作者 | 曹安潯 繼與國企中金國測達成戰略合作後，中國奧園集團董事會主席郭梓文已經五個多月沒有公開露面了，就連 10 月 17 日，奧園成立 27 週年的大日子，郭梓文也只是早晨 7 點在微信羣裏督辦保交樓細節，並在例行的團隊午餐工作會中對員工表達感謝，並無大型公開慶祝和活動。這背後是，今年以來，郭梓文忙於化債，自救動作不停。然而，近日，在奧園境外債重組償還協議表決會議的前夕，橫生波瀾。11 月 19 日，華爾街見聞從知情人士處獲悉，在香港法院的公開受理聽證會上，平安海外對奧園的境外重組計劃提出公開反對，也是該聽證會上唯一公開反對的債權人。據奧園 7 月披露的境外債重組方案，重組規模約 59 億美元，奧園計劃發行新融資工具對原債券進行置換，包括 4 支共計 23 億美元新債務工具、14 億股普通股、1.43 億美元無息強制可轉換債券、16 億美元永續債。 平安海外的反對意見當日被法官駁回，要求其提供更多證明資料，後續還得看平安有何進一步的動作。對於平安海外反對的原因，平安集團方面並未回應。 中國奧園的另一位債權人分析認為，作為高收益債券的持有人，平安等債權人的收益率高出其他債權人 1 倍多。而現在平安反對，是想要與有擔保的債權人享有一樣的清償率。 對此平安方面未予置評。 作為隱形的 “地產大金主”，平安過去幾年通過股權投資，深度佈局地產，曾為碧桂園、金茂、融創等多家頭部房企的二股東，但在地產深度調控開始後，遭遇了困境。平安集團旗下不動產投資及資產管理平台——平安不動產，在十月遭穆迪下調主體評級至 “Ba1”，穆迪稱 “中國住宅房地產市場的長期低迷，將影響平安不動產在未來 12 至 18 個月的收入和投資收益。”現如今，平安正在弱化地產投資，降低地產相關的投資風險，在碧桂園債務問題暴露之後，平安在一個半月內就清倉了碧桂園股票。作為國內數一數二的中資保險巨頭，中國平安的房地產投資規模巨大，此次提出反對奧園債務重組方案，可能會使奧園境外債重組產生變數；如果債務重組方案不能通過，其結果就是導致公司清盤。一方面是試圖為自己爭取更多利益的平安海外，一方面是想盡快執行奧園境外債重組協議、集體上岸的其他債權人，債權人內部、平安海外與奧園之間的分歧，正在成為奧園境外債重組的最大阻礙。奧園的債權人之一、一位大型投資基金董事總經理表示，奧園國內公司債和銀行借款都得到了展期，同意奧園境外重組方案，更多是看奧園能否保證境內的正常經營，給彼此一個 “希望”，希望未來公司和中國經濟可以企穩回升。根據奧園公告，香港高等法院開曼羣島大法院已裁決，將於 11 月 28 日舉行奧園債權人債務償還安排會議。屆時，出席會議 50% 以上的債權人和 75% 以上的參與投票總債權表示贊成，重組協議即認定成功，在各法院 2023 年 12 月 7/8 日及 2024 年 1 月 8 日的重組批准聆訊中批覆認可後，就可以推進執行。此前在 8 月，持有奧園現有票據本金金額 75.89% 的境外債債權人，已簽署或同意重組支持協議。今年以來，奧園的債務重組、自救進度相對順利，先是引入中金國測、山東健康等四家國資 “白武士” 盤活舊改，而後完成了百億元境內債展期，補發了財報，實現了股票復牌。經營面上，1-10 月，奧園實際完成交付房屋 2.3 萬餘套，預計今年內還將交付近 2 萬套。上半年，奧園實現總營業額約 109.4 億元，同比上升 25.1%。奧園的經歷也是房地產行業尤其是民營房企的縮影。而經歷了兩年多的地產深度調整，最早一批出險的房企逐漸走向命運的分野。有如富力、華夏幸福、融創等完成境內外債務重組，全力注重經營；也有如恒大、泰禾、祥生等，在地產江湖中身影逐漸遠去。好在，走過行業至暗時刻，利好消息不斷釋放，繼一線城市史詩級救市政策之後，11 月 17 日，中國人民銀行、金融監管總局、中國證監會三部門發聲，支持房企通過資本市場合理股權融資。大浪淘沙之後，未來的地產江湖，註定是屬於穩健型房企的遊戲了。
