貸款常數詳解：計算公式、應用與投資分析
1145 閱讀 · 更新時間 2025年12月1日
貸款常數是指在貸款的整個償還期內，每年支付的總金額（包括本金和利息）與貸款本金之間的比率。它是衡量貸款償還負擔的一個指標。貸款常數通常用於評估貸款的年均還款額，以便借款人能夠更好地理解每年需要支付的總金額。貸款常數的計算公式為：貸款常數=年均還款額/貸款本金。貸款常數越高，意味着借款人每年需要支付的金額越多。這個指標在比較不同貸款方案時非常有用，特別是在評估貸款的總成本時。
核心描述
- 貸款常數（Loan Constant），也稱為按揭常數，為衡量定息、等額本息貸款年度償還壓力提供了標準化方法。它顯示每借入一元資金，每年需償還的本金及利息總額。
- 貸款常數對投資人、放貸人及金融分析師具有重要參考價值，有助於債務服務計劃、風險評估及財務決策。
- 貸款常數便於比較不同貸款結構和期限的年還款負擔，但它不能取代全面的成本分析，也未計入手續費、税費及浮動利率等影響因素。
定義及背景
貸款常數（Loan Constant），亦稱按揭常數，是指貸款全年應還本息（即全年還款額，含本金與利息）與貸款本金之間的比值。該指標以百分比形式表達，簡明扼要地反映了每借入一元資金，平均每年需要償還的本息金額，因而可跨不同額度和期限的貸款直接比較。
貸款常數的出現是為了幫助財務規劃師、抵押貸款銀行及信貸審批人對比不同類型貸款結構的負擔能力和風險，尤其是在 20 世紀初期全額本息均攤貸款（等額本息）廣泛應用後。那時，攤銷表清晰地展示瞭如何通過定額還款在若干年內償清貸款本金，也促成了用單一比率表達年度償付要求的實踐。
目前，貸款常數在商業地產、項目融資、資產組合管理和金融分析中被廣泛採用。不論全局審查還是單筆貸款審批，這一指標均為標準工具。
計算方法及應用
公式與組成要素
貸款常數的計算公式為：
貸款常數 = 年均償還本息總額 / 貸款本金
- 年均還款額：指借款人一年內需償還的所有本金與利息之和。
- 貸款本金：為貸款發放時的全部本金金額。
年均償還本息總額可通過每期還款額（由貸款利率、期限及償還方式決定）乘以每年的還款期數獲得，典型為每月還款即一年 12 期。
** 注意：** 貸款常數不包括税費、保險、託管、手續費等，僅計算本金和利息。
示例計算（以下為假設情景，僅作説明）
假設貸款金額為 50 萬美元，固定利率 5%，等額本息還款期限 25 年：
- 每月還款額：約 2,923 美元（採用標準年金公式計算）
- 年還款總額：2,923 × 12 = 35,076 美元
- 貸款常數：35,076 / 500,000 = 0.07015，即 7.015%
解釋：每借入 1 美元，每年約需還本息 7.02 美分。
應用場景
投資分析： 投資人常將貸款常數與物業資本化率（Cap Rate）比較。若資本化率高於貸款常數，則採用槓桿融資將提升股權回報（正槓桿），反之則回報下降（負槓桿）。
債務服務覆蓋規劃： 放貸人、信審員及借款人利用貸款常數判斷項目或物業收益能否覆蓋債務償還，常與債務服務覆蓋率（DSCR）結合參考。
對比不同貸款方案： 貸款常數將還本付息義務標準化為本金的百分比，便於不同利率、不同攤銷結構貸款橫向比較。
資產組合管理： 銀行、資產管理人通過匯總貸款常數，監控流動性需求及風險暴露。
優勢分析及常見誤區
優勢
- 標準化：貸款常數將利率、期限等多項因素 “歸一” 為單一年度還款壓力，方便直接橫比。
- 簡明易懂：投資分析時，利用貸款常數與資本化率比較，可快速判斷槓桿影響。
- 財務規劃便利：借款人可迅速估算年度還本付息總額，為預算編制及合規預留充足依據。
關鍵對比
| 指標名稱 | 所測內容 | 貸款常數關注點 | 是否含費用 |
|---|---|---|---|
| 貸款常數 | 年還本付息額/原始貸款本金 | 償還負擔 | 否 |
| 名義利率 | 僅計貸款餘額上的利息 | 利息成本 | 否 |
| 年化綜合貸款成本（APR） | 含大多數費用的實際總體借款成本 | 綜合借款成本 | 是 |
| 資本化率 (Cap Rate) | 物業淨經營收入/物業市值 | 資產收益/價格 | 不適用 |
| 債務服務覆蓋率（DSCR） | 物業淨經營收入/年還本息額 | 償債能力 | 不適用 |
常見誤區
- 將貸款常數混同於利率：貸款常數涵蓋本金與利息，等額本息貸款中其值總高於名義利率。
- 忽視攤銷影響：攤銷期越短，即使利率不變，貸款常數也越高。
- 不同貸款結構誤比較：對 “先息後本” 貸款（Interest-only），貸款常數等於利率；若與等額本息型貸款直接對比，易得出錯誤結論。
