823 领展供股事件分析

不少朋友持有或者关心 823 #领展 , 所以这次我特地简单分析一下 823 供股事件. 不过由于我本人不太喜欢 823 这类行业， 所以从来都没有买卖过，研究也不算深入， 大家可以酌量参考一下。这篇文章我希望帮助更多的人， 所以免费公开。

事件

周五收市后 823 领展宣布世纪大供股， 以全面包销方式按每个供股基金单位 44.20 港元的认购价以五供一的基准进行供股，以筹集约 188 亿港元. 根据公司解释， 供款用途用于 1.供股所得款项净额的约 40% 至 50% 将用于 (a) 偿还下列现有债务：(i) 2023 年到期的总额约 70 至 80 亿港元的现有银行贷款；及 (ii) 2024 年 1 月 1 日之后到期的约 10 至 20 亿港元的循环银行贷款；及 (b) 用作一般营运资本。其余部分将用作探索未来投资机遇，尤其专注位于亚太区的零售、停车场、办公室及物流板块。截至公告日期，供股所得款项净额没有被指定用于任何具体的投资机遇。

持有 823 可以如何处理？

预期基金单位将于 2023 年 2 月 24 日（星期五）起按除权基准买卖。即系你 2 月 24 日之前买入/持有 823 的话， 你会有供股权. 而假设你有一万股 823 的话， 你就可以有权以 44.2 价格认购 2000 股的 823.

那如果你没有额外的钱或者你不想出钱怎么办？ 根据公告，未缴股款供股权将于 2023 年 3 月 9 日至 2023 年 3 月 16 日期间（包括首尾两天）进行买卖。 简单说， 你的户口会多了一个 823 的供股权 (即系 option)，会在港交所可以买卖， 如果你不想供股， 可以把这个 option 在市场卖掉. 至于 option 价格，则要视乎 823 的股票价格。如果 823 股票升的话， option 价格也会暴涨， 反之亦然。

分析

供股分析不外乎关心几个因素 1. 供股价格 2. 供股比例 3.供股用途。

1. 供股价格：这次 823 供股价格为 44.2, 较收市价 62.8 折让 约 30%, 折让比例以供股来说为合理. 但始终都系比较大折让， 会令股价短期受压。

2. 供股比例：供股 5 供 1, 即现有股东 (不供股的话) 会被摊薄了约 16.7%. 供股比例不多不少， 但突然要额外拿 16.7% 的投资金额再来认购的话， 对某些人来说压力不少。

3. 供股用途: 公司说明了供股 188 亿里面有约 40-50%(即约 75.2-94 亿港元) 用来还债， 另外就是用来营运资金及发展机遇 (呢 D 讲了等于无讲). 如果单纯这样看供款用途， 我觉得乏善可陈， 揾股东拎钱只是用来还债， 没有明显可以推动公司增长的项目. 没错， 还了债， 利息开支是比较少， 然后利润可以增加， 派息也可以增加. 但是作为小股东， 我的钱自己存银行做定期， 也一样可以增加自己的利息， 为什么要给你呢？(问题是不给的话， 股权会被摊薄， 更惨……)

根据年报， 823 过去 5 年共派息了 290 亿港元， 而过去 3 年派息 183 亿港元. 今次供股等于将过去 3 年派息一次过找股东拎回来. 假设我持有 reits 3 年， 最终我现金是没有增加的， 而且还要吐出去一点点……试问情何以堪啊！

另外，  大家要知道买 823 reits 投资者目的是什么？ 就系希望每年都可以有息派， 可以提供 cashflow 作为生活开支或其他用途. 投资者求「稳」多于一切！ 坦白讲， 如果想追求高增长的投资者， 可能会去买科网/医药/内房等等行业啦， 何必要买 reits 呢. 所以今次供股对持有 823 投资者来说算是一次爆雷，亦都会伤害股东的心灵。

而且， 近年 823 不断收购， 自然会令自己借贷增加， 这是无何避免的事情. 但亦都可以有数计， 因为银行借贷/发债都是比较透明的， 公司管理层基本上做收购时就知道会令公司负债增加. 但最终要透过股东拎钱来还债的话， 某程度上即系之前借多了， capital budgeting 做得非常差！

另外可以计一计数， 今次供股还债之后， 公司可以减少债务约 90 亿港元. 我们合理假设公司现在一年利率为 3% 的话， 即一年可以减少利息开支为 2.7 亿港元。对上一年利润 69 亿利润将会增加约 4%，增长不太令人鼓舞……

投资策略/部署

星期一开市之后， 823 大跌基本上是无容置疑. 问题是什么价位才算有投资价值呢？ 公司最近中期派息为约 32.8 亿港元， 假设全年派 66 亿港元， 如果以现价 1336 亿市值计算的话， 约有息率 5%. 但是供股之后， 假设股价不变， 由于股份多了， 市值将会变为 1600 亿， 即息约会跌到只有约 4.1%. 所对于新投资者就不算吸引了. 因此， 股价很自然也会下跌到投资者认为吸引的水平。

而我认为， 823 供股之后， 利息开支减少， 现金增加及资产负债比率减少， 而且未来为公司提供了收购机遇， 都是对公司是好事 (只是对现有股东不好). 不过考虑到现有股东大部分都是倾向收息为主的投资者， 对要额外出钱来供股是非常反感的. 我认为短期沽压会很重. 星期一跌 10-15% 也是合理的. 我自己认为 55 元以下的 823 才对我轻微吸引力， 那时候息率预计也差不多 5% 左右. 实际上 50 元附近应该才算是较大吸引力。

最后， 由于 823 是属于 reits 类， 大家都很容易与美国息率做对比. 今年美国息率也预计有 5-5% 了， 短期投资 823 真的没有什么吸引力. 未来 823 股价应该更多受美国息率影响. 相反， 如果美国有一天减息到 3% 的话， 那现在 823 的 5% 息率就算是好投资了。

研究写字不容易， 希望对大家有帮助， 也希望大家可以 Like &share! 谢谢！

以上为个人意见， 不构成投资建议。

利益申报：目前不持有 823, 未来不排除会有买卖

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