一週前，香港宣佈樓市全面 “撤辣”。簡單來説，非香港居民在港買房，此前要交共計 15% 的各類印花税，被稱為 “辣招”，除此之外，還有涉及二套、出售時間等限制措施，現在都全面取消。這背後，是過去兩年，香港勞動力流失 14 萬的時代背景。為打開局面，港府先後放寬優才計劃、開通高才計劃，吸引內地精英赴港……這種種舉措，都為香港樓市如今的狂熱埋下了伏筆。“撤辣” 帶來的税費顯著降低，極大地刺激了香港樓市。以至於，時隔半年，香港再次出現了 “日光盤”。在眾多搶房的人裏，不少都是內地買房客，他們中，有人連夜買機票赴港，有人豪擲上千萬掃房，有人為了子女教育倉促上車，還有人仍在來港的路上……<h2 id="4iztolhwa">“地球人都可以來香港買房”</h2>不到四天的時間，沒有經過任何推廣，僅僅靠着朋友圈的流量，鍾思旻剛建的 “香港地產交流羣” 就被加爆了。香港樓市的突然爆火，始於一週前的一項舉措。2 月 28 日，香港宣佈取消實行 14 年的樓市 “辣招”。這意味着，所有住宅物業交易無須再繳付額外印花税、買家印花税和新住宅印花税。鍾思旻在朋友圈轉發這條新聞時配文，“地球人都可以來香港買房”。“撤辣” 當天，鍾思旻在向所在房產公司的經理報告，“要從兼職轉為全職，正式去公司上班”。在香港，做房產中介需要持證上崗，鍾思旻是在疫情期間考下的從業資格證，之前一直作為兼職副業，“撤辣” 之後，有意向看房的人源源不斷，她決定大幹一場。一時間，彷彿所有對樓市的信心都匯聚到了香港。根據中原地產統計，短短 2 月 28 日到 3 月 3 日五天時間，香港一手市場共錄得近 590 宗成交——這一數據是整個二月成交量的兩倍多。如果只單獨看 “撤辣” 後的首個週末的數據，更多達約 452 宗，與上週同期相比的 24 宗猛增了近 18 倍。據香港媒體報道，“撤辣” 後的一週，有內地投資客斥資 2000 萬橫掃 4 個樓盤，平均每天的成交量達 110 宗。在香港，人們對於上一個 “日光盤” 的記憶，還停留在去年 8 月份。那是長實集團油塘的 “親海駅 II ” 樓盤。相距半年，香港的這兩套 “日光盤” 有着相似的特點——超小户型（有 20 平方米的單間）、超低價格（不到 300 萬一套）、交通方便、升值潛力大。<figure class="image"><img src="https://pub.pbkrs.com/uploads/2024/fd2e62a6976b425a0ace47b5b20198cd?x-oss-process=style/lg" width="640" height="359" original-src="https://pub.pbkrs.com/uploads/2024/fd2e62a6976b425a0ace47b5b20198cd"/></figure>▲ 在獅子山俯瞰香港全景。圖 / 視覺中國這一場景似曾相識。香港媒體報道，“不少大買家一次性購入十套、八套，賭的就是未來”，而在 “撤辣” 之後，湧入香港買房的內地人更多了。以 “長沙灣 Belgravia Place” 為例，當天十年開盤，售樓處外，早上九點不到就有大量買家排起長龍。開盤後，在 4 小時內，138 套房子全部售空。這種對於購房的熱情，甚至已經到了狂熱的程度。香港文匯網報道，有人專門趁着週末坐高鐵來香港，以千萬購入油塘親海駅海景 3 房；還有內地炒房團組團前來香港，斥資近 1 億元殺入香港樓市；不光買的是高性價比的項目，就連 “尚·珒溋” 這樣的高端項目，內地買家買起來下手也是相當迅速，有內地人 “撤辣” 當天就買下一套。相比之前，對於內地買家或公司買家，在撤銷辣招之前，需要繳付樓價共 15% 的買家印花税和新住宅印花税，“撤辣” 後，相當於約九折購房。在鍾思旻看來，源源不斷地加羣需求，也印證了她的猜想。當 200 人的羣迅速滿人之後，不斷有人來私信加她，想讓她拉入羣。3 號早晨，她又新建了二羣，到了晚上九點之前，又湧進來 100 多人。她自己也開始忙碌了起來，好迎接這 “潑天的富貴”。3 號下午，鍾思旻有位同事敲定了一筆訂單，看房者是一家四口，當場交了 10 萬元定金。