房地美 Freddie Mac 運作全解：功能、優勢與常見誤區

核心描述

• 房地美（Freddie Mac）作為美國住房金融體系中的重要 “公共事業單位”，通過購買、擔保和證券化抵押貸款，為貸款機構提供流動性支持。
• 其運作促進了抵押貸款市場的穩定性、標準化及可負擔性，受益對象包括貸款機構、借款人和投資者。
• 房地美本身不是零售貸款機構，也不是政府部門，但其活動對抵押貸款定價、可獲得性和市場穩定性有廣泛影響。

定義及背景

FHLMC，通常稱為房地美（Freddie Mac），負責購買、擔保和證券化住房貸款，是二級抵押貸款市場的重要支柱。

房地美並不直接向個人發放貸款，而是通過在二級市場購買符合其標準的抵押貸款（“合格貸款”），為銀行、信用社和抵押貸款銀行等貸款機構提供流動性。購入貸款後，房地美將這些貸款進行擔保，並打包形成抵押貸款支持證券（MBS），再出售給機構投資者、養老金基金和資產管理公司。這一流程幫助貸款機構補充資金，實現持續放貸，保障了市場的信貸流動性。

房地美的企業使命也與國會目標保持一致，即提升可持續住房擁有率、增加中低收入家庭及弱勢羣體的住房供應，並支持市場在不同經濟週期下的穩定運作。作為 GSE，房地美以商業方式運營，有股東結構，但受聯邦住房金融局（FHFA）監管。自 2008 年金融危機後，房地美進入 FHFA 接管狀態，並獲得美國財政部的資本支持。

計算方法及應用

抵押貸款收購流程

房地美通常在貸款機構已發放且審核通過的貸款基礎上介入，只有滿足房地美 “合格標準” 的貸款，如信用評分、借款人收入、物業類型及貸款額度限制等，才有資格出售給房地美。審核可使用房地美的自動化系統 Loan Product Advisor 或人工審核。貸款機構將符合標準的貸款賣給房地美后即可回籠資金，繼續發放新貸款。

抵押貸款支持證券（MBS）發行

房地美將購入的貸款打包為標準化證券產品（Participation Certificates，簡稱 PC），並作為 2019 年啓動的統一抵押貸款支持證券（UMBS）市場的基礎。投資者持有房地美的 MBS 後可獲得每月本金和利息，而房地美為投資者提供信用風險擔保，但不承擔利率或市場風險。

舉例（假設場景）

某銀行發放了 2 億美元的合格抵押貸款，出售給房地美。這些貸款被打包成 MBS 售予投資人，房地美收取每年貸款餘額約 0.50% 的擔保費（G-fee）作為信用風險管理收入。銀行及時補充資金，投資人獲得交易活躍且有房地美擔保的證券。此例僅為説明用途，非投資建議。

信用風險轉移（CRT）

為分散和管理信用風險、降低納税人潛在承擔，房地美創新推出 “結構化代理信用風險”（STACR）和再保險協議（ACIS）等金融結構，將部分潛在信貸損失轉移給私營投資者。此流程依賴保險和經濟建模，估算各類場景下可能的信用損失。

影響指標

• 貸款合格標準：貸款需在額度、信用和文件規範等層面達標。
• 擔保費用（G-fees）：體現風險與資本成本，直接影響貸款利率定價。
• 投資者收益率：投資人收益受擔保成本、提前償還風險與市場利率波動影響。
• 流動性比率：被證券化的合格貸款佔全部放款的比例，優質貸款通常超過 70%。

優勢分析及常見誤區

房地美的優勢

• 增強市場流動性：購入貸款，保障持續資金供給，保持金融系統信貸循環。
• 降低借款成本：標準化審核與信用擔保通常帶來較低的按揭利率。
• 數據透明與標準統一：統一的審核和證券規範便於市場價格對比與透明度提升。
• 市場下行時的穩定器：經濟波動期，房地美持續提供資金支持。
• 創新風險分擔機制：引入私營資本共同分擔信貸風險，減輕公共部門承擔。

不足及爭議

• 納税人與系統性風險：危機時，房地美需財政部救助，體現潛在系統風險。
• 市場影響力偏大：GSE 擔保存在一定程度抑制私營非機構證券化市場發展。
• 道德風險：貸款機構和投資人可能因擔保存在而更多承擔風險。
• 監管體制複雜：公私混合監管結構有時響應市場變化不夠靈活。

常見誤區

• 直接貸款誤解：房地美不面向個人直接放款，僅在二級市場操作。
• 政府機關身份誤解：房地美不是政府部門，其債務無美國聯邦政府背書。
• 設定利率誤解：抵押貸款利率由市場供需、投資人意願與擔保費決定，並非房地美直接設定。
• 貸款合同變動誤解：貸款被賣給房地美后，借款人貸款條款不變，僅可能更換服務機構。

房地美 vs. 房利美

房地美與房利美同為 GSE，均購買合格貸款，發行機構證券，現今互換性極強（UMBS 時代），但以服務渠道、技術系統等存在細微差異。

房地美與其他行業參與者對比

實戰指南

如何符合房地美標準

步驟一：理解房地美的二級市場角色

只有符合房地美 “合格” 標準的貸款才能進入其二級市場。對於貸款機構和借款人，遵循這些標準有助於享受更具競爭力的流動性與利率。

步驟二：核查貸款資格

參考當年 FHFA 公佈的合格貸款額度、信用分數、文件材料和物業標準。例如，2023 年大多數美國縣普通合格貸款額度為 726,200 美元（來源：FHFA）。

步驟三：選擇合適房地美貸款方案

房地美提供多種適用於不同需求的貸款項目：

• Home Possible®：為中低收入借款人提供靈活首付選擇
• HomeOne®：支持首次購房者，最高可達 97% 貸款價值比（LTV）
• HFA Advantage®：結合州住房金融機構推出，支持更多住房需求

