作者 | 曹安潯
編輯 | 張曉玲
十月底的房地產行業，秋風蕭瑟，碧桂園、萬達甚至遠洋這類央企背景的房企，都深陷流動性旋渦，市場依然處於陣痛之中，萬科董事會主席鬱亮也感慨，樓市已經超跌了，新開工量已經遠遠低於合理需求。
就在行業銷售和融資雙雙疲軟之際，地產商終於迎來了一道曙光。10 月 26 日，證監會官網顯示，嘉實基金、華夏基金和中金基金開始申報國內首批消費基礎設施公募 REITs，分別為嘉實物美消費 REIT、華夏金茂購物中心 REIT、華夏華潤商業資產 REIT、中金印力消費 REIT。
這更意味着，在經過近二十年的探索後，業內翹首以待的商業地產公募 REITs 正式破冰、落地開花了。在此之前，公募 REITs 的範圍僅覆蓋到倉儲物流、園區基礎設施、新型基礎設施和保障房等相關領域。
發行公募 REITs，相當於為地產商的運營類項目打通了另一個融資通道，實現了商業閉環，對於資金緊張、低迷不振的房地產行業來説，可謂一針強心劑。
更重要的是，這是一場跨越二十年的變革。如果説過去三十年，中國普通居民進行房地產投資主要是買房、買樓，動輒百萬、千萬；那麼未來，公募 REITs 也將進入居民的資產配置池，花 1000 元就可以投資，而這將是萬億級的市場規模。
一個比開發時代更為激動人心的運營時代開始了。
<h2>首發破冰</h2>
事實上，在首批消費基礎設施 REITs 推出之前，政策層面的探討和鋪墊早已開始。
今年 3 月，發改委、證監會先後發文將消費基礎設施納入基礎設施公募 REITs 試點範圍，稱優先支持百貨商場、購物中心、農貿市場等城鄉商業網點項目，保障基本民生的社區商業項目發行基礎設施 REITs。
10 月 20 日，證監會再次發文，正式將公募 REITs 試點資產類型拓展至消費基礎設施。僅僅六天後，第一批消費基礎設施公募 REITs 就出爐了。
具體來看，消費基礎設施公募 REITs 以商場、農貿市場等商業地產項目為底層資產，都有租金等長期穩定的現金流收入，投資者可以通過投資取得 REITs 的所有權，並從中得到穩定的現金分派和享受底層資產保值升值的價值。
據華爾街見聞了解，首批商業 REITs 涉及的底層資產有三個為國內知名開發商旗下物業，如萬科印力杭州西溪印象城、華潤青島萬象城、金茂長沙覽秀城，一個為北京物美商業集團旗下超市等商業資產。
一位長期致力於公募 REITs 落地的基金人士表示，此次破冰，是因為這些底層資產達到了 REITs 的投資回報率要求，也是因為政策給到了一定的税收優惠。當然，各家公司都拿出了自己的優質資產。
以中金印力消費 REIT 為例，資產方是萬科旗下印力集團，底層資產為杭州核心商圈中的西溪印象城，整體建築面積 25 萬平米，367 家商户，出租率 99.2%。萬科方面認為，這為此次 REIT 發佈貢獻了良好的預期收益。本次評估測算採用的報酬率（折現率）為 7%。
除了底層資產的質量，決定 REITs 是否能成功發行且持續擴募的關鍵，是資產方的運營管理能力。印力集團作為萬科旗下的購物中心開發與運營能力平台，全國在管商業面積超過 1200 萬平米，資產規模超過 1000 億元，整體出租率達 95%。
據印力此次披露，有 50 個項目已開業滿三年，均可作為潛在擴募資產。
作為商業不動產 REITs 的先鋒和探索者，萬科早在 2015 年就發行過鵬華萬科前海公館類 REITs，但該產品與真正的 REITs 依然存在差異，即 30 億的發行規模中，一半用來購買產權屬於前海管委會的 BOT 項目前海公館，另一半用來購買固定收益類債券產品。
