圖為：萬科董事會主席鬱亮 作者 | 曹安潯 編輯 | 周智宇 身陷做空風波的萬科終是一掃過去的陰霾，股債大漲。 3 月 12 日，萬科領漲 A 股和港股的地產板塊，萬科 A 股價上漲 5.71%，萬科企業股價上漲 10.33%。萬科多筆境內外債券也都大漲，部分中長期債券漲幅超 20%。 萬科的股債大漲與一則傳聞有關。消息稱，多家銀行正在為萬科籌措最高額 800 億人民幣 (115 億美金) 的銀團貸款，以應對未來到期的公開市場債券償付。 華爾街見聞從多位銀行人士處瞭解到，近期萬科方面確實在與銀行洽談相關方案，以緩解資金壓力，不過談判還比較初期。 也有券商人士分析，應該不會一下子拿出 800 億這麼多，大部分也是債務 “長短置換 “。“如果這次這麼多真金白銀救龍頭房企的政策落地，將是本輪房地產下行中的里程碑事件” 。 此前，萬科也曾與保險機構就非標債進行過討論。另有機構人士透露，已陸續有保險機構與萬科達成一致，同意新的兑付安排。相關安排都是萬科希望爭取到各債權方的支持，調整目前的債務期限結構。 這都是萬科在暫時度過前不久 “做空” 風波後，希望能夠進一步解決自家在融資端面臨的難題，順利挺過行業新舊週期切換帶來的陣痛，做出的努力。 外資機構則對此反應非常積極。花旗銀行在 3 月 12 日旗幟鮮明地表示，經過三年的去槓桿週期，中國房地產行業正在改善，對第三季度抱中性甚至看漲立場。 花旗提到，包括銀行對萬科的支持，以及萬科銷售端的回暖，都會是支持房地產行業健康情況改善的利好因素。 儼然，經歷了近年最冷銷售月後，市場的積極因素正在聚集。 住建部高層近日喊話地產，為房企支招，以及萬科等頭部房企為了 “活下去” 做出的努力，金融機構、債權人們的支持，在讓市場的悲觀情緒逐漸被扭轉。 在多位業內人士看來，儘管萬科階段性闖過 “做空” 這一關，但在 “市場沒有本質好轉的情況下，（空頭）還會再來的。” 因此，闖過一關的萬科還不能掉以輕心，它需要思考的是，接下來，如何抓住金融機構支持利好，建立中長期的 “造血能力”，以在市場本質好轉前，堅守 “零違約” 的信用和基本盤的穩健。 從萬科自身的準備來説，它已經為年內債務做了萬全準備。就在 3 月 11 日，萬科已全數償付當天到期的美元債。 萬科方面表示，截至目前，萬科年內境外公開債已償付近一半，剩下的 5 月及 6 月到期的兩筆境外債，會通過 3 種方式兑付，包括境外自有資金，境外子公司所獲得的境內項目分紅或股權轉讓資金，以及境外銀團貸款。 想進一步得到金融機構的支持，萬科需要讓金融機構更放心。這意味着，它需要通過提供更多融資擔保或者以優質資產抵押，這也是目前萬科與金融機構在債務置換的安排上，存在分歧的重點。 此外，萬科也在乘着 REITs 的政策暖風，拓展房企融資和盈利的新想象空間。 近期萬科在 REITs 方面的成果不少。3 月 1 日，華夏萬緯倉儲物流封閉式基礎設施 REIT 獲深交所受理，此前中金印力消費 REIT 入選首批消費基礎設施公募 REITs。另據華爾街見聞了解到，萬科長租公寓 REIT 也在積極申報中。 萬科已經成為國內極少數同時在多個經營性不動產賽道實現 REITs 突破的企業，這都為萬科接下來開闢新融資渠道，釋放存量資產價值，促進資產和資金更高效運轉，提供了更多可能。 融資端尋求支持、尋找新方向的同時，萬科也在主動求變。 3 月 8 日，萬科對南方區域進行新一輪組織架構調整，將原來的 12 個城市公司縮減至 8 個。萬科南方區域表示，這是主動適應市場環境變化，使組織更靈活、高效，更及時地響應項目需求。 這也透露出，萬科試圖從區域深耕入手，集中資源提高區域競爭力，以挖掘區域更多銷售額的野心。今年以來，華潤置地、招商蛇口、綠城等多家房企都將深耕區域作為戰略重心，並進行相應的組織架構、人事調整。這都是應對市場變化所做的準備。 市場也傳遞出積極信號。中原、樂有家等機構數據顯示，3 月份，上海、南京等城市售樓處的新房周來訪量均環比出現回升，二手交易量也在環比增長。房企積極推盤和購房者消費意願回升，讓市場出現久違暖意。花旗銀行認為，從每週數據看，行業健康狀況正在改善。 只是在市場徹底回暖之前，大家還需要更多的信心。 這也是如今在 “做空” 風波之後，萬科等優質房企相關動作依舊牽引人心的關鍵。泥沙俱下、無差別被 “做空” 的局面需要被改變，業內也希望萬科這樣堅守 40 年的 “好學生” 走下去，為行業找到新時代裏發展的方向。
