優先購買權 ROFR：機制與應用

核心描述

• 優先購買權（ROFR）是一項合同條款，賦予一方在資產被出售、出租或轉讓給他人之前，優先匹配真實第三方交易條件的權利。
• 優先購買權（ROFR）的實際價值在於控制 “由誰進入交易”，而不是保證以更低價格買到資產，也不是承諾資產一定會被拿出來出售。
• 結果往往不取決於概念本身，而取決於具體機制：觸發條件、通知、時間安排，以及 “匹配所有重要條款” 的具體含義。

定義及背景

優先購買權（ROFR）是一種合同權利，要求資產所有人（或出讓方）在存在真實第三方要約之後（或在合同約定的條件下所有人決定出售之後），必須先給 ROFR 持有人一次優先接受擬議交易的機會。如果 ROFR 持有人在約定期限內接受，交易將由該持有人承接；如果持有人拒絕或錯過期限，資產所有人通常可以與第三方完成交易，但一般要求成交條件不得 優於 先前向持有人披露的條件。

ROFR 是一種 “流程型權利”

投資者常把優先購買權（ROFR）理解成類似期權的工具。但在實踐中，ROFR 更像是一種 流程型權利：

• 通常是 被動觸發：在發生觸發事件後生效，例如出現第三方書面要約。
• 通常要求持有人匹配要約的 價格及其他重要條款。
• 通常包含程序性約束（通知送達方式、回覆期限、行權後的交割期限）。

ROFR 常見場景

優先購買權（ROFR）常見於：

• 商業地產租約（如房東出售整棟物業時，租户享有 ROFR）。
• 非上市公司股東協議（現有投資人對二級轉讓股份享有 ROFR）。
• 合資項目與併購安排（合作方控制誰可以進入項目）。
• 私募股權基金份額轉讓（現有投資人或 GP 對 LP 份額出售享有 ROFR）。

歷史上，類似的優先購買安排常用於讓資產（尤其是土地）留在特定圈層。現代合同法通常認可 ROFR，但前提是觸發條件、時間安排、匹配標準等條款清晰可執行，因為這些細節決定權利是否可操作、是否可被有效主張。

計算方法及應用

ROFR 本身並不是一個 “公式計算” 類概念，因為它不依賴通用定價公式。但投資者與交易團隊通常會用 決策指標 與 流程時間 來量化 ROFR 的影響，而非用單一方程式。

實務中可量化的內容

1) 時間安排（交易規劃）

優先購買權（ROFR）會為交易增加可預期的等待時間：

• 通知準備與送達
• 持有人回覆窗口（通常為數天到數週）
• 行權後的交割窗口

例如，若租約中的 ROFR 規定 10 個工作日內回覆，並在行權後 45 天內完成交割，那麼第三方買方需要為潛在的不確定期預留最長 約 55 天 的時間，再疊加貸款或監管等流程。這也是 ROFR 可能降低外部競買人蔘與意願的原因之一。

2) 抑制報價與價格影響（市場行為）

ROFR 可能減少嚴肅第三方出價，因為外部買家擔心：

• 花費盡調成本（法律審查、檢查、融資費用）
• 公開自己願意出的最高價格
• 最終被 ROFR 持有人在最後一步 “匹配截胡”

數據點（公開來源）：美國 National Association of Realtors 的報告顯示，在近年調查中，現房買家通常在成功購房前會提出約 2 次報價，説明在住房市場中反覆報價並不罕見。若存在 ROFR，一些買家可能直接不報價，從而增加賣方成交執行風險，並可能影響最終定價。

3) 匹配複雜度（條款可比性）

很多爭議點並不在價格，而在非價格條款：

• 賣方融資 vs. 現金交易
• 對賭/業績補償（earn-out）或或有對價
• 交割日期、維修、託管安排、陳述與保證
• 與第三方買家高度綁定的特殊條件（例如買方相鄰地塊的配套安排）

