越秀房产基金整体经营稳定 实现收入逾人民币 9.66 亿元

越秀房产基金整体经营稳定 实现收入逾人民币 9.66 亿元

- 上半年融资成本同比减少 13.5% 年化分派收益率达 8.42%
 

 越秀房地产投资信托基金（「越秀房产基金」，连同越秀房托资产管理有限公司，统称「基金」；股份代号：405）公布其截至 2025 年 6 月 30 日止六个月之中期业绩。

越秀房产基金管理团队：主席及非执行董事江国雄先生（中）、执行董事及行政总裁区海晶女士（左）、财务总监关志辉
先生（右）

2025 年中期业绩摘要：
- 整体经营稳定，收入总额为人民币 9.66 亿元（2024 年同期：人民币 10.34 亿元）。
- 于 2025 年 6 月 30 日，物业整体出租率为 82.2%（2024 年同期：84.0%）。
- 平均融资成本为 3.33%，较年初下降 83 个基点，剔除汇兑亏损的融资成本同比减少 13.5%。
- 中期分派每个基金单位约人民币 0.0333 元，约等于 0.0366 港元。按年计算的分派收益率为 8.42%。

广州国金中心：
- 广州国金中心综合体录得经营收入为人民币 4.86 亿元，占基金收入总额 50.3%。
- 广州国金中心写字楼引进一家财富世界 500 强背景企业；出租率为 82.6%；续约率为 70%。
- 国金天地期内出租率高达 96.4%。
- 广州四季酒店平均入住率同比上升 1.1 个百分点，客房收入创历史同期新高；国金中心雅诗阁服务式公寓平均入住率同比增长 1.8 个百分点，营业收入亦创历史同期新高。

广州越秀金融大厦：
- 越秀金融大厦录得经营收入约人民币 1.65 亿元，占基金收入 17.1%，出租率达 82.1%。
- 租户结构不断优化，新引进优质租户包括一家财富世界 500 强背景企业，以及一家市值超百亿的期货企业。

积极管理融资风险，有效平抑融资成本
- 针对 2025 年上半年到期的人民币 5.3 亿元短期贷款、21 亿港元 5 年期银团贷款及今年内到期的其他贷款，管理人于 2025 年上半年完成人民币 5.3 亿元短期贷款续借，并通过取得人民币 17 亿元境外贷款和发行人民币 10 亿元点心债，用于到期贷款的再融资及提前置换，确保流动性风险得到有效管控。
- 管理人期内合计引入人民币 32.3 亿元贷款，并置换境外浮息港元贷款，利用人民币融资相对低位，主动调节融资结构，降低利率市场冲击。2025 年上半年末融资利率敞口约为 14%，较年初 26% 收窄 12 个百分点；平均融资成本为 3.33%，较年初 4.16% 下降 83 个基点；上半年平均付息率 3.92%，同比下降 64 个基点。剔除汇兑亏损的融资成本约为人民币 4.02 亿元，同比减少 13.5%。
- 2025 年 6 月末人民币融资约 147.95 亿元，占总体融资 72%（2024 年同期：人民币融资约 84.04 亿元，占总体融资 41%）。

越秀房产基金主席及非执行董事江国雄先生表示：「2025 年上半年，在全球贸易环境波动及经济增长放缓的背景下，中国国内生产总值 GDP 同比增长 5.3%，但企业扩张保守缓慢；零售消费疲弱、酒店公寓房价承压。为应对行业不利因素，我们策略性抢占市场份额，提前推进续租工作，投入资本性改造，提升产品竞争力，有效稳住经营基本面，为中期经营收入提供坚实支撑。同时，融资成本回落也为分派创造有利条件。」

国金中心
国金中心透过提升产品和优化营运，客户访问量和转化率均录得正向提升，新签 13,133 平方米。推出 4,235 平方米带装修单元去化周期仅约十九天，去化率接近九成。引进优质租户包括一家财富世界 500 强背景企业、一家全球龙头航运企业和一家知名互联网背景文体娱乐企业，合计超过 2,200 平方米。续租 9,099 平方米，续租率 70%，留存优质租户包括两家财富世界 500 强背景企业和一家外国领事馆。国金中心入选观点「表现力指数·2025 商办资产运营表现」TOP30 榜单。

国金天地积极打造电子化消费场景，推进悦秀会本地生活平台试点落地，已覆盖 12 家商户，同时利用大众点评、云闪付等平台多渠道引流，新签和续租合计 5,734 平方米，续租率 97%。出租率为 96.4%。期内，中免免税店宣布落户国金天地，预计第三季度开业，成为广州首家且目前唯一的市内免税店。

广州四季酒店客房收入和国金中心雅诗阁服务式公寓营业收入分别创历史同期新高。广州四季酒店期内平均入住率为 80.1%，同比上升 1.1 个百分点；平均房价为人民币 2,201 元，与去年同期相若；每间可供出租客房收入 (RevPAR) 为人民币 1,762 元，同比增长 0.7%；RevPAR 竞争指数为 111.7，在奢华酒店竞争群组中始终保持较领先的市场地位。国金中心雅诗阁服务式公寓期内平均入住率为 92.3%，同比上升 1.8 个百分点，平均入住率高于竞争群公寓 9.7 个百分点；平均房价为人民币 1,128 元，与去年同期相若；RevPAR 为人民币 1,041 元，同比增长 1.5%；RevPAR 竞争指数达 120.0。

