“榜一大哥” 保利发展：卖得最多，跌得最狠

地产行业持续调整，“榜一大哥” 保利发展也卖不动了。

近日，保利发展（600048.SH）发布销售简报，2025 年 11 月，保利发展实现签约面积 45.82 万平方米，同比减少 66.79%；签约金额 180.19 亿元，同比减少 24.93%。1-11 月，保利发展累计签约金额 2408.66 亿元，同比减少 21.80%。

照此计算，保利销售 2025 年的销售额大概率将跌破 3000 亿元；而 2024 年，保利发展全年共实现销售签约金额 3230.29 亿元。

广州依然是保利发展的最大粮仓。

根据克而瑞发布的广州房企销售榜，前 11 个月保利发展一共在广州卖出 490.67 亿元，与前 10 月的销售额相比，11 月，保利发展在广州的签约金额达到 144.93 亿元。

也就是说，仅一个广州就撑起保利发展 11 月超八成的销售额。

帮保利守住大本营的，是其去年 9 月花费近 118 亿拿下的广州地王项目。11 月 7 日，保利玥玺湾开盘，并创下百亿销售，成交均价约 17 万元每平，成为保利年内销售额最高的楼盘。

11 月，在广州卖得多热火朝天，保利在其他城市就有多沉寂。

根据克而瑞北京和上海的销售数据，11 月保利发展在北京销售额仅有 10.26 亿元，继续位列北京房企销售榜第 10；在上海，保利发展 11 月的权益销售额为 24.99 亿元，前 11 月销售额排名较 10 月下降一位至第三。

综合来看，整个 11 月保利发展在北上广三座城市合计销售额达 180.18 亿元；也就是说，在全国其他城市，保利发展 11 月的销售额几乎为零。在深圳，保利发展甚至未打入销售前 20 强。

事实上，随着地产行情分化，为规避风险，绝大多数房企将资源集中投向一线等核心城市，一线城市早已成为头部房企的绝对主战场。2024 年，招商蛇口在一线城市的投资占比达到 59%，上海就是其主战场之一；在北京，越秀和华润置地也各自跑马圈地，霸榜当地的销售排行；深圳市场则被深耕当地的本土房企牢牢占据。

作为地产销售一哥，保利的一线城市布局薄弱地很突出。据克而瑞整理，截至 2025 年上半年，保利在一线城市的土储占比仅为 12.8%，三四线占比为 43.8%，二线占比为 43%，其在三四线城市的库存，去化压力较为突出。

从财报来看，大量的三四线楼盘一直在拖累这位 “榜一大哥” 的盈利表现。

2025 年上半年，保利发展的房地产销售结转收入为 1051 亿元，营业总收入 1169 亿元，同比下降 16.08%；同期的利润总额 99 亿元，同比下降 29.7%；归母净利润 27.11 亿元，同比下降 63.5%。

第三季度的表现更差。7-9 月，保利发展在营收同比增长近 30% 的情况下，录得净亏损 7.8 亿元，前三季度，保利发展的净利润仅有 19.3 亿元，净利润率低到只有 1%。

为了补齐一线城市短板，保利发展动作频频。去年 12 月，原保利发展董事会办公室副总经理李红亮下放到一线，担任北京公司总经理。

今年，保利在北京土拍市场发力，上半年花了近 90 亿元在朝阳、海淀等核心区域拿下地块。但与同样来自广州的越秀相比，保利早已被甩开几个身位。今年前 11 个月，越秀在北京市场的全口径销售额超 280 亿元，是保利发展销售额的两倍。

由于手持的大多是低门槛改善项目，保利在北京已有项目的去化率也不乐观。位于顺义的保利颐璟和煦，2024 年两次取证，一年后的去化率还不到 50%；位于石景山的北京保利璟山和煦，2023 年开盘，入市一年的去化率也仅有不到三成。

北京市场突围不利，保利将今年另一个重点发力的市场放在了上海。今年 1-10 月，保利发展在上海共拿下 8 宗地，权益金额 139.25 亿元，占总投资的 24%，是布局力度最大的城市。

不过，保利在上海的榜一地位也不稳固。8 月至 11 月，保利发展和华润置地、招商蛇口轮番拿下权益销售额榜首，将上海市场销冠的悬念留到了最后一个月。

总的来看，虽然保利守住了地产销售榜第一的位置，但随着房地产行业竞争进入下半场，房企早已不再唯规模论，“榜一大哥” 的光环下，保利在一线核心城市布局的结构性短板，使其难以享受到市场中最优质、最抗风险的利润，反而被大量沉淀在低能级城市的资产持续拖累。

股价与市盈率持续承压，也反映了资本市场对其增长模式可持续性的谨慎与质疑。截至 12 月 11 日收盘，保利发展年内股价下跌近 26%，跌幅远超招商蛇口、越秀地产、绿城中国等国央企，而华润置地、中海地产的股价则分别上涨 31.8% 和 5.33%。

看来，保利这个 “一哥”，要想坐得稳、赚到钱，真得好好想想，怎么把力气从冲规模，转到攒利润上来。