作者 | 周智宇編輯 | 張曉玲新年伊始，一貫在人事上低調謹慎的萬科，突然大刀闊斧地調整了兩位業務大員，原南方區域區首、萬科老將孫嘉被調離，擔任新成立的商業事業部（BG）首席合夥人；來自旭輝、加盟萬科不到三個月的周軼羣，打破常規 “空降” 南方區域，接替孫嘉成為區首。在萬科歷史上，空降區首是極其少見的情形。此前十幾年，也就毛大慶直接從原凱德集團空降萬科掌管北京區域，他是在北京深具人脈和行業資歷的經理人，而周軼羣，則幾無南方工作經驗。看似突然而迅疾的動作背後，是萬科開發經營層面的巨大壓力，已經不是以前的常規思維可以解決的了，不如突破常規，大膽嘗試；另外一方面，萬科也急切地想要在行業的運營下半場突破，快速整合商業資產，吃到 REITs 紅利，這方面的人才，是孫嘉。可以説這場變動，密切關係着萬科的未來。這也是一家 30 餘年歷史的穩健型房企，在面對行業和宏觀經濟劇烈變動下的應對之策。而如果在 REITs 領域持續領先，萬科將守住行業綜合實力老大之位，甚至在下半場繼續領跑。沒有什麼不能改變。只有革新才能走向未來。 調整在 2016 年收購印力之後，經過多年斷斷續續的整合，萬科終於要將商業垂直化管理了。1 月 14 日，華爾街見聞獲悉， 萬科將此前有些離散的七大區域商業業務、印力集團一併納入新成立的商業事業部，由孫嘉負責。此外，丁力業繼續擔任印力集團董事長，同時兼任商業事業部首席顧問，2021 年 “空降” 印力的王海武，則擔任商業事業部核心合夥人。行業面臨挑戰之際，萬科派出一位 “能將”，要在商業地產 REITs 這個萬億級市場裏，大幹一場。孫嘉此時出任商業事業部首席合夥人並不意外。眼下，地產開發業務去槓桿、去金融化的進程仍在持續，但商業地產、長租公寓等經營服務業務得到政策支持，以及資本的青睞，REITs 有望替代部分傳統融資渠道，成為構建房企資本循環能力的關鍵。 正如萬科董事會主席鬱亮所説，對不動產經營業務而言，REITs 的重要性類似於按揭貸款之於住宅開發的重要性，打通投融管退的閉環；也將助力萬科從房地產開發商轉型為不動產的經營服務商。孫嘉在這一領域則多有經驗。在萬科目前的七大區當中，南方區域是多元化業務種類最多、戰線最長，也是內部公認 “不好做” 的區域；2020 年時，南方區域設立了商業事業部組織架構，對商業項目有過很多嘗試。實際上在更早之前，掌舵上海時，孫嘉就開發和運營了多個商業綜合體。他也是萬科較早開始探索和實踐經營性業務的前線管理者之一，在資產交易方面也有較豐富的經驗，與多個投資基金、國有企業有過成功的合作。而印力和萬科商業的整合，在過去多年裏一直在持續。2017 年，萬科就成立了兩支商業地產基金收購旗下 42 個商業項目，打包交由印力統一運營管理；2022 年 9 月，萬科又將各區部分商業項目，合計 49 個，調整由印力管理。與其他區域的合併相比，上海區域、萬科南方區域與印力的整合進度略慢。在孫嘉調任前，萬科南方區域合夥人、商業事業部總經理何閏峯已調往上海印力任副總。如今隨着孫嘉出任商業事業部首席合夥人，雙方的整合也要進一步加速。萬科內部人士表示，此次孫嘉的調任，反映了萬科希望藉助 REITs 的東風，通過加強團隊配置，以推動商業業務進一步發展。按照萬科內部的估算，待中金印力消費 REIT 上市後，還能進一步擴募。印力已有超過 40 個項目符合 REITs 擴募需求，進而能進一步盤活萬科旗下商業資產。曙光萬科開年的這個人事調整，反映了萬科在行業寒冬中還在努力尋找答案。 一個就是開發業務層面，過往的成功經驗都不適用了，大部分地產公司自己培養的職業經理人體系內部流動也不能解決問題，不如引入新鮮血液試一下；另一個就是，商業地產等持有型物業的 REITs 化，是整個下半場的希望所在。2023 年 10 月 26 日，證監會公佈國內首批消費基礎設施公募 REITs，金茂、華潤、萬科印力飲得頭啖湯，這相當於為地產商的運營類項目打通了另一個融資通道，實現了商業閉環，對於資金緊張、低迷不振的房地產行業來説，可謂一針強心劑。沒有人想要錯過這個機會。萬科、中海、保利、華潤置地等房企都瞄準了這條賽道。華潤還特意針對 REITs 業務設立了專門的資管平台公司，與萬象生活等輕資產業務密切配合。成功發行 REIT 背後對項目管理能力的考驗，也是房企從簡單的 “開發 + 持有” 模式，轉向不動產資產管理公司，影響未來行業座次的核心。在一名長期跟蹤萬科的機構投資者眼中，商業事業部的獨立，像是十五年前萬科物業成為獨立事業部。2009 年萬科物業獨立，後來市場化發展，拓展萬科體系外的項目，成就了兩年前港交所 “最大一筆 IPO”。如今，乘着 REITs 的浪潮，在商業領域在管面積已 “數一數二” 的萬科商業，也要抓住這次資本化浪潮的機遇，朝着房地產行業的下半場 “乘風破浪”。 從萬科財報來看，截至去年 6 月底，萬科累計開業 203 個商業項目，建築面積 1118.3 萬平方米，在內地房地產公司當中，建面僅次於萬達。然而其商業業務營收僅 43.7 億元，與龍湖（建面 762 萬平米，商場租金收入 50.12 億元）、華潤置地（建面 813 萬平方米，營業收入 86.4 億元）相比，坪效並不高。 被選作中金印力消費 REIT 底層資產的杭州西溪印象城，則是經過印力和機構反覆對比、考慮多重因素後作出的選擇。在萬科商業的資產盤子裏，它的坪效、業績增長也處於前列。信保基金 REITs 平台總經理李文崢認為，消費基礎設施項目差異性強，對主動管理要求高，掙的是α的錢（即產品）。 這意味着要得到投資者青睞，萬科需要打造出更多杭州西溪印象城。也有機構人士表示，商業項目非常依賴運營團隊的主動管理能力，萬科想要在 REITs 上進一步突破，需要對此有進一步的動作，才能得到投資者認可。將商業項目剝離出城市公司，與印力一齊併入商業事業部，也是萬科希望藉此更加聚焦商業，形成一支能與龍湖、華潤類似，能打的隊伍。如今，這個重擔壓到了孫嘉身上。這也是對萬科商業能力的一次重塑，從商業運營到資本運作，變革已然開始。國金證券預測，中國商業地產 REITs 市場規模將達萬億。中金則認為，隨着 REITs 形成可觀規模，相關公司的市值，也會參照 REITs 的資產估值標準來得以重估。 萬科、華潤和龍湖等持有商業資產的房企，將在一個全新的賽道里，挖掘自身發展的潛力，以及通往未來的更多可能。地產江湖，也隨着這些變化，告別草莽時代，進入一個全新的階段了。