實務中可將要約粗略分為：

• 易匹配：以現金為主，標準交割，或有條件較少
• 中等：有融資條件、維修補貼、時間條件
• 難匹配：含對賭、非現金對價、交叉擔保、資產打包出售

該分類有助於持有人在回覆期限內判斷：是否具備可行性去行使 ROFR。

不同資產類型的典型應用

房地產

ROFR 常用於保護租户，降低被迫搬離的風險。當房東收到出售要約時，租户可選擇匹配條件購買，尤其適用於租户對該址投入較高（裝修、招牌、本地客户沉澱等）的情形。

非上市公司股份（VC、成長股權）

ROFR 有助於控制股東結構。如果早期股東擬向外部出售股份，現有投資人可以匹配要約，將股份留在現有股東體系內。

私募股權 LP 份額

ROFR 可限制轉讓給不受歡迎的對手方、維護基金穩定性，但也可能通過縮小買方範圍而降低二級流動性。

優勢分析及常見誤區

ROFR 與相近權利的對比

優先購買權（ROFR）的優勢

對 ROFR 持有人（買方保護）

• 優先進入：降低戰略資產落入競爭對手的風險。
• 以市場報價錨定價格：第三方要約提供價格發現。
• 更可控的經營規劃：在租賃場景下，可降低關鍵選址喪失風險。

對資產所有人/賣方（常被忽視）

• 交易對手更明確：ROFR 持有人一旦被觸發，可能執行力更強、協同更高。
• 可作為談判籌碼：賣方可在早期用 ROFR 換取更好的商業條款（租金、治理安排、承諾條款等）。

劣勢與風險

對賣方

• 競爭張力降低：參與競買的人數可能減少。
• 交易週期更長：通知與等待期會拖慢執行。
• 保密摩擦：需向持有人披露第三方要約，可能涉及敏感信息。

對第三方買家

• 執行不確定性：可能在投入盡調成本後被匹配。
• 需要保護條款：買家可能要求費用補償或更短截止期，從而降低賣方淨收益。

需要糾正的常見誤區

有 ROFR 就一定能拿到資產

不一定。優先購買權（ROFR）只保證在符合條件的觸發事件發生時，你有機會按合同規則去匹配一份合格要約。如果沒有觸發事件（例如賣方並未決定出售或未出現真實要約），ROFR 可能一直不會啓動。

匹配只需要匹配價格

通常不對。很多 ROFR 要求匹配 所有重要條款，不僅是價格，還可能包括交割時間、或有條件、託管安排、維修條款、對賭安排、擔保與賠償、陳述與保證等。

賣方總能通過關聯方轉讓或贈與來規避 ROFR

這取決於合同是否設置了例外條款。一份更完善的 ROFR 會明確哪些轉讓不觸發（例如家族信託/遺產規劃、內部重組、允許的受讓人），哪些轉讓仍需通知並觸發權利。

實戰指南

優先購買權（ROFR）只有在觸發事件發生、計時開始後才真正進入 “可操作狀態”。以下清單面向投資人、創始人、房東、租户與交易團隊，用於理解 ROFR 的實操要點。以下內容不構成法律意見。

第一步：精確定義觸發事件

常見觸發定義包括：

• 收到第三方 書面真實要約
• 資產所有人 意圖出售（有時用於替代第三方要約觸發）
• 擬議的股權或資產轉讓，包括部分 控制權變更 事件

實務提示：觸發條件不清晰是爭議高發點。若 “轉讓” 未被定義，雙方可能對併購、內部重組、間接出售是否觸發 ROFR 產生分歧。

第二步：確認權利主體與覆蓋資產範圍

ROFR 條款應清楚寫明：

• 持有人：單一主體、多主體，或存在優先順序
• 覆蓋資產：特定物業、某類股份、合資權益或業務板塊
• ROFR 是否 可轉讓（持有人能否轉讓該權利）

對投資人而言，範圍很關鍵。對 “任何轉讓” 都適用的 ROFR 可能帶來長期管理成本；限定於重大轉讓的 ROFR 往往更易執行。

第三步：把通知當作 “信息包”，而不是禮貌郵件

一份完善的 ROFR 通知通常包含：

• 價格與對價形式（現金、票據、對賭）
• 關鍵日期（簽約、交割）
• 重要條件（融資、檢查、監管審批）
• 第三方要約或條款清單的副本（如合同要求）
• 行使 ROFR 的具體方式與指引

