今年美国关税飓风席卷全球，众多资产遭受冲击性下跌，然而亚太房地产投资信托基金（亚太 REITs）表现韧性，以 10.6% 的年初至今涨幅领先全球市场，仅次于黄金和港股。

2025 年年至今表现

资料来源：彭博，截至 2025/4/30。亚太 REITs 的代表性指数为富时 EPRA Nareit 亚太精选 REITs 权重上限净税指数

不仅如此，即使面对关税压力，亚太区商业地产投资额仍连续 6 个季度录得按年增长。继 2024 年投资额同比增 23% 创下 2022 年以来新高后，亚太区商业地产投资于 2025 年第一季按年增长 20% 至 363 亿美元，再创下加息周期以来最高首季投资额，而海外资金流入更是大增 152%，创下 2019 年以来同期新高。

亚太 REITs 正以蓬勃的姿态重拾增长动能。依靠可观稳定的分红收益、良好的抗通胀特质和优质的多元化资产组合，夺得全球投资人的青睐。

2025 年 5 月 13 日，南方东英富时亚太精选房地产信托 ETF（$南方亚太房托($南方亚太房托(3447.HK))）$南方亚太房托(03447.HK) 正式在香港上市，以简单便捷的投资工具，助力投资者一键投资亚太 REITs 组合，轻松实现 “亚太收租梦”。

什么是亚太 REITs?

房地产投资信托基金（REITs） 是指以单位信托形式在交易所上市的公司，拥有并经营地产资产，如写字楼、公寓、仓库、购物中心、医疗设施、数据中心、基础设施和酒店等，并从租金中获取收益。

简单来说， REITs 就是把投资者的钱凑一起，去投资各种各样的地产项目，而投资者则可以像普通股票一样在交易所买卖 REITs，并获得高流动性的房地产敞口。

而亚太 REITs主要包括亚太地区四个最大的 REITs 市场——澳大利亚、日本、新加坡和中国香港上市的 REITs，通过动态和多样化的房地产组合提供有吸引力的成长和稳定的收入回报。

一般来说，亚太 REITs 的监管机构要求将至少 90% 的应税收入作为分红支付给投资者，从而确保投资者可以通过投资 REITs 成为 “包租公、包租婆”。

REIT 结构

资料来源：南方东英，此为简化版本，仅供解释说明用途。监管机构主要包括新加坡国内税务局（IRAS）、日本投资信托协会（ITA）以及香港证券及期货事务监察委员会（SFC）。

$南方亚太房托($南方亚太房托(3447.HK))——一键触达亚太地产市场

南方东英富时亚太精选房地产信托 ETF（$南方亚太房托($南方亚太房托(3447.HK))）$南方亚太房托(03447.HK) 采用代表性抽样策略，提供紧贴富时 EPRA Nareit 亚太精选 REITs 权重上限净税指数（“亚太 REITs 指数”）表现的投资业绩（扣除费用及开支前）。该指数代表澳大利亚、日本、新加坡和中国香港市值最大的 50 只 REITs 的表现。

$南方亚太房托($南方亚太房托(3447.HK)) 的最低投资金额仅约 780 港元，不足千港元便可投资于一篮子资产优质、规模领先、流动性上佳的亚太 REITs，其底层指数受益于以下三大投资亮点：

1）可观稳定的分红收益

监管对分派率的强硬要求令高分红成为 REITs 资产的招牌特色。与其他主要权益类指数相比，亚太 REITs 的分红收益率相对较高，一般在 3.9%-7.9%，且波动性较低（90 天波动率为 15.4%）。

亚太 REITs 的分红收益率不仅胜过股票，也优于澳大利亚、日本、新加坡和中国香港其他收息类资产的报酬率。当十年期政府债券及隔夜存款平均提供不到 3% 的收益率时，亚太 REITs 指数的分红收益率高达 5.1%。

全球主要股指中亚太 REITs 提供具竞争力的分红收益率及偏低的波动率

资料来源：南方东英，彭博，截至 2025/04/08

2）良好的抗通胀特质

关税之争愈演愈烈，通胀风险卷土重来，而亚太 REITs 则是良好的抗通胀 “神器”。

租金是消费者物价指数（CPI）的一个组成部分，这意味着租金收入带有天然的抗通胀属性。

而即将迎来的降息周期将降低 REITs 融资成本，激活地产交易活力，亚太 REITs 的分红收益率及分派率有望进一步上升。

亚太 REITs 的分红收益率与主要亚太地区 CPI 对比

资料来源：南方东英，彭博，截至 2025/4/8。所有估计均来自彭博估计（BEst）。BEst 分红收益率为富时 EPRA Nareit 亚太精选 REITs 权重上限净税指数。BEst 分红收益率反映了对股息收益率的普遍预期。普遍预期是卖方分析师估值的平均值。正股息收益率并不意味着正回报。

3）优质的多元化资产组合

背靠 EPRA 和 Nareit 这两大全球知名的地产研究机构，富时 EPRA Nareit 亚太精选 REITs 权重上限净税指数设有专业严谨的重重筛选，包括行业筛选、EBITDA 测试、成交量测试及自由流通量测试等，精选出一批优质的亚太 REITs，具备健康的资产负债表、可控的负债比率和稳定的租金收入，从而带来良好的抗风险能力。

亚太 REITs 指数包含多样的 REITs 类型，不仅有 2024 年以来备受海外投资者青睐的办公室 REITs、物流 REITs 和住宅 REITs，还有本身运营多样地产资产的多元化 REITs，帮助投资者多方面捕捉优质亚太 REITs 的成长潜力。

亚太 REITs 指数行业分布

资料来源：富时，截至 2025/4/30

在地区方面，亚太 REITs 指数涵盖澳大利亚、日本、新加坡及中国香港上市的 REITs 资产。截至 2024 年末，EPRA 的数据显示这四大市场的 REITs 规模占据整个亚太市场的 97%。

亚太 REITs 指数市场分布

资料来源：富时，截至 2025/4/30

如今，新冠疫情和加息压力令亚太 REITs 的估值推至 10 年来低位，带来了良好的入场时机。站在新一轮降息周期中，2025 年年至今 10% 的反弹难言见顶，回望 2019 年和 2020 年的两个降息期间，亚太 REITs 指数均实现了 50% 以上的上涨。

震荡市况下，不如借力亚太 REITs ETF，环亚太 “收租”，享受 “稳稳的幸福”。

$东英 iEdge S-REIT 领先指数ETF（S$）(SRT.SG) $领展房产基金(00823.HK) $万科企业(02202.HK) $保利发展(600048.SH) $Alps Active REIT ETF(REIT.US) $MAXIS J-REIT ETF(1597.JP) $房地产投资信托（REITs）(IN00262.US) $房地产投资信托（REITs）(20350.HK) $房地产投资信托（REITs）(IN30138.SG) 

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