圖為龍光集團主席紀海鵬 作者 | 曹安潯 編輯 | 周智宇 歷時 17 個月，龍光集團的債務重組邁出了關鍵一步，龍光集團主席、潮汕地產大佬紀海鵬也來到了 “生死時刻”。 1 月 12 日，龍光公告，已與 51% 的美元債債權人達成一致，取得了他們的支持。 紀海鵬計劃通過削債和展期雙管齊下，重組約 80 億美元債務，其中將削債 26 億美元-30 億美元。放眼全國房企，這都是一次規模很大的重組。 為此，紀海鵬願意拿出真金白銀借給上市公司，還許諾給債權人同意費。 接下來，紀海鵬若能贏得更多債權人的支持，支持率突破 75%，那麼龍光便有可能渡過這次危機，活下去。 從汕頭來到深圳闖蕩的紀海鵬和他的龍光，是地產黃金時代的代表。“千億黑馬”、“地王制造機”，這些標籤背後，是烈火烹油的地產黃金時代，一次次舉牌、錘聲落地和喝彩聲，成就了這家房企。 不過，時移世易，龍光如今作為出險房企的一員，即便債務重組成功，紀海鵬也要在公司經營、內部治理上下更多功夫，才能真正上岸。 重組 2022 年 8 月，龍光宣告美元債違約，紀海鵬很快牽頭成立化債專項小組，承諾絕不躺平、不逃廢債 。 2022 年底，龍光完成了 223 億的境內債務重組，成為繼富力之後第二家實現境內債展期的房企。 但在境外債務重組上，雖然龍光曾與境外債權人進行了多輪溝通，但遲遲未有大的進展。 隨着去年末融創 900 億債務重組成功，行業其他出險房企也找到了解題的思路。 與孫宏斌類似，紀海鵬也為龍光的債權人提供了一攬子方案，共分為削債和展期兩種方式。削債主要以強制可轉債進行，少部分則以現金還債。 另有部分債務涉及展期，龍光將發行 6 年期和 9 年期的長期票據進行置換。 最終，龍光計劃削債 26 億美元-30 億美元。 相比其他房企接近腰斬的削債比例，龍光削債比例約 3 成，不算狠辣，也由此得到不少債權人的認可。 龍光方面表示，短、中、長期債務工具選項可以滿足不同類型債權人利益訴求，有足夠的靈活性。 為了儘快取得足夠債權人支持，紀海鵬甚至願意失去絕對控股權。 華爾街見聞根據方案估算，極限情況下，紀海鵬家族在龍光的持股比例會從如今的 75.08% 被稀釋至 51% 以下，失去絕對控股權。 紀海鵬還拿出了真金白銀的誠意。紀海鵬家族累計已向龍光提供約 13.46 億美元股東貸款。其中，有 4 億美元會參與到本次重組減債方案中，其餘則轉為年利率 2% 的長期票據，會在第 9 年和第 10 年到期。該利率遠低於重組方案票面利息，也是紀海鵬的讓步。 不止如此，紀海鵬也將向 2024 年 3 月 28 日前同意該方案的債權人支付 0.2% 的同意費；還將龍光所有海外資產都用於為境外債務重組增信。 接下來，就是紀海鵬的 “生死時刻” 了。只有將境外債債權人支持率從 51% 提升至 75%，龍光才有望擺脱債務泥潭，闖出一片生天。 根據港交所上市公司債務重組規則，要有超過 75% 的債權人同意債務重組方案，才有可能成功。 融創、奧園、中梁均以此為關鍵指標。 可以期待的是，屬於紀海鵬的曙光隱現。有機構人士認為，接下來龍光其餘（未投同意票的）債權人也會搖擺。龍光的境外債重組方案或將獲得更多債權人支持。 此前，花旗曾提交針對龍光及兩家全資附屬公司的清盤呈請，但目前也計劃撤銷清盤呈請了。 投資者也反應積極。在龍光境外債重組新進展公佈後的復牌日（1 月 15 日），龍光股價跳空高開，至收盤上漲 5%。 前路 從風光無限的 “地王制造機” 背後的大佬，到如今奮力上岸的 “求生者”，紀海鵬的際遇，折射了地產風雲變幻的殘酷。 紀海鵬是粵系房企的代表性人物，低調神秘，少有露面。但他運籌帷幄，行事大膽果決，讓其吃到深圳樓市爆發紅利，積累了不少財富，曾為汕頭首富。 在全國市場裏，愛高價拿地、建豪宅的龍光也闖出了不小的名聲。在巔峯時期（2021 年），龍光全年實現全口徑銷售額 1671 億元，排在克而瑞銷售榜第 23。 但成也地王，敗也地王。行業深度調整開始後，龍光的高槓杆撞上 “三道紅線”，債務危機在 2022 年顯現。 不過紀海鵬也未曾放棄過，成了如今行業裏努力自救的一個典範。 接下來，紀海鵬仍不能鬆懈，除了要積極推進境外債務重組，提振銷售額、改善經營面也迫在眉睫。2023 年龍光實現全口徑銷售額為 230.7 億元，位列克而瑞銷售榜第 61。 樓市弱復甦的行情正影響紀海鵬資產處置的速度。龍光 2021 年曾經高價拍下的 69 億深圳南山區一地塊在去年底遭流拍。 好在龍光依舊還有價值不菲的家底。龍光公告顯示，截至 2022 年末，龍光擁有 188 個物業開發項目，超過 85% 的貨值集中於一線及二線城市。 此外，龍光還持有購物中心、寫字樓等 51 個投資物業。其中，40 個投資物業已完工，11 個仍在開發中。 紀海鵬預計，在境外債務重組期間，龍光通過開發和城市更新項目預計實現銷售額約 650 億美元-750 億美元之間，可用於償還境外債務的現金總額約為 40 億美元-47 億美元。 債務重組的目標，都是要企業經營回到正軌，產生正向資金流。這才是債權人願意支持房企的根本所在。作為一家典型的家族企業，紀海鵬也需要在過去的經營模式上，做出更多改變。 中指研究院也在報告中指出，2023 年三季度以來，房企債務重組工作進展加快，在一定程度上提振行業信心。如果出險房企後續能夠有效恢復企業正常經營，穩住銷售現金流入，將更大程度推動房地產行業風險出清。 只是在 “柳暗花明” 之後，以後的土拍江湖或許難見龍光高價拿地的情景了。在可見的一段時間裏，紀海鵬和龍光都要把自己的精力，放在保交付和恢復企業經營能力上。 那個踩着高槓杆高歌猛進，你爭我搶、高溢價奪地王的時代，已然遠去。
