<div id="readability-page-1">作者 | 曹安潯編輯 | 張曉玲繼吳亞軍、楊國強、凌克等人之後，又一位黃金時代的地產大佬要退休了，他是一位港資地產商。趕在春節前的 1 月 30 日，恆隆集團、恆隆地產董事長陳啓宗宣佈退休，交棒長子陳文博。與很多地產大佬無奈選擇激流勇退不同的是，陳啓宗此番頗有幾分功成身退、笑看風雲的意味。這個常年戴着圓框眼鏡笑吟吟的港資大佬以敢言犀利著稱，曾多次怒批內地房企拉高槓杆、盲目追求規模，稱瘋子太多了，結局不是破產就是入監獄。如今，一語成讖，那些高槓杆房企大多出險、隕落。陳啓宗帶領下的恆隆則再次穿越調控風暴，要傳給第三代了。74 歲的陳啓宗頭髮花白，他憧憬着退休後的瀟灑生活。接下來，41 歲的陳文博要帶領團隊，沿襲父輩的理念和衣缽走下去。伴隨陳啓宗的退休，地產江湖少了一個極具個人魅力和時代代表性的人物。而中國房地產市場也進入了行穩致遠的新週期。那個黃金時代，隨着一個個大佬的離開，也漸漸沒入歷史深處。<h2>傳承</h2>陳啓宗退休的決定讓人稍感意外。畢竟，香港地產圈非常卷，李嘉誠、李兆基都是九十多歲退休，鄭裕彤也是在 87 歲才退休。可是陳啓宗這次一口氣辭去集團董事長、執行董事及執行委員會主席等職位，可謂退得徹底。對於這一天，陳啓宗已謀劃了十多年。2010 年，其子陳文博加入恆隆，從基層一步步做起，十年後獲任恆隆集團及恆隆地產副董事長，具備了接班的條件。在父子倆的經營下，恆隆保持穩定增長。財報顯示，2023 年恆隆地產營收為 103.16 億港元，股東應占純利為 39.7 億港元，同比皆小幅增長，在絕大多數開發商業績滑坡之際，足見韌性。其中，內地生意表現較好。來自內地的收入同比增長 3% 至 69.67 億港元。內地商場是恆隆第一大 “現金奶牛”，2023 年租賃收入同比增長 8% 至 49.63 億元人民幣。上海恆隆廣場和上海港匯恆隆廣場，就分別貢獻了 17.55 億元人民幣、12.13 億元人民幣。作為穩健型港資房企的代表，陳文博也沿襲了父親的管理風格，他也接手了父親留下的強大職業經理人團隊。恆隆地產董事會現有 9 名成員，包括四名執行董事及五名獨立非執行董事，家族成員僅有陳啓宗父子二人，已經形成由陳文博擔任副董事長，負責項目管理、成本監控和發展設計，由盧韋柏擔任行政總裁，趙家駒擔任首席財務官的穩定結構。在業績會上，陳啓宗認為，交棒的時間擇日不如撞日，明天怎麼樣，是更好還是更差，沒有人知道。“今天是時候交棒了”。但陳啓宗不會也不能徹底放手。退休後，恆隆將授予陳啓宗榮譽董事長頭銜，併為其保留辦公室，陳啓宗也承諾需要幫忙的話就幫忙，“陳家仍然是恆隆的最大股東，還有很多利益在其中”。截至目前，陳啓宗之母陳譚慶芬穩居恆隆地產第一大股東，持股 60.76%。<h2>穿越</h2>在中國房地產四十年曆史上，港資地產商一直是內地開發商學習的對象，比如新鴻基之於萬科，恆隆之於華潤、龍湖。他們值得學習的主要有兩點，一是財務管控，二是開發 + 運營能力。港資也確實一直比內地開發商走得穩健，成功穿越了多次經濟週期。恆隆多年來就保持着不足 32% 的淨負債率，其經營的內地恆隆廣場整體租金從未下滑。而在李嘉誠、鄭裕彤等港資大佬中，主營奢侈品商場的陳啓宗是最愛表達的那一個，尤其是在內地的行業聚會時。早在 2018 年，陳啓宗就在博鰲房地產論壇警告稱，內地樓市的黃金時代已經過去，房地產做到後面，實際上是保守致勝的。這位異常毒舌、自言以 “得罪” 態度與同行交流的大佬，卻對龍湖創始人吳亞軍高看一眼，認為她是頭腦清醒的一位。如今，他的功成身退也反映出，同時代的地產大佬們由於經營理念的分歧，最終走向不同命運的殘酷和市場淘汰賽的慘烈。過去叱吒風雲的地產大佬，如今已大多隱退，展現出不同的人生境遇。萬科創始人王石退休多年，活躍於各大峯會和視頻號中，去年開始還聲援楊國強、姚振華等老對手；碧桂園創始人楊國強退而不休，公司債務違約後他幾次公開露面，安撫人心；吳亞軍、原保利發展董事長宋廣菊退休後則神隱了。也有不少地產大佬被高槓杆反噬，出險破產後，成了老賴，在江湖已經銷聲匿跡甚至被帶走調查。相比其他疲於奔波的同行，陳啓宗已非常幸運。陳氏家族也通過幾代人的努力，積累了豐厚財富。福布斯中國香港富豪榜中，陳啓宗家族以身家 32 億美元，位列第 27 名。中國企業資本聯盟副理事長柏文喜認為，港資開發商通常實力雄厚，資金充足，槓桿率低，抗週期性和行業波動能力強，恆隆也不例外。伴隨初代地產大佬紛紛退休，地產行業迎來一個新的發展期，也來到了權力交接的節點。各大地產公司中，劉平、陳序平、朱桔榕、王曉松等越來越多的地產二代或者職業經理人們正執掌大權，帶領公司前行。就連孫宏斌之子孫喆一、王健林之子王思聰也更多走向台前，分擔父輩的壓力。他們絕大多數強調穩健經營，嚴守財務紀律，行事也愈發低調。正如陳啓宗所言，現在是 “保命保本” 的時候。陳文博亦表示，未來幾年，不會發生大的策略變化，將堅持在中國內地發展最高端的商業項目。不過，在經濟疲軟、換帥及以股代息計劃的影響下，恆隆也面臨提高投資者信心的難題。在 1 月 30 日，恆隆地產宣佈，股東可選擇以現金方式或以即將發行的新股收取下半年股息。此舉將稀釋股份，攤薄中小股東的股份權益。當日，恆隆地產股價下滑 8.4%。多家券商就恆隆地產的投資評級和目標價給出了不同的判斷。對於恆隆這家穿越過多輪週期的房企而言，未來發展之路依然不可掉以輕心，只是接下來的故事，更多要由陳文博等人來譜寫。而那個曾經嬉笑怒罵、充滿恩怨情仇的草莽江湖已封存於歷史長河，舊日大佬們的是非功過，也只能留給後人評説。一個新的時代，早已開始。風險提示及免責條款 市場有風險，投資需謹慎。本文不構成個人投資建議，也未考慮到個別用户特殊的投資目標、財務狀況或需要。用户應考慮本文中的任何意見、觀點或結論是否符合其特定狀況。據此投資，責任自負。</div>

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最敢説的港資地產大佬陳啓宗宣佈退休，交棒給長子陳文博。陳啓宗以敢言犀利著稱，曾批評內地房企過度槓桿化。恆隆地產在他的領導下保持穩定增長，內地生意表現較好。陳啓宗的退休意味着地產江湖少了一個具有個人魅力和時代代表性的人物。

最敢説的港資地產大佬退休了