确实会占优势，但论居住教育、医疗、商业的配套才是关注的焦点。目前项目周边缺少大型医院、大型商场、菜市场或者步行街区。学校目前有南山区第二外国语学校 (集团) 赤湾学校（前身为赤湾学校）。赤湾学校虽然已经被南二外挂牌，挂牌之前成绩在整个南山区中等偏后。（南二外赤湾学校）如果要买日常生活用品，需要去到约一公里外的裕隆超市 (欣月路店) 以及金信福超市 (赤湾店)。波荔实地考察当天，想就近买瓶矿泉水，但方圆 1 公里内根本找不到小商铺，只能回到地铁站内的 7-11，并且中午饭点时间，也不见外卖骑手。市政一些公共设施也有所欠缺，比如图书馆、体育活动中心等。不过少帝陵、天后宫、文天祥纪念公园、小南山公园等景点，能够暂时满足日常休闲的需求。（天后古庙）根据深圳市规划局 2018 年公布的《中国（广东）自由贸易试验区深圳前海蛇口片区及大小南山周边地区综合规划》，未来赤湾片区各项配套设施会逐渐完善。（图片来源：深圳市规划和自然资源局）比如教育配套，未来蛇口南及赤湾片区会有 9 所幼儿园，1 所小学，1 所高中，3 所九年一贯制学校。根据综合规划图，在开云府附近会有两所九年一贯制学校，分别位于 03-03-08 地块，以及后期调整出来的 03-01-04、03-01-05、03-01-06 地块。（前海蛇口片区及大小南山周边地区综合规划）（03-01-04 地块调整）这两个学校的相关消息还很模糊，规划到落地还需要很长一段时间。周边环境都处于动工动土状态。比如伴山伴海项目、赤湾庙北项目、赤湾庙东新型产业园、深圳赤湾 03-01-04 地块（国际学校）项目等。（伴山伴海）（赤湾庙北 03-02-10 地块项目）（赤湾庙北 03-02-10 地块项目对面）很明显开云府周边配套待开发项目还比较多，开发欠缺成熟，要等社区成熟，还需很长一段时间。另外，根据用地规划，在项目约 4 公里处，未来会存在一个大型垃圾处理厂，位于开云府的西北位置。对深圳来说，每年的前汛期主要以西南风为主，后汛期主要以东南风为主。如果吹东南风，未来是否会有焚烧气体飘过开云府，有待时间验证。（来源：深圳市规划及自然资局 ）（蛇口南及赤湾垃圾处厂位置）所以以生活必备的配套设施来说，在区域配套没有完全落地前，当前推荐指数——前海规划的价值很高，规划定位为“依托港澳、服务内地、面向世界的一带一路战略支点、粤港澳深度合作示范区和城市新中心，规划的结构为 “两带一港七版块”。（前海空间结构规划图）各个板块的功能定位不一。比如蛇口版块，包括蛇口中组团和蛇口沿山组团，重点发展科技研发、信息服务、科创金融、文化创意等产业，建设深圳智能科技研发中心和科创企业孵化平台。而赤湾版块包括赤湾组团，重点发展商务、科技、信息服务等生产性服务业、文化创意产业及现代物流产业等，建设科技创新服务区和文化创意聚集区。这就意味着，未来很长一段时间，赤湾都会作为物流以及港口用地，产业重心都会以水陆运输、货物仓储、临港工业为主。而且赤湾片区已经有 5 宗地块已经明确为物流用地。（来源：深圳市规划及自然资源局）而成熟的居住环境，最需要的是质量较高的服务，比如医疗、餐饮、金融等，而不是工业。另外，蛇口南及赤湾片区还有相当一部分用地（灰蓝色 04 组团部分）为对外交通用地，也就是港口。（蛇口南及赤湾片区）（04 组团规划用地）所以综合用地规划，区位价值推荐指数——近几年，赤湾入市的住宅新盘屈指可数，最近一次开盘是半山臻境，开盘日光。但因楼盘价格及位置，存在不少争议。片区内新盘入市呼声最高的是开云府。二手房方面，目前在售的二手房小区，包括赤湾海鹏阁、港湾生活小区、前海丹华、赤湾海天大楼、山语海、山海津以及山海韵。山语海二手指导均价为 100800 元/平；前海丹华二手房指导均价为 85000 元/平。去年 6 月，这两个小区的挂牌均价分别去到 11.2 万/平及 9.3 万/平。（开云府周边小区均价图）所以如果以半山臻境作为开盘价格参考，开云府与二手之间价格差并不算明显。旧改方面，比如桑泰赤湾村旧改、赤湾西牛埔仓库旧改项目等虽一直有消息，但距离太远，利好辐射有限。所以综合来看，开元府升值空间推荐指数——通过实地考察，开云府整体优缺点并存。优点方面：1、地铁上盖物业，出门就是地铁 5 号线和 2 号线，半小时内可到达南山的两大中心前海和后海。2、背靠赤湾总部大厦，作为综合体，未来招商引进后，工作购物都相对便利。3、位置优越，背山向海，一线海景房，环境清幽。4、吹风价 10 万 +/平，带装修。5、片区更新项目不少，目前包含开云府，有 5 个大型项目在施工，分别是赤湾地铁站物业伴山伴海、赤湾庙北 03-03-10 地块、前海丹华二期、赤湾国际学校、赤湾西牛埔仓库旧改。缺点方面：1、片区配套欠缺成熟，生活购物不够便利。2、项目建筑为超高层，套内使用面积不尽人意。3、项目拿地时间已久，产权年限打折扣。4、项目周边车道狭窄，为两车道，后期有拥堵风险。5、项目户型面积存在错配，豪宅地段，但产品定位为 “刚需改善” 户型。6、项目升值空间一般，区域利好已经出尽，新房以及二手房价格已经很高。所以结合【开发实力】、【项目本身】、【区位交通】、【项目配套】、【区位价值】、【升值空间】等多方因素，开云府最终的综合得分是——