可利用房地美借款計算器對比不同產品組合。

步驟四：準備並提交貸款材料

整理好收入證明、納税申報單、資產文件、工資單等基本材料，合規申請並關注自身信用狀況，避免審批期間申請新負債。

步驟五：與房地美認可的貸款機構合作

找到房地美認證的貸款機構，辦理預審批或貸款申請。多數貸款機構已採用 Loan Product Advisor 系統，提高審核效率。對比同一天報價，更便於判斷真實成本。

步驟六：利用房地美工具

房地美官網的 CreditSmart 等教育工具與房貸可負擔性計算器，可幫助借款人更好地理解流程、提升融資資格。

實例（假設場景）

案例：教師 Jane（得克薩斯州中等收入）意欲首次購房，申請 30 年期固定利率貸款，最終在完成房地美 CreditSmart 培訓後獲批 Home Possible® 項目。貸款由銀行售予房地美並納入 UMBS 池，Jane 獲得比非合格貸款更低利率和更少 PMI 支出。此情景僅作示例説明，非投資建議。

貸款後管理

貸款售予房地美並不會改變借款合同，惟可能更換還款服務商。若市場利率或屋價/淨值變化，可再考慮房地美支持的重貸項目（如 Refi Possible），具體需全面評估利弊及風險。

風險管理

房地美為投資者承擔信用風險擔保，但 MBS 投資人需自行承擔提前還款、市場利率等風險。貸款機構、投資人建議及時做好盡調及情景分析。

資源推薦

• 房地美官方資源

  • freddiemac.com：年度報告、數據工具、項目解讀、利率信息
  • 單户與多户項目資料、CreditSmart 教育、Loan Advisor 套件

• 監管機構

  • 美國聯邦住房金融局（FHFA）：監管動態、風險與資本政策、託管指導
  • 美國財政部：GSE 政策及支持聲明

• 投資與市場數據

  • 房地美主要抵押貸款市場利率數據（Primary Mortgage Market Survey）
  • 貸款水平表現與信用風險轉移報告

• 學術與政策研究

  • NBER、城市研究所、布魯金斯學會、美國企業研究院（AEI）等關於 GSE 政策與市場研究

• 新聞與行業資訊

  • HousingWire、彭博、華爾街日報等市場信息
  • 抵押貸款銀行家協會、結構化金融協會行業出版物

• 歷史資料

  • FHFA 和財政部對 2008 年託管、UMBS 上市、重大危機應對等檔案材料

常見問題

1. 房地美主要作用是什麼？

房地美主要通過購買合格抵押貸款、打包發行抵押貸款支持證券（MBS）併為投資人提供還款擔保，保障市場中住房抵押貸款的可獲得性及流動性，促進住房信貸利率合理和公平。

2. 房地美與房利美有何不同？

兩者均為 GSE，從事合格貸款購買及證券發行。房地美與中小機構、儲蓄銀行合作較多，房利美則與大型銀行傳統合作較緊密。UMBS 推出後兩者證券已高度互通。

3. 房地美是否屬於美國政府機構？

不是。房地美為股東制、國會特許公司，現受 FHFA 託管，其擔保義務並無美國政府 “完全信用背書”。

4. 房地美會設定抵押貸款利率嗎？

不會。市場貸款利率由 MBS 投資者需求、擔保費用與宏觀經濟等多重因素共同決定，房地美本身不直接設定利率。

5. 何為 “合格貸款”？

即滿足房地美關於額度、信用、文件完整性一系列審核標準的抵押貸款，且貸款額度由 FHFA 每年調整。

6. 什麼是房地美抵押貸款支持證券（MBS）？

以房地美購入、合規貸款為基礎發行的證券產品，投資人獲得本金與利息保證，但需自擔市場和提前還款風險。

7. 房地美在 2008 年發生了什麼？

金融危機期間，房地美因大幅虧損被聯邦住房金融局託管，獲得財政部資金支持。截至 2024 年仍處於託管狀態。

8. 誰負責監管房地美？

聯邦住房金融局（FHFA）作為主要監管機構，負責風險、資本及經營監管，並擔任託管方。美國財政部及美國證監會也具有一定監督職能。

總結

房地美作為美國住房金融體系的重要組成部分，長期致力於保障市場穩定、流動性和住房金融可負擔性。雖不直接放貸或作為政府機構，其 GSE 身份使得房地美具備收購、擔保與證券化合格普通住房貸款的獨特功能，為二級抵押貸款市場提供支撐，惠及廣泛的借款人、貸款機構和投資人。

無論在危機時期，還是市場復甦環境下，房地美都有效維護了住房信貸市場的暢通，為美國住房普及率提升做出重要貢獻。通過實施統一標準以及信用風險轉移創新，房地美進一步增強市場信任，吸引私營資本參與。然而，其特殊架構、政策爭議及風險管理舉措，仍是市場參與者、監管方與政策制定者關注焦點。理解房地美角色及運作機制，將助力房屋購買者、貸款機構和投資人更好應對不斷變化的美國住房金融市場。