【房地产】行业销量由正转负，优质房企逆市高增，建议买入地产、强 CALL 优质房企

●50 强房企销量由正转负，销售二次走弱、类似 15 年 2 月，政策放松概率加大、行业 Beta 有望修复 5 月 50 强房企销售面积环比-7%，出现了历史上罕见的反季节性环比下降，行业销售出现二次走弱。此外，5 月 50 强房企销售面积单月同比由上月 7% 降为本月-9%（下降 16pct），根据 50 强房企销售与统计局销售的强关联关系，预计 5 月统计局销售面积单月同比将由上月 6% 降为本月-6% 左右（下降约 12pct）。而历史上统计局销售面积单月同比转负之后 2-3 个月政策放松概率较大，尤其这是本轮销售二次走弱（类似于 2014 年周期中 2015 年 2 月），政策放松概率加大或将推动行业 Beta 有望修复。

●土地成交持续低迷，3/4 城市拿地不足 10 亿，行业库存下降&政策放松预期，助力行业 Beta 修复 2023 年 1-4 月，300 城土地成交面积同比-32%，同期土地使用权出让收入同比-22%，今年以来土地成交依然低迷，也意味着行业库存持续下降。从 400 城统计口径来看，一方面，房企避险情绪极强，拿地聚焦核心城市，导致 TOP10 城市前 4 月土地成交金额占比提升至 47%，但另一方面，低能级城市土地市场惨淡加剧，导致了 298 个城市（占比约 75%）前 4 月土地成交金额不足 10 亿元，说明房企对低能级城市的悲观预期，也意味着低能级城市财政压力将加大，政策放松概率加大、助力行业 Beta 修复。

●优质房企销售持续逆市高增长，行业加速出清、格局优化进一步演绎，推动 Alpha 进一步走强一方面，年初以来行业格局优化逻辑不但没有削弱，反倒在不断加强，近期房企资金再次紧张，仍有企业陆续出险，叠加近期出险民营房企迎来密集退市潮，行业正加速出清，格局优化进一步加强。另一方面，虽然行业销售走弱，但年初以来优质房企销售持续超预期，逆市高增，如：越秀 101%、华发 86%、滨江 78%、招蛇 77%、华润 76%、建发房产 67%、中海 54%、保利 23% 等，集中度进一步提升。格局优化加强将推动 Alpha 进一步走强。

●投资关注：行业销量由正转负，优质房企逆市高增，建议买入地产、强 CALL 优质房企综上，即使行业走势仍需谨慎，但对于股票而言不用再过于悲观，尤其是优质房企，行业 Beta 有望修复，并叠加 Alpha 进一步走强，站在目前时点，我们建议买入地产板块，强 CALL 优质房企，关注：A 股：华发股份、招商蛇口、滨江集团、建发股份、保利发展；H 股：越秀地产、华润置地、建发国际、中海外发展。