問詢的人絡繹不絕，同事們大多不在辦公室，奔波在各個看樓處的現場。<h2 id="6sg7l1kb">誰在搶房？</h2>鍾思旻的羣最早創辦於半年前，最初的目的本是給新獲批香港身份的人找工作提供 “考牌” 諮詢服務。內地人通過高才和優秀人才計劃獲得香港身份之後，需要續簽滿 7 年才能轉為香港永久居民，這 7 年裏，需要申請者有一份在港工作，而找工作需要持牌，“我教他們怎麼考，他們把身邊有意向移民的圈子給我，一舉兩得。”“撤辣” 之後，羣內關於房子的討論突然增多，很大部分是去年取得了香港身份證的新居民。房子，成為他們不約而同關心的話題。這也幫助了鍾思旻。因為當她説要轉為全職賣房時，經理最初並不樂意。當下市場火熱，持有上崗牌照曾中途轉行的人陸續回流，沒有全職做過的鐘思旻，並不具備競爭力。但是，當聽説鍾思旻自身在創業做香港身份申請，經理的態度立竿見影地變化了，“這個資源正好是他要的”。對方馬上説：“那你來。”而種種跡象表明，這一波 “撤辣” 背後，嗅到財富機會，最先出手的人之中，有不少都是抱着投資的目的。在介紹房產資源前，鍾思旻通常首先會問：“你的預估價是多少？” 因為，在香港，幾百萬到幾千萬的房子都有，不同的房子對應不同的人羣，象徵不同的地位，也代表着不同的需求。而以投資為目的的買房，通常有幾個顯著特點：第一是行動快，第二是小成本大量購買，第三是成交迅速。一名在香港幹了十年的房地產中介透露，當天工作日，他們同事的看房量暴漲了六倍，還有人一口氣買下了 12 套新房，尤其是週末，已經有 5 組客户訂了來香港的機票看房。在香港已經買了三套房子的劉竟，對於香港樓市也有自己的看法。在這波 “撤辣” 裏，他準備以小換大，把自住的 600 尺（約 60 平方米）換成 1000 尺（約 100 平方米）。目前，他已經開始在香港的二手房 App 上開始看房了。不過相比別人，他並不着急。他已經買下的三套房子，兩套是給父母和自己小家自住，剩一套用來出租。在他看來，現在能立刻簽單的都是投資客。而香港樓市的重新火熱，這只是個開始，因為在投資者之後，那些為孩子教育而來的新移民，“肯定要先選好學校，再定下住在哪裏，不會這麼快入手的”。所以，只要政策力度依然不變，他會持續看好香港樓市。信心和狂熱混雜在一起，讓更多的人裹挾其中。2014 年來到香港的 Joyce，在 “撤辣” 當天收到居住在杭州的妹妹的消息，火急火燎地詢問 “什麼情況”。一個 500 人的羣，在五分鐘之內滿員，“都在討論來香港炒房買房的事”。近一週，Joyce 的保險客户紛紛向她詢問買房的事。身份規劃和買房成為時興的話題，她與身份中介和房產機構都開啓了合作。如今，房產中介成了炙手可熱的職業。這不僅因為，房產寄託着中產們升值的願望，孩子未來的依靠，還有很重要的一點——為順利在七年後拿到香港永居，需要有一份居住證明。如此一來，買下房子不僅可以租出去回收租金，還有利於獲得身份，一舉兩得。如今，鍾思旻距離轉成永居還有 1 年，也計劃在這波 “撤辣” 之後挑選心儀的房子。六年前，她也是為了孩子的未來來到香港。她的小女兒在香港出生，本身就有香港身份，為了讓大兒子也享受到香港的教育福利，夫妻倆本計劃由擁有博士學歷的丈夫申請優才，帶領全家移居，沒想到那一年通過率很低，丈夫落選了。鍾思旻毅然決定自己赴港讀研，成為中年留學的父母團一員，為孩子搏出一條少些競爭的新道路。她在香港讀 MBA 時認識的人，多數有着和她有着相似的軌跡，都是 “在國內的房產中獲利的人”。當年幾十萬入手的房子，乘着時代的風口漲到幾百萬，房子成為財富增值的信仰。這波人手裏捏着富餘的錢，到處投資，去過東莞，到過惠州，東莞最貴的片區松山湖，鍾思旻在那裏也買了一套房子。現在，對於這波人來説，能有在香港抄底的機會，不僅有利於孩子，“對於資產配置來説也是件好事”。換句話説，無論是投資客，還是通過優才和高才計劃來到香港，送孩子到香港上學的家庭，本身就是中產以上的精英，具備相當的經濟實力。而這些人，正是這波湧入香港的買房人中的主力。某種意義上，有能力在這個時代滾起財富雪球的羣體，也正是他們。