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核心观点
8 月 31 日，人民银行和国家金融监管总局联合发布了《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》，明确了降低存量首套住房贷款利率的基本条件、适用范围及调整方式等内容。当天，农业银行、建设银行等机构就发布公告表示，将抓紧制定具体操作细则，市场也展开热烈的讨论，我们认为围绕这一话题，有三个关键问题需要厘清
问题一：存量按揭利率如何调整？按揭利率调整的适用对象包括两类贷款，配合 “认房不认贷”，将进一步扩大利率调整的适用范围。调整后的存量房贷利率需符合贷款发放时当地房地产政策，避免借款人将利率风险转嫁给银行；考虑到新发个人住房按揭贷款利率自 2011 年后经常高于贷款基准利率，预计至少过半的存量按揭贷款会出现不同程度的调降。借款人降低存量首套房贷利率，存在两种路径，借款人可主动申请降低房贷利率，但不排除后续银行批量办理。
问题二：存量按揭利率调整对银行影响几何？提前还贷潮是存量房贷利率调降话题的导火索，对于银行而言，下调存量房贷利率有利于缓解提前还贷问题，留存优质客户。但目前银行净息差已经处于历史低位，下调存量房贷利率会进一步压低银行利润空间，如果存量按揭贷款平均下调 80bps，商业银行息差可能下滑 6-9bps。本轮调降存款利率对商业银行平均存款成本节约幅度大约在 4-6bps，难以完全抵消贷款利率调整的冲击，因此我们认为本轮存款利率调整并非终点，后续仍可能继续下调存款利率，推动存款利率市场化。
问题三：存量按揭利率调整对消费的提振效果如何？存量按揭利率调降还有助于降低居民部门的负债压力，为扩大消费提供了基础，从需求端为经济修复提供进一步的支持。我们测算每户贷款每年减少 5000 元利息支出，将可以带动 3000-3500 元的消费支出，而全社会消费有望增加 1200-1400 亿元，对应 0.10-0.12 个百分点的名义 GDP 增速。
后市展望：近期地产利好政策的频繁出台对债市形成一定压力，长债利率回升至 2.6% 的关键点位之上，预计短期宽地产预期、股债跷跷板等因素对债市扰动仍将持续，但后续若政策出尽而基本面修复难以超预期，叠加货币政策维持宽松、银行体系持续控制负债成本、储蓄资金流向理财等低波稳健的理财产品，中期视角下长债利率可能仍有下行的空间。
风险因素：货币政策不及预期；经济修复不及预期；文中相关测算存在较大误差等。
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正文
8 月 31 日，人民银行和国家金融监管总局联合发布了《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》（下称《通知》），明确了降低存量首套住房贷款利率的基本条件、适用范围及调整方式等内容。当天，农业银行、建设银行等机构就发布公告表示，将抓紧制定具体操作细则，按照市场化、法治化原则，通过线上、线下多渠道提供便利服务，依法合规做好利率调整工作。事实上，早前许多商业银行，例如交通银行、招商银行、中信银行等，已经就降低存量房贷利率问题回应市场关切。如今指导政策正式落地，市场展开热烈的讨论，我们认为围绕这一话题有三个关键问题需要厘清。
<h2>问题一：存量按揭利率如何调整</h2>
按揭利率调整的适用对象包括两类贷款，配合 “认房不认贷”，将进一步扩大利率调整的适用范围。《通知》指出，“存量首套住房商业性个人住房贷款，是指 2023 年 8 月 31 日前金融机构已发放的和已签订合同但未发放的首套住房商业性个人住房贷款，或借款人实际住房情况符合所在城市首套住房标准的其他存量住房商业性个人住房贷款。” 第一类较好理解，对于第二类，我们认为主要适用于借款人所在地城市取消 “认房又认贷” 改而适用 “认房不认贷” 政策的情形，即调整政策后，可以被重新认定为首套住房的按揭贷款，也可以享受这一优惠。
调整后的存量房贷利率需符合贷款发放时当地房地产政策，避免借款人将利率风险转嫁给银行；考虑到新发个人住房按揭贷款利率自 2011 年后经常高于贷款基准利率，预计至少过半的存量按揭贷款会出现不同程度的调降。《通知》要求，“在贷款市场报价利率（LPR）上的加点幅度，不得低于原贷款发放时所在城市首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限”，即按揭贷款加点下调幅度与发放时利率高于当时下限的幅度密切相关。这个规定体现了存量房贷利率调整过程中的市场化和法治化原则。
按揭贷款利率的变化本身属于借款人应当承担的正常市场波动，自然也不能借本次利率调整机会，向银行转嫁这一风险。由于各地按揭贷款利率政策下限的公开数据不完整，只能参考基准利率测算推导可能的影响范围。我们统计了 2009 年以来新发个人住房按揭贷款利率、当期贷款基准利率以及净增规模，自 2011 年起，绝大多数时期按揭贷款利率高于基准利率，预计至少过半的存量按揭贷款会出现不同程度的调降。