如果通知信息不完整，持有人可能主張回覆期限並未開始計算，從而增加不確定性並影響交割。

第四步：在需要之前就先釐清 “匹配” 標準

匹配爭議常見原因是第三方要約包含複雜條款。良好的 ROFR 起草與流程管理會明確匹配的含義，例如：

• 僅匹配 價格，或
• 匹配 所有重要條款，或
• 當存在非現金條款時，匹配 經濟等價 的條件

如果要約包含賣方票據、對賭或特殊賠償義務，持有人可能需要提供同等確定性與可執行性。

第五步：把融資準備納入 ROFR 的執行計劃

持有人常見的操作難點是速度。ROFR 可能要求在很短時間內完成：

• 內部審批
• 資金證明或融資意向書
• 定金支付與交割能力準備

如果持有人無法迅速落實資金，ROFR 的實際價值會顯著降低。

案例：商業租約 ROFR（假設場景，不構成投資建議）

某零售租户擁有購買其承租樓宇的優先購買權（ROFR）。房東收到第三方要約，報價 $12,000,000，條款包括：

• 30 天盡調期
• 45 天交割期
• 盡調結束後支付 $200,000 不可退定金
• 賣方提供有限環境責任賠償承諾

房東向租户發送包含完整條款清單的 ROFR 通知。租户有 15 天決定是否行權。

租户的評估要點：

• 價格：基於門店經營與周邊可比交易，$12,000,000 是否合理？
• 條款：能否接受同等定金風險與賠償結構？
• 時間：能否在 15 天內落實融資，使行權具備可執行性？

可能結果：

• 若租户在期限內匹配所有重要條款，房東將物業出售給租户。
• 若租户拒絕，房東可向第三方出售，通常要求成交條款不得 優於 向租户披露的條款。若後續對第三方出現實質性優惠（如降價），是否需要重新通知，取決於合同約定。

該例説明：ROFR 主要是一種交易控制機制，它影響最終由誰作出決定，也會影響第三方買家如何設計其要約結構。

資源推薦

高質量文檔與資料庫

• SEC EDGAR：在公開披露的重大合同附件中檢索 right of first refusal，參考真實起草案例。
• VC 標準文件（例如 NVCA 模板）：用於理解 ROFR 與轉讓限制、隨售權（co-sale）等條款的銜接。
• 判例與官方判決彙編：用於學習法官如何解釋真實要約（bona fide offer）、通知充分性與匹配義務。

提升 ROFR 理解能力建議關注的主題

• 觸發事件定義（資產出售 vs. 股權轉讓 vs. 控制權變更）
• 通知要求（內容、送達方式、視為送達規則）
• 匹配標準（僅價格 vs. 所有重要條款）
• 例外條款（遺產規劃、關聯方轉讓、內部重組）
• 違約救濟（禁令、損害賠償、強制履行）以及流程瑕疵如何引發訴訟風險

常見問題

如果資產所有人沒有主動出售，ROFR 會適用嗎？

通常不會。多數優先購買權（ROFR）需要明確觸發條件，最常見的是出現真實第三方要約，或資產所有人在協議約定條件下決定出售。

ROFR 的回覆期限一般多長？

取決於合同約定。回覆窗口可能從幾天到幾周不等，條款也應明確計時起點（例如在完整通知被視為送達後開始計算）。

如果我有 ROFR，是否必須匹配第三方要約的每個細節？

通常需要，至少要匹配所有重要條款。許多 ROFR 條款將 “未能匹配重要條件”（融資確定性、時間安排、或有條件、賠償義務等）視為拒絕，即便價格相同。

賣方能否通過設置 “難以匹配” 的條款來讓 ROFR 形同虛設？

部分協議會通過要求第三方要約必須真實、獨立交易（arm’s length）、善意達成，並限制異常的非經濟條款來降低該風險。若缺乏這些保護，條款不匹配與爭議的概率會更高。

如果 ROFR 持有人拒絕後，賣方又改變交易條件，會怎樣？

許多 ROFR 含有 “不優於條款” 規則：賣方與第三方成交條件不得優於先前披露給 ROFR 持有人的條件。若出現對第三方的實質性改善（如降價），可能需要重新向 ROFR 持有人發出要約，具體取決於合同條款。

ROFR 等同於 VC 裏的優先認購權（preemptive rights）嗎？

不等同。優先認購權通常針對 新增發行 的按比例認購；優先購買權（ROFR）通常針對既有股份或資產的轉讓。

ROFR 會降低資產的市場價值嗎？

可能會。一些買家若預期自己可能被匹配，出價意願會下降。影響程度取決於 ROFR 的嚴格程度、流程速度以及該資產的流動性水平。

總結

優先購買權（ROFR）可以理解為一套結構化的優先規則：當出現合格要約時，ROFR 持有人獲得一次按披露條件承接交易的優先機會。對投資人和經營者而言，關鍵不在於 “是否有 ROFR”，而在於該條款設計是否匹配資產流動性與各方目標：在控制權、業務連續性與成交確定性之間，如何權衡公開競價與執行速度。清晰的觸發條件、完整的通知內容、可執行的時間安排，以及可操作的匹配標準，將直接影響 ROFR 在時間壓力下是否真正有效。