<div id="readability-page-1"><blockquote> 核心观点： 1.政策频出，无论是地产还是消费，似都希冀于居民加杠杆。但更为现实的挑战是，大疫三年之后居民会加杠杆吗？这究竟是居民的能力问题，还是意愿？当下地产政策放松能否像过往那般遂如人意？到底是靠地产来拉经济，还是得靠经济才能稳住地产？ 2.直觉上，居民收入决定了其住房等购买力。但反直觉的是，历史上商品房销售的回升大都是在居民收入的低迷时期，当期收入并非制约购房的决定性变量。无论是刚性还是改善性需求，都属于居民的长期行为，其决策取决于对长期利率及预期收入的判断。 3.过去一年尤其是疫情结束后，包括房贷利率在内的各类地产政策放松层出不穷，但效果似乎并没有过往那样立竿见影，本轮商品房销售更与居民信心指数高度关联。过去靠地产政策往往能拉动经济，而本轮地产企稳更倚赖宏观经济尤其微观主体预期的改善。 4.展望未来，地产新政之下商品房销售的同比降幅有望收窄，近期看房热度超季节性抬升对此已有预示。但从今年较为审慎的经济增速目标来看，逆周期调节政策未必激进，加之微观主体预期修复的渐进性，居民加杠杆行为及其引致的地产 “脉冲” 可能较温和。 </blockquote> 正文： 政策频出，无论是地产还是消费，似都希冀于居民加杠杆。但更为现实的挑战是，大疫三年之后居民会加杠杆吗？这究竟是居民的能力还是意愿问题？当下地产政策放松能否像过往那般遂如人意？到底是靠地产来拉经济，还是得靠经济才能稳住地产？ <h2>一、 谁在主导居民加杠杆？</h2> 直觉上，居民收入决定了其住房等购买力。但反直觉的是，历史上商品房销售的回升大都是在居民收入的低迷时期。无论是刚性还是改善性需求，都属于居民的长期行为，其决策取决于对长期利率及预期收入的判断。 图 1. 当期收入并非购房的决定性变量 <img src="https://imageproxy.pbkrs.com/https://bang.xuangubao.cn/MTcyMzI0MTMyNw==?x-oss-process=image/auto-orient,1/interlace,1/resize,w_1440,h_1440/quality,q_95/format,jpg" width="1003" height="698" original-src="https://imageproxy.pbkrs.com/https://bang.xuangubao.cn/MTcyMzI0MTMyNw=="/> 过往，地产政策放松都会引致商品房销售回升。然而去年以来，政策虽持续放松，但销售依然趋弱，且与居民信心等非地产政策指标高度关联。 图 2. 居民信心更能解释本轮购房行为 <img src="https://imageproxy.pbkrs.com/https://bang.xuangubao.cn/LTQ0MzA5MTU3Nw==?x-oss-process=image/auto-orient,1/interlace,1/resize,w_1440,h_1440/quality,q_95/format,jpg" width="800" height="516" original-src="https://imageproxy.pbkrs.com/https://bang.xuangubao.cn/LTQ0MzA5MTU3Nw=="/> <h2>二、 这次居民会加杠杆吗？</h2> 地产新政以来，居民购房意愿确实在抬升，看房热度明显高于季节性规律，“金九银十” 可能值得期待。“认房不认贷” 等政策或需要部分居民 “先卖一，后买一”，意味着需求释放有个过程。 图 3. 地产短期 “脉冲” 可期 <img src="https://imageproxy.pbkrs.com/https://bang.xuangubao.cn/LTE1NTYxOTQ4ODU=?x-oss-process=image/auto-orient,1/interlace,1/resize,w_1440,h_1440/quality,q_95/format,jpg" width="800" height="530" original-src="https://imageproxy.pbkrs.com/https://bang.xuangubao.cn/LTE1NTYxOTQ4ODU="/> 一般情形下，地产对名义利率反应敏感；但若物价陷入低位时，实际利率高企，则会弱化名义利率下降对地产的拉动作用，美、日等都有类似历史经验。过去靠简单的行业政策就能拉动地产，而本轮可能更倚赖整体宏观经济及微观主体信心的改善。 图 4. 预期如何改善？ <img src="https://imageproxy.pbkrs.com/https://bang.xuangubao.cn/LTEzMjc1NDY0MTc=?x-oss-process=image/auto-orient,1/interlace,1/resize,w_1440,h_1440/quality,q_95/format,jpg" width="800" height="503" original-src="https://imageproxy.pbkrs.com/https://bang.xuangubao.cn/LTEzMjc1NDY0MTc="/> 初步预计，房地产政策仍处放松通道，目前放松程度已处历史上较大水平（仅次于 2014-2015 年）。房地产销售、投资当月同比降幅有望于三季度开始收窄，全年销售额、投资累计同比约为-6% 至-8%。 <h2>三、 基本结论</h2> 一是政策频出，无论地产还是消费，似都希冀于居民加杠杆。直觉上，居民收入决定了住房等购买力。但反直觉的是，历史上商品房销售的回升大都是在居民收入的低迷时期。无论是刚性还是改善性需求，都取决于居民对于长期的预期，而不仅仅是短期收入。 二是过去一年尤其疫情结束后，包括房贷利率在内的各类地产政策放松层出不穷，但效果似乎并没有过往那样立竿见影，本轮商品房销售更与居民信心指数高度关联。过去靠地产政策往往能拉动经济，而本轮地产企稳更倚赖宏观经济尤其微观主体预期的改善。 三是展望未来，地产新政之下商品房销售的同比降幅有望收窄，近期看房热度超季节性抬升对此已有预示。但从今年较为审慎的经济增速目标来看，逆周期调节政策未必激进，加之微观主体预期修复的渐进性，居民加杠杆行为及其引致的地产 “脉冲” 可能较温和。 本文作者：长江证券首席经济学家伍戈，来源： (ID:wugenotes)，原文标题：《居民，这次会加杠杆吗？》风险提示及免责条款 市场有风险，投资需谨慎。本文不构成个人投资建议，也未考虑到个别用户特殊的投资目标、财务状况或需要。用户应考虑本文中的任何意见、观点或结论是否符合其特定状况。据此投资，责任自负。</div>

长江证券

长江证券指出，反直觉的是，历史上商品房销售的回升大都是在居民收入的低迷时期。无论是刚性还是改善性需求，都取决于居民对于长期的预期，而不仅仅是短期收入。