中金详细测算：楼市 “组合拳”，影响有多大？

降首付比、降利率稳地产力度和速度部分超出市场预期。降首付比主要是释放合理需求，我们初步预计 “认房不认贷” 和下调 “首付比例下限” 可能将提升未来数月销售增速 6.5ppt，也会温和提升房地产开发投资。 降存量房贷利率和二套利率下限，我们测算可为居民年化增收 2250 亿元，但考虑到存款利率下调和早偿缓解，居民年收入可能一定程度上低于这个估算。要注意的是，政策调整对房地产的影响可能是非线性的，这些估算可能存在一定偏差，实际情况可能更为复杂。 中国人民银行、金融监管总局 8 月 31 日联合发布《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》[1] 和《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》[2]（下称通知）。结合此前住建部企业座谈会提出的落实个人住房贷款 “认房不认贷” 政策 [3]。 其中降首付比针对释放合理需求，降利率则是通过改善收入与分配、减少还债压力以提振消费，我们将探讨这几项政策组合拳的潜在影响。 （一）降低房贷首付比，释放合理需求 降低房贷首付比的政策主要有两个方面，一是 “认房认贷” 的调整，二是 “首付比例下限” 的调整。 ► 首先是 “认房不认贷” 的落实。住建部会议后，广州 [4]、深圳 [5]、成都 [6]、中山 [7]、武汉 [8]、惠州 [9]、东莞 [10]、上海 [11]、北京 [12] 等城市纷纷落实 “认房不认贷” 政策，特别是在一线城市的落地，可能将使这一政策成为全国各地的标准配置，有利于 “卖一买一” 刚性改善型需求的释放。 根据中金地产组统计在本轮 “认房不认贷” 实施之前，32 个超高/高能级城市中有 16 个城市仍实行 “认房认贷” 的政策，即对 “无房有贷款记录” 家庭执行的最低首付比例高于其对 “无房无贷款记录” 家庭的标准，如果 16 城全部改为 “认房不认贷”，则 “无房有贷款记录” 家庭的首付比例下调空间为普通住宅 14 个百分点、非普住宅 19 个百分点。（参见《股债联动看投资：政策陆续出台，股市和债市如何演绎？》） ► 其次是下调 “首付比例下限”。本次政策将各地首套房首付比下限调整为 20%，二套房首付比下限统一为 30%，而之前政策是 “限购城市” 首套和二套房的首付比下限为 30% 和 40%，“非限购城市” 才可享受首套和二套房首付比 20% 和 30% 的下限。 根据中金地产组的统计，32 个超高/高能级城市中尚有 24 城较本次确定的首付比例下限新标准有不同程度的下调空间，其中 3 个超高能级城市（北上深）首套/二套的首付比例下限下调空间平均分别为 13 和 30 个百分点，21 个高能级城市对应的首套/二套下调空间平均分别为 10 和 15 个百分点。（参见《首付比例和利率下限调整，基本面复苏可期》）。 1.“认房不认贷” 的潜在影响估算 最理想的数据是获得有潜在置换需求的总量，但这一数据难以获得，因此我们采取两种间接测算的方法。 第一种方法是利用三个关键参数，政策对销售的影响=被直接影响的基数 * 增速反弹的幅度 * 扩散效应，即 1）改善型需求在住房销售中的占比有多大，2）反弹的幅度可能有多高，3）房价的扩散影响。 直接受益于认房不认贷的改善型需求在全国住房销售金额中的占比可能在 10%-20% 之间。这 16 个城市占全国住宅销售面积的 15%，占全国住宅销售金额的 27%。根据中指研究院的调查，这部分城市中的改善型需求占比大约在 40%。 那么直接受益于认房不认贷的改善型需求占销售面积与金额的比重可能在 6% 和 11% 左右（40%*15%，40%*27%）。除此之外，贷款数据也可以帮助我们测算这个基数，2022 年 18% 的住房公积金贷款用于支持非首套购房、10% 左右的个人住房贷款用于支持非首套购房。