而真正的 REITs 收益，應該主要來源於租金收入和房地產升值。
之後幾年，萬科、印力集團還嘗試發行了龍崗萬科廣場類 REITs，以及萬緯物流首期類 REITs 掛牌，為當時國內最接近境外成熟市場 REITs 的產品之一。
過去三年，萬科更以 REITs 發行對資產的要求標準，持續提升旗下經營性不動產的資產質量，終於飲得了公募 REITs 的頭啖湯。
伴隨公募 REITs 的持續發展，底層資產類型持續擴容，市場交易規模和活躍度不斷上升，萬科的經營性業務也有望為公司貢獻新的價值增長點。
萬科之外，華潤、金茂除了本次納入的底層資產，也各有多個購物中心可用來擴募。
易居研究院研究總監嚴躍進認為，此次 4 支 REITs 開始申報，説明商業地產 REITs 取得了關鍵的突破，即進入到常態化的操作過程中。
<h2>萬億想象</h2>
對房企而言，公募 REITs 擴容至商業地產領域，將為地產商的不動產經營帶來助力，相當於打通了一條新的融資通道，成為繼去年下半年的 “金融十六條” 、三支箭之後，來自房地產金融政策的又一大支持；也讓房企在處置資產、盤活資金方面，多了一條出路。
更長遠來看，這是房地產從上半場走到下半場、從開發到運營的重大金融配套措施的突破。
 “千呼萬喚始出來！如同二十多年前的按揭，成就了千家萬户老百姓的置業安居夢想；今天的 REITs，將幫助我們從房地產開發商轉型為不動產的經營服務商，也為投資者提供了更多的選擇，其深遠影響將隨時間而顯示出來。” 萬科董事會主席鬱亮第一時間興奮地表示。
幾天前，他在西安的媒體交流會上也曾提到，REITs 對於不動產經營業務的重要性，類似於按揭貸款之於住宅開發的重要性，能夠實現商業模式的閉環。
“對於開發商來説，REITs 為自持商業物業提供了退出機制，關鍵是提高了商業物業的流動性，這有利於開發商回籠資金，” 全球性地產服務和投資公司世邦魏理仕（CBRE）廣州公司副總經理、投資及資本市場部負責人蘇儉婷説，這個市場潛在規模肯定是很大的。
單是廣州，優質商業面積都有 629 萬平方米，也有一些知名開發商自持總量很大的商業物業，更別説全國範圍內，符合 REITs 要求門檻的商業物業，應該有很多。
從歷史來看，REITs 的不斷擴容和破冰，是我國地產行業的大勢所趨。在美國、新加坡等 40 多個國家（地區），REITs 的發展已非常成熟，尤其在美國，REITs 覆蓋範圍很廣，包括住宅、公寓、基礎設施、工業廠房、酒店等等。
據國金證券年初研報，全球目前 REITs 總規模約為 13.5 萬億元（1.96 萬億美元），其中美國約 9.1 萬億元。
而商業地產 REITs 破冰也將為中國打開一個新萬億市場。國金證券表示，中國擁有的商業資產預計長期能支撐 REITs 市場達到萬億級規模。
站在中國資本市場乃至宏觀經濟預期層面，這也釋放了一股暖意。中信建投證券分析師竺勁指出，發行消費基礎設施 REITs 不僅可以紓解房地產領域風險，同時擴大消費需求，進一步助力宏觀經濟穩步增長和提振資本市場信心。
無論如何，商業地產 REITs 破冰對正在轉向 “經營為王” 的房企們都是一個關鍵突破，尤其是萬達、萬科、華潤、龍湖、新城控股等持有不少商業物業的房企，隨着 “投融管退” 的閉環打通，屬於他們的轉型未來，前路漸明，這將是一個靠資產運營、靠服務能力打天下的新地產江湖。
走過野蠻生長，一個新的房地產時代正徐徐拉開帷幕。

一個房地產新時代拉開帷幕。