核心觀點：1、離岸中資美元債，是一個波動率非常大的市場，雖然是可以反彈的，但要記住只是一個反彈，因為基本面的問題沒有解決。2、美元債的賭性太強了，所以我是不會輕易出手的。3、很多人不知道，香港每年新增的房子只有一萬多套，它的供給端是被牢牢控制，就像茅台一樣，所以它不會暴跌，很難（暴跌），除非房貸利率一下漲到像以前 8%、10% 那樣。4、個別企業像萬科是經營最好的房地產企業之一，它還是非常穩健的。當時市場上，萬科美元債跌到收益率 50%- 60% 時，我是推薦大家買的，但是抓到低點的人不多。5、很多人關注各種負面新聞如外資撤退，市場漲回來又説外資抄底。我們要理性客觀的分析。 一些便宜，分紅率高的情況，比如有一些銀行分了 10% 的分紅，現金非常充足，有 120 萬億的存款，它可能不會馬上漲。但這時候你做這樣的（入場）決定，我並不覺得你會虧錢，因為安全墊非常高。這些安全墊是別人給的，因為他們太悲觀了。所以悲觀的人可能永遠正確，但是可能只有樂觀的人能掙錢。在近日的一場線上路演中，思睿集團首席經濟學家洪灝深入解析了中資美元債市場波動、香港房地產走勢。<figure class="image"><img src="https://pub.pbkrs.com/uploads/2023/036f368785fd3a33ab839821861d5722?x-oss-process=style/lg" alt="" width="600" height="374" original-src="https://pub.pbkrs.com/uploads/2023/036f368785fd3a33ab839821861d5722"/></figure>洪灝，現任思睿投資集團首席經濟學家，中國首席經濟學家論壇理事。曾歷任交銀國際研究部主管，中金公司首席全球策略師，並曾在花旗集團、摩根斯坦利等國際金融機構的倫敦、紐約、悉尼辦公室工作。洪灝曾擔任 CFA (特許金融分析師) 品牌代言人，曾被《亞洲貨幣》雜誌機構投資者投票評為宏觀經濟和市場策略第一名，被彭博譽為 “極少數幾個精準預測了 2015 年泡沫頂峯的人 “，“中國最精準的策略師”，曾被《新財富》雜誌評為 “最佳海外策略師”。以下是投資作業本課代表（微信 ID：touzizuoyeben）整理的精華內容，分享給大家：<h2 id="t3kw5d6kw">美元債賭性太強，我不會輕易出手</h2>問：最近好多人關心房地產的中資美元債，尤其像萬科美元債跌了那麼多。很多開發商關心美元債現在的價格，有些人關心能不能抄底，你怎麼看？洪灝：離岸中資美元債，從 2021 年見頂的時候一直在下跌。去年年底隨着市場的回暖，有一波很強的反彈，很多都漲了三四倍。所以如果膽子夠大，那一波也賺到了。但是現在又跌回到了去年四季度的水平。所以這是一個波動率非常大的市場。本來可能去年四季度出來政策，依照以前的經驗大家認為肯定會漲，很多人衝進去，第一波反彈賺到了，但可能很多人沒出來，所以雖然是可以反彈的，但還是要記住只是一個反彈，因為基本面的問題沒有解決。生活需求改善的空間，沒有以前那麼大。我們可能長期可持續的每年新增需求大概就是在 1400 萬到 1500 萬人口，大概是 500 萬個家庭左右。每户大概 100 平米，可以很容易算出來就是 5 億到 6 億平方米。那就是 6 萬億到 7 萬億的銷售額。所以在銷售總量沒有穩定下來，大家還是有一些幻想。所以市場預期要重塑，只有重塑之後，穩定下來之後，把新的預期計入價格，市場可能才穩定下來，這是第一點。第二點是在投資的時候，要看誰手上拿着東西。過去很多投資者都是中資企業。因為 2021 年之前是非常好的環境，人民幣也升值，美元債給有七八個點的利息，抱團一起去買。到了去年問題就出現了，很多中資企業都披露的公開信息，有的虧了有十幾億美金。這時候，它們手上拿的東西，都很脆弱，只要價格抬一點，就會扔出。所以壓力一直會持續到這些弱勢買家出清為止。所以雖然有反彈，但是非常難把握。要看大家的風險偏好了。我是一個非常保守的人，美元債的賭性太強了，所以我是不會輕易出手的。個別企業像萬科，我覺得萬科是經營最好的房地產企業之一，它還是非常穩健的。而且明年，12 個月到期的債基本上沒有了。它還可以通過債務的置換。比如三年期的債務，置換成十年，有很多事情可以做。只要在現金流續上，銷售持續等等，並沒有特別大的問題。所以當時市場上，萬科在下跌，當時的到期收益率大概是 50% 到 60%。我是推薦大家買的，但是抓到低點的人不多。<h2 id="afsnpd6t">香港樓市供給牢牢掌控，很難暴跌</h2>問：香港的房價在這兩年有些下滑，差不多回到 2018 年的房價水平。你覺得接下來香港房地產市場是會怎麼樣？洪灝：對於現在香港的年輕一代來説，不説買房，租房都很難，因為實在太貴了。但是香港的房地產市場有自己的特色，空置率非常低。