综合来看，直接受益于 “认房不认贷” 的改善型需求在全国住房销售金额中的占比可能在 10%-20%。 改善型需求内生动力强，但反弹幅度也受到其他因素影响。从公积金贷款的样本来看，2022 年住房交易套数下降约 20%，但是非首套购房数量仍然同比增长 1.4%，显示出改善型需求有较强的韧性，但也同时说明非首套购房的基数并不算低。在房价仍在上涨的 2021 年，非首套购房数量的同比增速在 11% 左右。假设这次非首套房销售增速不高于 11%，那么边际上或对未来数月的销售同比增速拉抬 2 个百分点左右。 房价上升，继而提振购房者信心，带动购房需求，是投资者广泛期待的一种扩散效应。尽管需求端杠杆放松、总体购买力上升，或在供给一定的情况下有提振房价的作用。 我们也要注意到，“认房不认贷” 支持某些 “卖一买一” 刚性改善型人群的购房行为，带来供给和需求的同时上升，比如偏小户型、低总价的供给增加，偏大户型、总价较高的需求上升，对房价的影响可能是分化。2015-2022 年小户型的需求总体上趋势往下，在供给增加的背景下，这类房型的价格上行空间可能不会显著加大。比如杭州认房认贷调整后销售量有较大的反弹，但房价走势与此并不一致。 第二种方法是参考前期已经调整 “认房认贷” 的城市经验。郑州、南京、天津和杭州分别在 2022 年 3 月、8 月、9 月、11 月调整了 “认房认贷” 政策，剔除掉我们简单估算的疫情波动对全国新房销售的系统性影响 [13] 后，四城新房销售增速在之后的 5 个月平均出现了 20 个百分点的边际涨幅，随后脉冲影响逐渐消退，半年内对销售增速平均提升了 23 个百分点，其中杭州最多，为 96 个百分点，天津最少，为-9 个百分点。 假设以四城的平均提振来初步推算 16 城 “认房不认贷” 落地的潜在影响，如果这些政策近期能够落地，那么未来数月全国新建商品房销售面积增速可能抬升 3.5 个百分点，若考虑到销售对拿地与投资的带动，未来数月全国房地产开发投资增速或将抬升 0.5 个百分点。 2. 首付比下限调整的影响估算 由于 24 个超高/高能级城市首套和二套房贷首付比下限仍有 13/10 和 30/15 个百分点的下调空间，叠加 16 个城市 “认房认贷” 可调整的影响，可下调房贷首付比的超高/高能级城市将扩围至 29 个，占全国销售面积的 27.7%。如果继续参考前期下调首付比的四个城市的平均影响程度，未来数月，全国新建商品房销售面积增速或将抬升 6.5 个百分点，房地产开发投资增速的抬升幅度或超过 1 个百分点。 由于各城市首付比下限及非普住宅首付比的调整幅度或仍将视自身情况而定，前期房地产量价越弱的城市，调整幅度或越大。而前期房贷政策限制较严、人口基本面较好的城市，楼市政策调整后潜在反弹空间可能相对大一些。我们初步估算的打分表显示，北京、上海、深圳、广州、成都、福州等城市住房政策限制较严，而深圳、广州、重庆、成都、长沙人口增长状况较好。 不过，我们要注意的是，政策调整对房地产的影响可能是非线性的，这些估算可能存在一定偏差，实际情况比我们推算的复杂。 （二）降房贷利率，改善分配、提振消费 本次房贷利率的下调也有两个方面，一是存量房贷利率的下调，二是限购城市房贷利率下限的下调。 首先是存量房贷利率的下调。本次通知规定 9 月 25 日起，存量首套房贷借款人可申请置换存量贷款，新发利率水平不得低于原贷款发放时所在城市首套利率政策下限。 2022 年 5 月以来全国首套房政策利率下限为 LPR-20bp，但各城市并不相同，如北京 2019 年 10 月以来、上海 2021 年 7 月以来、深圳 2022 年 5 月以来的首套房贷利率下限分别为 LPR+55bp、LPR+35bp 和 LPR+30bp。同时，不同时间点也不相同，比如郑州 2019 年 10 月至 2022 年 5 月的首套利率下限为 LPR+5bp，但 2023 年以来则为 LPR-50bp。 