越秀金融大厦
越秀金融大厦期内新签 7,448 平方米，包括七家租户扩租合计 1,500 平方米。推出 7,089 平方米带装修单元，去化周期约 38 天，去化率超过六成半。新引进优质租户包括一家财富世界 500 强背景企业，以及一家市值超百亿的期货企业。受部分租户回迁自有物业办公的影响，续租 10,303 平方米，续租率 42%。留存大面积优质租户包括国际四大之一「德勤」和一家国内龙头综合性资产管理公司。

白马大厦
白马大厦引入珠三角供应链资源，期内带动新签 3,273 平方米，实现一楼满租。上半年累计接待 165 个采批团，累计接待采购商近 5,000 人次，其中包括来自法国、越南等 23 个外商团，促成采购金额达人民币 1.4 亿元。白马大厦依托大湾区国际女装展、广交会等展会促进租户成交，亦成功推出「白马悦境通」跨境电商平台和「白马商学院营销赋能营」系列课程，激活租户数字化运营新动能。

财富广场
财富广场期内新签 2,354 平方米，引进优质租户包括一家财富世界 500 强综合金融集团旗下医疗养老板块的数家企业。续租 2,924 平方米，续租率 76%，留存优质租户包括一家财富世界 500 强背景企业，亦灵活匹配降本需求调整单元挽留租户。

城建大厦
城建大厦期内新签 7,585 平方米，引进一家美容科技企业提升楼内大健康业态氛围。结合租户降本意愿制定挽留方案，优化产品标准匹配租户需求。续租 2,090 平方米，续租率 68%，包括一家全球知名合同研究组织 (CRO) 的广州办公室。

维多利广场
维多利广场期内主力租户「优衣库」继续发挥旗舰作用，首发 C 系列产品，并于 3 月 28 日至 4 月 6 日落地全国首场「优衣库美好生活市集」、巨型宝可梦及美好生活音乐活动，活动期间达季度客流峰值，带动四月销售额同比增长 7%，推动中期期间销售额同比增长 0.3%。项目联动餐饮租户，抓住客流高峰提升销售，带动中期期间项目整体销售额同比增长 0.6%。

上海越秀大厦
上海越秀大厦期内续租 3,798 平方米，续租率 39%；新签 3,933 平方米，迅速填补退租单元。通过更换停车场节能灯管提升场内亮度，项目实现节能效益和服务水平双提升，提高租户满意度。于中期期末，上海越秀大厦出租率为 87.2%，同比增加 2.6 个百分点。

武汉物业
武汉越秀财富中心期内新签 12,395 平方米，引进优质租户包括一家全球领先汽车集团成员企业和一家多元化专业服务企业。续租 10,884 平方米，续租率 81%，留存大面积优质租户包括一家财富世界 500 强背景央企。招商团队透过单元局部微改造、软装提升、打造智能样板间等多种方式优化客户看楼体验，提升客户转化率。

星汇维港购物中心期内新签和续租合计 3,894 平方米，续租率 82%。成功引进多家热门餐饮品牌，包括 A 馆一楼引进网红品牌「达美乐」，带动更多家庭客群。项目开拓夜间消费，利用四楼「悦花园」亮点优势，持续打造「江畔星夜」、「深夜食堂」激发销售新增长点。

杭州维多利
杭州维多利期内新签 1,974 平方米，引进一家全层租户。续租 6,083 平方米，续租率 64%，留存优质租户包括一家财富世界 500 强背景建筑工程企业和一家山西省属国企的浙江分公司。

未来展望
市场普遍憧憬美联储下半年进一步降息，但路径和幅度仍具不确定性。另一方面，今年是中国「十四五」规划收官之年，各项政策稳字当头，包括适度宽松货币政策和「以旧换新」消费补贴政策，旨在通过扩大内需激发市场活力，因此管理人预期人民币利率将维持较低水平。伴随国内新质生产力加快培育发展和供给侧改革深化推进，管理人预期产业动能继续推陈出新，营商气氛将向好改善。备受瞩目的第十五届全国运动会将于下半年在广州开幕，有望带动商场消费和酒店公寓需求。

下半年，管理人将因应经济发展走势动态实施积极、稳健、灵活的租赁策略，敏锐把握潜在机会，持续提升资产组合市场竞争力。管理人将视市场发展预期对融资结构持续检视并进行合理调整，通过各类人民币融资途径，引入低成本人民币融资，以寻求更优融资成本，平滑利率风险。管理人将按计划开展相关资本性改造工程，合理规划和分段改造广州四季酒店客房，围绕产品提升、设备更新和安全保障维度，实现物业保值增值，为项目稳健经营保驾护航。

关于越秀房地产投资信托基金
越秀房地产投资信托基金（「越秀房产基金」）于 2005 年 12 月 21 日在香港联交所上市，为全球首只投资于中国内地物业的上市房地产投资信托基金。越秀房产基金目前持有的物业组合包括位于广州的广州国际金融中心、白马大厦、财富广场、城建大厦、维多利广场、越秀金融大厦、位于上海的越秀大厦、位于武汉的武汉物业（包括武汉越秀财富中心和星汇维港购物中心）、位于杭州的维多利商务中心以及位于香港的越秀大厦共 10 项高素质物业，物业产权面积共约 118.4 万平方米，分别位于中国广州市、上海市、武汉市、杭州市及香港市的核心商业区域。物业类型包括甲级写字楼、商业综合体、零售商业、酒店、服务式公寓、服装专业市场等。$越秀房产信托基金(00405.HK)