大概是 1 到 2 個點左右。而內地的空置率大約是四五個點。所以我覺得香港的供需還是可以的，但是它實在是太貴了，是全世界最貴的市場。而且沒有那麼多支撐，把房價頂在這麼高。如果大家都透支了，剩下來誰買。商品價格不斷上漲、不斷的提升，的確會不斷有人追，因為價格一直在漲，但漲到一定的時候，炒家買不起了，就是很尷尬的局面。最近香港也出了很多大招，比如降低首付，外來人口沒有香港永居的，可以暫時不交印花税，原來是 30%，非常貴。還有高才和優才的計劃在吸引內地的人才，但是後來發現內地人才去了去賣保險去了。因為雖然這些人都是人才，學歷資質都非常好，但是沒有相應的工作經驗，而西方市場特別講究相關的經驗。所以這些人在沒有找到工作之前，很難形成新的需求。現在的確出現了一下反彈，因為大家覺得有希望了，後來看還是賣不出去，又開始往下走。香港還有一個特點，每年新增的房子只有一萬多套。這個很多人不知道，它的供給端是被牢牢控制，就像茅台一樣。所以它不會暴跌。很難，除非房貸利率一下漲到像以前 8%、10% 那樣。從 2001 年到 2003 年，房貸率是很低的。因為美聯儲實行零利率政策，香港跟着美聯儲走。所以香港房貸率當時非常低，但不妨礙房價暴跌，這就是供需的關係。但如果是 2003 年買了谷底，到現在那就賺翻了。問：今年香港希望吸引優秀人才，在原來 “專才”“優才” 的基礎上推出了 “高才”，最近又開始搞投資移民。看到一個説法是未來希望能夠到 1000 萬，會有這麼大的供應量嗎？洪灝：不切實際的。主要是房子太貴了，還不如在上海待著，也是國際性都市，去哪裏都很方便，購物也很方便便宜。香港的比較優勢在縮小，以前優勢是很明顯的。但是現在香港和內地的差距正在縮小。問：還有另外一個就是新加坡。大家都在去新加坡了。洪灝：大家不要去了，新加坡的房子比香港還要貴。如果各位覺得香港沒法住，那新加坡更沒法住，不僅房子小而且很熱的。<h2 id="g30rjnx1">沒必要太悲觀，現在安全墊非常高</h2>問：最近中央財政明確將在今年四季度增發 2023 年國債 1 萬億元，你認為在這個過程會有哪些連鎖反應，或者對未來有什麼影響？洪灝：這個顯著的意義並不在於發多少錢，而是在四季度改掉了全年財政赤字的目標，這才是最重要的。歷史上如果沒有記錯，這是第二次在一年結束之前，把財政赤字目標改掉，發行特別的國債。這是很顯著的，以前都覺得需要躺平了，現在很明顯沒有躺平了。今年會先發出一部分，還有一部分留到明年，明年也有明年的計劃。今年 5%（GDP 增長目標）沒有問題，明年再發力，明年 5%（GDP 增長目標）也沒問題。最近發了一個展望，去年這時候很悲觀，今年好像大家更悲觀。因為本來預期可能的反彈並沒有出現。或者説出現之後又沒了，所以大家覺得應該躺平了。對於 “做多錯多”，我不太同意這個説法。今年的（GDP 增長目標）是 5％，但今年的房地產賣地收入減少 50％，房地產投資減少 10％，銷售減少 8-10％，與房地產相關的所有數據都很難看。但是中國經濟增長了 5%，製造業和基建投資增長百分分之十幾，是有別的方面在增長。很多人認為房地產不行了，週期又無法維持。換個角度思考這個問題，如果中國經濟繼續投資房地產，其實是一個更壞的消息。所以沒有必要太悲觀。當然現在價格很便宜，如果有倉位，是需要有一定的風險偏好。因為大家都在關注各種負面新聞，説外資又撤退，但市場漲起來外資回來，又説外資抄了底，我們要理性客觀的分析。一些便宜，分紅率高的情況，比如有一些銀行分了 10% 的分紅，現金非常的充足，有 120 萬億的存款。它可能不會馬上漲。但這時候你做這樣的（入場）決定，我並不覺得你會虧錢，因為安全墊非常高。這些安全墊是別人給的，因為他們太悲觀了。所以悲觀的人可能永遠正確，但是可能只有樂觀的人能掙錢。我覺得最終市場自己會有調控的手段，永遠是做的好的企業它能夠長久的活下去，然後提供價值的企業能夠更好的去發展。洪灝 從業證書編號：A0230511060001 更多大佬觀點請關注↓↓↓ <figure class="image"><img src="https://pub.pbkrs.com/uploads/2023/7255b7c7e1c0c0b8de6dcefac742518c?x-oss-process=style/lg" alt="" width="900" height="500" original-src="https://pub.pbkrs.com/uploads/2023/7255b7c7e1c0c0b8de6dcefac742518c"/></figure>本文作者：範子龍 王麗 來源：投資作業本

洪灝解析香港樓市特色：空置率非常低、每年新增的房子只有一萬多套，所以不會暴跌。就投資來看，悲觀的人可能永遠正確，但是可能只有樂觀的人能掙錢。

​洪灝：現在安全墊非常高，樂觀的人才能掙錢

洪灝：現在安全墊非常高，樂觀的人才能掙錢