<figure class="image"><img src="https://pub.pbkrs.com/uploads/2024/8c6acbe119b3b254e21696da7ea06361?x-oss-process=style/lg" width="640" height="426" original-src="https://pub.pbkrs.com/uploads/2024/8c6acbe119b3b254e21696da7ea06361"/></figure>▲ 香港，國際金融中心。圖 / 視覺中國<h2 id="9upytcac5">房價與代價</h2>就在剛過去的 2023 年，香港房產還是截然不同的光景。鍾思旻沒有把它作為全職做的原因正在於此，“一年賣不到一套。”經過三年疫情，加之當時 30% 印花税的辣招懸頂，香港房市持續走低。香港特區政府財政司司長陳茂波表示，2023 年，香港樓價全年下跌 7%，交投量縮減 5% 至約 4.3 萬宗的低水平。一方面，新房賣不出去，另一方面，二手房和租房盤提成稀少，“500 萬拿 5 萬，地產公司扣掉之後，營業員手裏能有多少？” 鍾思旻評價，“不如去餐廳端盤子。”不過客觀來看，香港的房價其實已經很高了，高到已經讓許多香港本地人感受到了壓力。鍾思旻告訴每日人物，由於地少人多，哪怕是在郊區，一套 60 平方米的小三房，價格也能到達 500 萬。若在市中心，相同的面積，價格能翻三倍。而與高昂的房價相對的，是香港極高的租售比。鍾思旻給一位顧客算過一筆賬：“一套 500 萬的房子，定金交三成，150 萬，貸款 30 年，月供 16000 港幣，而房子出租，是可以租 16000 的。” 這意味着，買到房子以後，房產持有者可以出手房子，“以租養供”。這也是港漂心中的痛。因為放眼整個香港，16000 港幣的月租金，算得上是便宜的。高不可及的房價，衍生出了 “湯房” 和 “廳長” 等合租形式。湯房約等於大陸租房的隔斷，卻比隔斷小得多，常見的為 5-7 平方米，最多 10 平方米。而廳長，是將房子的客廳利用起來，在客廳扎一個帳篷居住。<figure class="image"><img src="https://pub.pbkrs.com/uploads/2024/8e9d592a1dc2486e03898b8864855eaf?x-oss-process=style/lg" width="640" height="428" original-src="https://pub.pbkrs.com/uploads/2024/8e9d592a1dc2486e03898b8864855eaf"/></figure>▲ 圖 / 視覺中國 湯房和廳長的月租費用均較低，在 6000 到 7000 港幣左右，學生和剛步入社會的白領是租住湯房和廳長的主力。較低費用的代價是更加逼仄的空間，湯房只能放下一張牀和一張特別小的書桌。Joyce 在香港讀研時，就是 5 個人共享一間公寓。而港漂心中的痛，卻是買房者眼中亮眼的好處。因為租售比越高，投資價值越高。今年四十多歲的楊壘，從事國際貿易，家在廣東某地級市，總公司開在香港，常常往返於粵港兩地。為了讓兩個女兒脱離內卷的環境，他從小給孩子規劃的人生路線便圍繞香港展開：上國際學校，等初中後來香港上學，通過香港的 DES 考試（相當於香港的高考），入讀香港的大學，畢業後留在香港工作。香港收入高，只要解決了房子的問題，便是衣食無憂的安穩人生。教育，是許多人選擇香港的重要原因。香港享受 15 年義務教育，不僅可享受優惠政策申請內地的大學，出國深造也有更多的機會。鍾思旻孩子就讀的香港學校，每年有幾個清北復交等高校的保送名額，“有名額的學校在香港不少”。今年下半年，楊壘的大女兒就要來香港讀書了。他計劃在尖沙咀新文化廣場附近為女兒物色一套 1000 尺的房子。“撤辣” 之後，他看過一套 1900 萬的四居室，這價格比他過年前看過的一套相似的房子，便宜了將近 800 萬。由於房子還有之前出租時與租客的手續沒辦完，楊壘計劃着這周從新加坡出差回來，落地香港後把事情敲定。對他而言，買房最重要的功能是自住，“就算哪天我不住了，拿出去出租，也是划算。”像楊壘這樣，為了孩子教育來到香港，為了孩子讀書方便買房的內地人，不在少數。