按照中金银行组的估计，首套房贷占存量房贷的 80-90%，其中符合利率下调条件的贷款占比在 80%，即占全部按揭的 2/3，假设其平均下调 80bp，或对全部按揭利率的下调幅度在 50bp（参见《存量按揭降息十问十答》）。这将对银行净息差影响约为 7bp，根据我们的估算，这将节省居民年度利息支出 1940 亿元，如果按照 70% 的边际消费倾向估计，预计可以温和提振消费增速。 同时通知还将新增二套房贷利率政策下限调整从 LPR+60bp 降至 LPR+20bp。如果假设二套房占比在 10%-20%，全部下调 40bp，对新增按揭利率的影响上限或在 8bp，按照过去三年新增按揭贷款的均值来计算可以节省居民年利息支出 23 亿元，对消费增速的有边际影响。 不过也要考虑到新一轮存款下调的潜在影响 [14]，中金银行组估计存款利率平均约下调 15bp（一年期下调 10bp、两年期下调 20bp、三年和五年期下调 25bp），将增厚银行净息差 4bp，根据我们的估算这将使得居民利息收入减少一点。 此外，早偿率与存量 - 新增房贷利差成正比，存量房贷利率向新房利率的回归将缓解早偿情况，根据中金银行组的估算，如果早偿率下降 5%，将增厚银行息差 2bp，我们预计这将增加居民利息支出 582 亿元。综合存量贷款利率下调、二套利率下限下调、存款利率下调和早偿缓解三个因素，对消费的影响体现为边际效应。 图表 1：贷款中用于支持非首套房的比例在 20% 以内 资料来源：Wind，中金公司研究部注：2023 年数据截至到 2023 年上半年。 图表 2：本轮调整前，共有 16 个城市仍然在实行 “认房又认贷” 的政策 资料来源：Wind，中金公司研究部 图表 3：非首套住房需求韧性较强 资料来源：Wind，中金公司研究部 图表 4：小户型的占比持续下降 资料来源：Wind，中金公司研究部 图表 5：“认房认贷” 调整后四城新房销售增速（剔除全国性趋势影响） 资料来源：Wind，中指研究院，中金公司研究部注：2020 年及之后的增速均采用与 2017-2019 年三年均值同比。郑州、天津、杭州在 2022 年 3 月、9 月、11 月实行了 “认房不认贷” 的新政，南京市在 2022 年 8 月实施了 “认贷不认房” 的新政。按照四城历史销售增速与全国销售增速的关系剔除了全国统一因素的影响。 图表 6：杭州新房销售面积与价格同比 资料来源：Wind，中金公司研究部 图表 7：存量房贷利率与新增房贷利率之间利差走廓 资料来源：Wind，中金公司研究部 图表 8：提前还款率与存量 - 新增房贷利差成正比 资料来源：Wind，中金公司研究部 图表 9：人均可支配收入与提前还款率之间的关系 资料来源：Wind，中金公司研究部 图表 10：首套房贷利率与二套房贷利率仍有下调空间 资料来源：Wind，贝壳研究院，中金公司研究部 图表 11：本轮调整前执行 “认房认贷” 16 城楼市管制严格指数与人口基本面指数 资料来源：CEIC，Wind，中金公司研究部 图表 12：住宅新开工面积（季节性调整） 资料来源：Wind，中金公司研究部 图表 13：新房销售量（季节性调整） 资料来源：Wind，中金公司研究部 本文作者：黄文静、周彭、段玉柱、张文朗，来源：中金公司，原文标题：《技术贴：解析楼市组合拳影响》 黄文静 分析员 SAC 执证编号：S0080520080004 SFC CE Ref：BRG436 周彭 分析员 SAC 执证编号：S0080521070001 SFC CE Ref：BSI036 段玉柱 分析员 SAC 执证编号：S0080521080004 张文朗 分析员 SAC 执证编号：S0080520080009 SFC CE Ref：BFE988 风险提示及免责条款 市场有风险，投资需谨慎。本文不构成个人投资建议，也未考虑到个别用户特殊的投资目标、财务状况或需要。用户应考虑本文中的任何意见、观点或结论是否符合其特定状况。据此投资，责任自负。