作者 | 周智宇 曹安潯 編輯 | 張曉玲 2024 年的房地產沒能迎來小陽春，反而引發了新一輪的恐慌，讓 “好學生” 萬科再次遭遇做空。 關鍵時刻，萬億資管巨頭新華資產站了出來。 針對市場頻傳萬科 “非標債務展期”，正在與新華資產談判的消息，新華資產很快在 3 月 3 日回應，稱傳聞是假的，公司與萬科一直保持正常業務合作。 顯然，新華資產這家在管資產規模超萬億的機構態度明確，它仍會支持萬科。 萬科股債本次波動引發的關注超越以往。其背後反映出市場心態的變化，房地產亟待打破 “一致性預期”。 這樣的情緒縈繞，讓萬科這樣一家在房地產行業具備與眾不同的意義，某種程度上成為行業象徵的公司，也難逃空頭魔爪。 所幸，目前對萬科的擔憂多是情緒因素，而非基本面突變。近日上海、深圳樓市的回暖，似乎昭示着，“倒春寒” 過後依舊有暖陽。萬科也能憑着自身的韌性，渡過眼下難關。 接下來，萬科仍會持續行動，打破市場的悲觀預期。這也是樂觀、尊重常識的鬱亮與一眾仍堅守行業的地產人前行的動力。他們要穿越眼前的迷霧，找到前方的光芒。 恐慌 去年搬出深圳國資委背書後，市場的回暖，讓萬科過了一段安穩的時間。 去年四季度，萬科連續三個月實現 300 億以上的銷售額，打消了市場對萬科的部分疑慮。市場也期待着，在政策支持下，銷售會進一步好轉，萬科也能夠加速恢復元氣。 未曾想，新房市場開年遭遇 “倒春寒”。克而瑞數據顯示，今年前兩個月，萬科實現全口徑銷售額為 334.5 億元，同比下降 41.65%。優於 TOP100 房企同比少 51.6% 的降幅，且萬科的銷售規模依舊位列行業第二。 但絕對值的大跌，疊加整個市場的低氣壓，仍然讓市場擔憂萬科的資金鍊。3 月 1 日，市場中出現了萬科在與新華資產就 “非標債務展期談判” 的傳聞。 新華資產大股東新華保險，是萬科一個重要的債權人。新華保險 2023 年中報顯示，其參與萬科債權計劃共有三期，投資金額合計約為 53.02 億元；新華保險也通過分紅險賬户，持有萬科 A 股 1.2 億股股份，佔其總股本的 1.01%，是萬科第十大股東。 這樣一家重磅險資機構如果撤資，對萬科現金流的壓力可想而知。 情緒已渲染到位，空頭也抓着 2 月房企銷售數據公佈的時機，將此前的傳聞翻出炒作。 過去一個多月，萬科多隻美元債票面價出現持續下滑。隨後境內債也出現異常交易，部分境內債的收益率從 1 月初不到 10%，飆升至近期的 20% 以上；存量 8-10 億元的債券，成交卻以數十萬元的 “小單” 為主。股票方面，萬科在港股被做空持倉比也從年初的 8% 左右一路攀升至近期 11% 以上。 過去兩年困擾着房企的做空模式，在萬科身上又一次得逞。做空者們屢試不爽，獲利頗豐。 不過，有 AMC 人士向華爾街見聞直言，險資不同於信託等資金，他們資金期限長，除非險資整體戰略發生變化，否則在每年分紅、利息如期支付的情況下，不會輕易撤資。此外，房企和險資談回售也是個比較正常的舉動，“一般到期前都會續”。 華爾街見聞也從機構投資者處瞭解到，1 月下旬，萬科也與機構有過溝通，其對今年境內外債券的償還有具體的資金鋪排。 萬科今年的債務壓力不算太大。2024 年年境內債到期金額約為 93 億人民幣，境外約有 105 億元人民幣的公開債券到期。萬科方面稱，會多方面保障按期償還債務，包括境外本身的外幣資金、對境外公司分紅或股權回購實現資金籌集，以及銀團貸款或債務置換。 至於 3 月 11 日將到期的 6.3 億美元境外債券，“即便不依賴銀行貸款，公司現有的境外資金資源也足以應對這筆債務。” 萬科也在積極籌措資金。1 月末以來，萬科將深圳高新投 6.16% 股權出售給深投控，還將商業體系中最賺錢的 “現金牛” 項目，上海七寶萬科廣場 50% 股權 7 折轉讓給了領展。 