而 “撤辣” 的實施，加速了他們買房的決心，他們也成為買房者中，剛需的一員。<h2 id="56sndfj5">“户口” 與未來</h2>實際上，奔赴香港買房落腳的歷史，“撤辣” 只是其中的一筆，真正的序章，很早就開始了。而房子的一切，與香港户口有着緊密的聯繫。在許多影視劇中，香港是繁華都市的代表，象徵更好的收入、更公平的環境。港劇曾經是無數廣東孩子的電視劇啓蒙。在如此諸多經濟、文化加持下的香港身份，成為許多人的夢想之地。要獲得香港户口，首先的途徑是生育。2012 年之前，父母雙方非香港户籍，孩子出生在香港，落地自動擁有香港永居身份，不僅可參加 DES 考試，還可以華僑生的省份，以優惠 150 分的成績參加內地的高考，很容易地進入名校。鍾思旻的孩子就是在那之前出生的。她記得，當時的產房裏，媽媽們來自全國各地，“還有不少北上廣的媽媽”。當時出生的孩子有一個專門的名詞，“雙非寶寶”。十餘年過去，這些孩子都長到了初高中的年齡，再過幾年就到了成家立業的時候，“家長手裏有閒錢的話，都會給孩子在香港準備一套房子”。2013 年 1 月份，香港實施了 “零雙非” 政策，取得户口的方式變成了讀書。直到 2022 年 10 月，港府放開優才計劃，進一步刺激了人口向香港流動，這也成為樓市復甦的人口基礎。當時，香港宣佈 “香港優才計劃” 開始不限人數。僅僅兩個月後，港府又啓動了 “高才計劃”，雙管齊下，旨在爭搶內地精英人才。截至 2023 年 11 月底，港府批准優才高才申請者達 12.6 萬，申請人數更是去年的 4 倍。如今，2024 年，這一次香港 “撤辣”，終於從政策層面放開了香港樓市。鍾思旻敏鋭地嗅到了機會，“我覺得這個就是政策底了，肯定會迎來一波上漲”。她作為早年來到深圳，後來又去了香港的人，親歷了深圳樓市的牛市和熊市，親眼看着名下 2000 年和 2007 年分別入手的兩套房子價值不斷飛昇。現在，香港出現的情況一如當年。不過，並不是所有獲得新香港身份的人都趕上了 “撤辣”。也有提早上車的人，只能望 “税” 興嘆。畢業之後，Joyce 留在香港工作，從事理財諮詢和保險行業。待到第五年時，香港的購房政策是，沒有永居，買房要交 30% 的税。這對她來説是一筆巨大的額外支出。然而，五年來不斷搬家讓她十分痛苦，“非常想有自己的家”。由於租金昂貴，Joyce 覺得，與其給房東打工，不如自己有個房子。最終，她交了上百萬的税，買下了一套小房子。擁有房子之後，過去三年房價的下跌和低迷的成交量讓她很擔憂，“會不會一路跌下去成為負資產？” 她相對悲觀，覺得 “撤辣” 刺激的房價提升，可能只是暫時的。<figure class="image"><img src="https://pub.pbkrs.com/uploads/2024/e13a83c6124d4069f55cc1f8cc5e973d?x-oss-process=style/lg" width="640" height="426" original-src="https://pub.pbkrs.com/uploads/2024/e13a83c6124d4069f55cc1f8cc5e973d"/></figure>▲ 圖 / 視覺中國眼下，這顯然不是湧入的購房者們會考慮的問題。香港購房從交定到簽署，需要經過事務律師的層層把關，有的耗時需要兩個月。與內地購房最後會把資產化作一張小小的房產證不同，香港的房子簽約時，是幾十本厚厚的 A4 紙，“拿個大袋子都裝不下，要拿行李箱去裝”。未來的幾個月，也許能在香港的律師樓附近，頻繁看到拉着行李箱的人，他們懷揣着對財富升值的期待，加入新的資本遊戲——只不過，當風口過去，狂熱散去，誰也不能保證，自己就是最後的那個贏家。 風險提示及免責條款市場有風險，投資需謹慎。本文不構成個人投資建議，也未考慮到個別用户特殊的投資目標、財務狀況或需要。用户應考慮本文中的任何意見、觀點或結論是否符合其特定狀況。據此投資，責任自負。

“不少大買家一次性購入十套、八套，賭的就是未來。” 誰在搶房？為什麼急着在香港買房？這次 “撤辣” 是政策底了嗎？還有可能 “一路跌下去成為負資產” 嗎？

內地買房客，炒爆香港樓市