- 用現剩餘額代替貸款本金：應當使用貸款發放時的本金，否則數字會被人為放大。
- 以為包含所有成本：貸款常數不含任何手續費、税費或提前還款罰金。
侷限性
- 不包含税、保險、手續費、浮動利率因素。
- 假設還款結構為固定、持有至到期。
- 對結構性如先息後本、浮動利率貸款不適用或需調整。
- 忽視現金流時點與未來還款結構變化風險。
實戰指南
貸款常數特別適合需要標準化比較年度還款壓力的借款人、貸款方、投資人及分析師。
操作步驟
收集基本數據
- 貸款本金金額
- 名義（固定）利率
- 攤銷期年限
- 還款頻率
計算每期還款額
- 按等額本息用標準年金公式：
- 每期還款=本金×[i / (1-(1+i)^-n)]
- 其中 i 為每期利率，n 為期數
- 按等額本息用標準年金公式：
計算年還本付息總額
- 每期還款額×一年期數（如 12）
計算貸款常數
- 年還款總額/貸款本金
理解與比較
- 轉換為百分比後，與物業資本化率及其他貸款產品對比
應用範例（假設情景，僅作教育參考）
某商業投資者對比兩種購買 100 萬美元辦公樓的固定利率貸款：
| 貸款方案 | 利率 | 攤銷年限 | 月還款額 | 年還本息金額 | 貸款常數 |
|---|---|---|---|---|---|
| A 方案 | 5.5% | 20 | 6,895 美元 | 82,740 美元 | 8.27% |
| B 方案 | 5.0% | 30 | 5,368 美元 | 64,416 美元 | 6.44% |
A 方案雖利率更低，但因攤銷期短，貸款常數更高 —— 每年還本付息負擔更重。若物業資本化率為 7.0%，方案 A 存在負槓桿風險（資本化率 < 貸款常數），B 方案則可能獲得正槓桿效益（資本化率 > 貸款常數）。
案例分析：美國多户住宅購置（假設例子）
假設投資者在 100 萬美元物業上有兩種選擇：7 年期先息後本貸款，利率 4%（年還本息 4 萬美元，貸款常數 4%）；或 25 年期等額本息貸款，利率 4.5%（年還本息約 66,840 美元，貸款常數 6.68%）。前者前期現金流壓力小，貸款常數低，但後期本息償付壓力驟增。
關鍵提示：
- 用貸款常數敏感測試攤銷方式對還本付息負擔的影響。
- 警惕息費變動、彈性還款、提前到期等特殊條款。
資源推薦
經典教材
- Brueggeman & Fisher，《房地產金融與投資》
- Fabozzi，《固定收益分析》
- Geltner 等，《商業地產分析與投資》
學術期刊與資源
- 《房地產金融與經濟學雜誌》
- 《房地產經濟學》
- 《金融分析師雜誌》
在線工具與計算器
- 各類銀行、信用社等提供的在線按揭/貸款計算器，含詳細攤銷表和貸款常數結果
- Excel、Google Sheets 自帶 PMT、IPMT 和 PPMT 函數模板
行業報告與研究
- Moody’s、標普（S&P）等機構的商業按揭及房地產市場報告
- 德勤（Deloitte）、世邦魏理仕（CBRE）等金融市場白皮書
- NAIOP 等行業協會房地產貸款數據報告
課程及證書
- Coursera、edX、CFA 協會的房地產金融課程
- 專業評估與信貸認證（如 RICS、MAI）
常見問題
貸款常數衡量什麼？
貸款常數衡量的是每年應償還的本金加利息金額佔貸款本金的比例。
貸款常數與名義利率有何區別？
名義利率僅是未還本金的利息成本；貸款常數則同時反映每年要歸還的本金及利息。
浮動利率貸款能否用貸款常數？
一般不適用。貸款常數適用於定息全額本息貸款。如遇浮動利率，應在每個預計週期內單獨計算。
貸款常數是否等於年化綜合貸款成本（APR）？
不同。APR（年化綜合成本）包含利息及貸款相關費用，反映實際借款總成本。貸款常數聚焦於計劃內本息還款總額在本金中的佔比。
為什麼貸款常數不含税費及保險？
其目的是剔除物業税、保險等外部因素，純粹衡量貸款本身的償付要求，方便結構間對比。
貸款常數對投資或再融資分析有何幫助？
將貸款常數與物業資本化率對比，有助於判斷槓桿融資對權益回報的影響，為融資或再融資決策提供參考。
利率相同，貸款常數會否不同？
會。攤銷期越短，貸款常數越高；因還本金速度加快，年均還款壓力上升。
總結
貸款常數作為定息、等額本息貸款領域的標準分析工具，能便捷、直觀地量化貸款年還款壓力，助力借貸雙方及投資人評估負擔能力、風險與槓桿效應。它將利率、期限和攤銷方式等多種變量歸結為單一百分比例，極大方便橫向比較和方案選擇。但貸款常數無法涵蓋所有相關成本，也並不適用於所有貸款結構。在實際評估時，建議結合 DSCR、APR、本息滾動表等多維度分析，全面把握投資與融資決策風險及機會。