這些資產處置動作、長期股權投資的優化等，均是萬科早早鋪排，按照時間節點推進的動作。 深圳國資也成為萬科身後的強援。接下來，深圳國資方面會持續出面，接手萬科部分城市更新項目的股權、非房業務的股權等。 此外，隨着 2024 年在建規模的下降，萬科方面預計今年的支出壓力將明顯下降，建安支出也會相應減少，從而維持現金平衡所需的現金流量將有所下降。這也意味着，萬科即便是月銷售降至 200 億左右，也能夠平衡自身的現金流狀況。 從這些方面來看，萬科的債務問題短期無憂，目前的一系列動作也是為了預防接下來市場的 “不確定性”，為渡過寒冬，儲備糧食罷了。 反擊 萬科成為空頭狙擊對象表明，在曾經的地產四巨頭已去其三後，空頭在當下市場可做空獲利的對象已不多。 曾經他們試圖在龍湖身上撕開裂口，卻遭到強硬回擊。2025 年前，龍湖無到期需償還的境外銀團；至 2027 年前，也無到期美元債。那套通過 “小作文”、債市影響市場情緒的玩法，在龍湖這失效了。 空頭們也只能將目光瞄向萬科、金地等藍籌房企，考驗這些房企本身實力，以及站在他們背後的股東們的支持力度。 只是萬科在市場上直接的回擊動作並不多，這也是空頭能夠得手的原因。接近萬科的人士則坦言，即便萬科回購，在當下市場情況下也很難穩住股、債價格，對公司資金是種消耗。目前，萬科要做的，則是把錢用到刀刃上，提升經營、開拓新的融資。 華爾街見聞了解到，去年四季度以來，萬科的融資主要靠銀行貸款。目前銀行貸款大約佔萬科總有息負債的六成，信用債的比例大約是 25%，其他的則主要是與險資的合作，也都在正常進行中。 讓萬科董事會主席鬱亮感嘆終於走過 “交學費” 階段的經營服務業務，正持續成為萬科全新的融資渠道，對其利潤、現金流產生正面影響。 就在 3 月 1 日，萬科旗下萬緯物流的三個物流園項目資產組成的 REIT，獲得深交所受理，正式進入發行階段，計劃募資 11.59 億。 有機構投資者表示，從募資文件可以看到，萬科手中有很多好資產，像此次發行 REITs 的三個底層項目，綜合評估增值率達 39.67%。萬科還有很多資產是評估值低於賬面價值，在 REITs 開閘的背景下，資產價值能夠被進一步釋放。 這也是此前鬱亮對 REITs 開閘的興奮點。鬱亮曾呼籲，投資者、分析師重新評估萬科的市場價值。在他看來，REITs 對於不動產經營業務的重要性，類似於按揭貸款之於住宅開發的重要性，能夠實現商業模式的閉環。 華爾街見聞則瞭解到，在萬科商業地產項目、物流項目 REITs 之外，萬科長租公寓 REITs 也在積極申報中。 面對 REITs 對房地產行業的重塑，萬科也通過密集的人事調整，試圖抓住這個時代機遇，讓自己真正從一個開發商，轉型為不動產服務經營者。 年初萬科將七大區域商業業務、印力集團一併納入新成立的商業事業部，由萬科老將孫嘉領銜的舉措，展現出萬科要在商業地產 REITs 市場大幹一場的野心。 隨着更多 REITs 項目獲批，以及 REITs 擴募，將萬科資產池中儲備的項目納入其中，萬科也能夠在未來完成轉型，像港資開發商那樣，開發業務與經營服務業務收入相近，且經營服務業務成為利潤的主要貢獻者。 只是在那之前，萬科要在手頭有更多儲備，努力保障自己 “活下去”。在 1 月初萬科內部一場會議上，鬱量也依舊對未來表示樂觀，用不少具體案例，講述當下雖難卻有解，但只有做到更好才能活。 在諸多地產大佬歸隱、淪落之際，鬱亮仍是個樂觀的人，他一直向外傳遞的，也是在黑暗之中，要朝着光芒前行。 不甘躺平，奮勇抗爭，這也是人類文明延綿千年，不斷進步的支撐。行業內外不少人也期盼，萬科能夠率先挺過去，成為成為 “活下去” 的榜樣，並帶着行業觸底回升。 同心者同路。萬億資管巨頭新華資產的力挺，深圳國資委的站台，都是對萬科這家公司的肯定和支持，他們聯手，便沒有一個冬天不可逾越。
