作者｜周智宇在港股 IPO 低迷的氛围中，在多名 “真朋友” 的支持下，万物云完成了招股，成为今年第一个大型龙头物业公司上市的案例。9 月 22 日，万物云招股结束。华尔街见闻了解到，万物云最终上市定价或在 49.35 港元，募资约 57.60 亿港元，落在了招股区间的中下沿。市值仍有 576 亿港元，在物管行业里，仅次于华润万象生活，超过了碧桂园服务、保利物业等龙头。综合各券商数据来看，万物云在香港发售部分未能获得足额认购。不过由于有着强大基石投资者护航，国际配售部分得到超额配售，未足额认购部分拨给了国际配售。当下香港冷冽的市场环境十年未见。恒生指数跌破一度跌破 18000 点，创下 2011 年 12 月以来的新低；今年在香港成功 IPO 的也就 46 单，未发行成功的则高达 183 单，物业股估值也较前两年火热时大幅下滑，整个板块的 PE 也不过 9.4。市场的冷淡，与来自 “真朋友” 的力挺，形成了鲜明差异。多名长线、国际投资者成为万物云的基石投资者，整体结构非常市场化。可谓淡市里淘金，万物云的 “真朋友” 们合力将万物云送进了港交所。如果没有意外，万物云将会在下周四（9 月 29 日）上市。市场的冷淡并不影响万物云的长期价值。从去年 11 月决定分拆万物云上市开始，万科董事会主席郁亮在各类场合，总会被问及是否是合适的时机。郁亮的回答是，上市不是为了让它在好的价格被卖掉，而是希望上市后能够获得更大的发展空间。万物云希望能够以一个合理的定价，结交真朋友、同路人，陪伴它接下来成长。万物云也希望寻得它的刘元生。作为万科最大的个人股东，刘元生从上市起持有万科至今。对万物云来说，上市不过是个开始罢了，更重要的是能否借助资本市场的力量，帮助它实现对物业行业的变革、颠覆。过去很长一段时间里，很多物管公司讲的都是规模的故事。原本是个 “现金奶牛” 的生意，却是通过不断的并购与融资，一路做大规模。经营活动产生的净现金流，远小于融资活动产生的净现金流。市场上也对承袭了大开发商物业的公司给予较高估值，小公司则会掉入二级市场流动性低、低估值的怪圈。万物云在过去很长一段时间里，没有过大型并购。去年物管行业并购大年里，万物云的并购屈指可数，对阳光智博也是靠换股实现的。万物云也在招股书中表示，全球发售获得的款项，将会有 35% 用于在特定街道发展浓度聚焦战略及推行 “万物云街道” 模式，25% 用于 AIoT 及 BPaaS 解决方案开发。仅有 20% 用于收购或投资。朱保全曾表示，并购能否落地，要看能不能帮助万物云形成街道密度。万物云的招股书也提到，其竞争优势，是 “万物云街道” 模式能够创造新的收入机会，实现规模经济。也就是说，在上市之后，万物云最重要的是提升它 “万物云街道” 模式的竞争力，这个又名 “蝶城” 的模式，是万物云未来 10 年的核心战略。这套模式是对传统物业行业的重塑，在住宅、商企、城市等不同的物业项目之间，形成统一的供应链，利用智能化，以全新模式提升空间效率。用科技手段，降本增效。按照万物云的规划，未来万物云要形成 300 个以上蝶城。随着万物云上市，万物云的 “蝶城” 模式也会加速复制。而万物云通过长期投资、经历了时间和规模检验的科技能力，也会为它树立起护城河。对于万物云来说，上市只是个全新的开始。它也只是万科在城市运营、服务转型上的一个体现，需要在资本市场的助力下，经历市场的检验，再重新释放出它的价值。物业行业这个传统的行业，也会随着万物云等头部玩家陆续完成资本化，加速它的重塑、变革。郁亮和朱保全的目标，从来不是让万物云作为一家普通物业公司上市，而是真正成为类似贝壳那样，能颠覆行业的独角兽。这本来是一个激动人心的故事。却在低迷的港股 IPO 市场被压制了。不过，是金子总会持续发光，万物云的价值，未来会得到市场的检验。

万物云

万科A

万物云最终上市定价或在 49.35 港元，募资约 57.60 亿港元，落在了招股区间的中下沿。市值仍有 576 亿港元，在物管行业里，仅次于华润万象生活，超过了碧桂园服务、保利物业等龙头。

万物云逆风而上