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借款人降低存量首套房贷利率，存在两种路径，借款人可主动申请降低房贷利率，但不排除后续银行批量办理。《通知》规定，借款人降低存量首套房贷利率，可以通过两种路径：一是由金融机构新发放贷款置换存量首套住房按揭；二是协商变更合同约定的利率水平。目前未开放跨行 “转按揭”，即便采取路径一，也可以避免银行间的恶性竞争，银行更多会依据本行实际情况来动态调整策略。对于符合条件的贷款，借款人可主动申请降低房贷利率，贷款机构应及时响应。此外，我们注意到有关负责人特别提到 “鼓励银行以发布公告、批量办理等方式，为借款人提供更为便利的服务”。因此，后续也存在银行采取这一方式的可能。
<h2>问题二：存量按揭利率调整对银行影响几何？</h2>
提前还贷潮是存量房贷利率调降话题的导火索，对于银行而言，下调存量房贷利率有利于缓解提前还贷问题，留存优质客户。2022 年以来，受到疫情和海外风险的影响，居民资产价值与收入水平的不确定性增大，居民资产端收益率下滑与负债端成本刚性的矛盾背景下，居民放缓了加杠杆的速度，甚至提前偿还按揭贷款。2023 年年初至今，居民的风险偏好已经开始修复，但是 “提前还贷潮” 并未立即结束。对此，下调存量房贷利率有利于降低居民住房消费负担、缓解提前还贷问题，避免居民部门资产负债表大幅缩表，也有助于银行留存优质客户。
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目前银行净息差已经处于历史低位，下调存量房贷利率会进一步压低银行利润空间，如果存量按揭贷款平均下调 80bps，商业银行息差可能下滑 6.0-9.0bps。2023 年 6 月，我国商业银行整体净息差为 1.74%，是 2010 年有记录以来的历史最低值，在低息差和 LPR 下调的双重压力下，压降存量房贷利率会进一步增加银行经营难度。我们在《债市启明系列 20230720—如何看待存量按揭利率调整的可能性？》中测算了不同情形下按揭利率调整对银行的影响。根据财联社报道：“存量首套住房商业性个人住房贷款利率调整后，平均降幅大约为 0.8 个百分点”。若媒体报道属实，按存量按揭调整比例 50-75%，定价调整幅度 80bps 测算，预计对商业银行全年净息差的冲击约为 6-9bps。
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虽然存款利率下调一定程度上可以缓解负债端压力，但目前调整力度难以完全抵消贷款利率调整的冲击，后续仍可能继续下调存款利率，推动存款利率市场化。参考商业银行 2022 年末负债端流动性风险报表，剔除了数据不完整的银行样本后，我们发现各类银行剩余期限在 1-5 年的存款占比基本在 20%-30% 区间，城农商行的长期限存款相对权重更大。假设零售存款占比 50% 且到期周期均匀分布，一年期定存利率下调 10bps，二年期定存利率下调 20bps，三年期和五年定存利率下调 25bps，我们测算，调降存款利率对商业银行平均存款成本节约幅度大约在 4-6bps，难以完全抵消贷款利率调整的冲击，因此我们认为本轮存款利率调整并非终点，后续仍可能继续下调存款利率，推动存款利率市场化。
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<h2>问题三：存量按揭利率调整对消费的提振效果如何？</h2>
存量按揭利率调降还有助于降低居民部门的负债压力，为扩大消费提供了基础，从需求端为经济修复提供进一步的支持。存量按揭利率下调，将会降低购房者月供负担，金融支出会部分转化为社会消费支出，从而提升消费倾向，从内需的角度拉动经济整体修复。根据第一财经的报道，本次存量按揭利率调整 “涉及客户会超过 4000 万户”，结合前文测算每年银行减少的利息收入，可以测算得出每户居民每年可节约 3880-5820 元的利息支出，变相增加了可支配收入。而居民可支配收入的提高对消费也有带动作用。我们以居民消费支出/可支配收入计算指标判断居民收入变化对消费的影响，近年来基本在 0.6-0.7 区间波动。假设每户贷款每年减少 5000 元利息支出，将可以带动 3000-3500 元的消费支出，而全社会消费有望增加 1200-1400 亿元，对应 0.10-0.12 个百分点的名义 GDP 增速。
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后市策略
近期地产利好政策的频繁出台对债市形成一定压力，长债利率回升至 2.6% 的关键点位之上，预计短期宽地产预期、股债跷跷板等因素对债市扰动仍将持续，但随着后续若政策出尽而基本面修复难以超预期，叠加货币政策维持宽松、银行体系持续控制负债成本、储蓄资金流向理财等低波稳健的理财产品，中期视角下长债利率可能仍有下行的空间。
风险因素
货币政策不及预期；经济修复不及预期；文中相关测算存在较大误差等。
本文作者：明明 S1010517100001 研究团队，来源：中信证券，原文标题：《存量按揭利率调整的三个关键问题》<div>风险提示及免责条款</div>
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中信证券测算，每户贷款每年减少 5000 元利息支出，将可以带动 3000-3500 元的消费支出，全社会消费有望增加 1200-1400 亿元，对应 0.10-0.12 个百分点的名义 GDP 增速。