作者 | 王晗玉編輯 | 潘心怡“今天剛出來一個新盤，價格還沒出，我已經有 5 個客户入票要去抽籤，這個盤抽籤比內地誇張得多，可能是幾千、上萬個人去搶 100 多個單位，而且有人會買 2 套、3 套，像太古城那個盤一個人就買了 9 套。我覺得你們可以先去抽一下試試。”當 36 氪以意向購房人身份諮詢一位香港地產中介時，對方這樣回覆。他所説的 “入票”，是指在港購房一般性流程中的一環：購房者先到樓盤作意向登記，取得認購票，再參與抽籤，抽中者按籤號排隊選房。要想取得抽籤資格，意向購房者需要先向開發商繳納 10 萬港元作為訂金。而自港府宣佈 “撤辣” 後，一個買家在同一樓盤購入 2 套、3 套房的情況時有發生，導致普通購房者中籤概率更低。在上述中介看來，“撤辣” 反而刺激了廣大買家的積極性，並建議諮詢者抓住政策窗口期儘快參與新樓盤抽籤——因為有兩家預售樓盤已經縮小優惠力度，算下來一套房總價大約貴出 2%。“我們建議入一手房，因為現在一手、二手單價差不多，但二手房樓齡大多比較舊要有維護成本，關鍵是發展商（開發商）為了回籠資金都願意減價；二手房都是業主自己出錢買的，讓他降價賣也不太可能。” 該中介表示。“撤辣” 之後短短几日內，香港一手房市場的盛況也的確如其所言，交投量明顯上升。來中原地產的數據顯示，從 3 月 1 日到 6 日全港共有 952 套住宅成交。而港府宣佈 “撤辣” 前，整個 2 月的成交量僅約 276 套。從地產中介從業者的視角來看，撤去辣招似乎正引領香港樓市走出下行，甚至走向 “反轉”。但幾位在港生活多年的金融從業者則認為，當前個體樓盤反映過熱只是短時間政策刺激下的 “反彈”，實際樓價並未發生變化。並且中長期來看，香港房價、利率仍在高位，同時服務業為主的就業結構難以吸納大批高端人才，進而更難支撐當前房價。因此未來兩年香港房價或還將繼續下跌。<h3 id="j5am308a">中介：一人橫掃 9 套房</h3>前述地產中介介紹説，“出手拿下 9 套房” 的買家看中的樓盤位於香港大型住宅區太古城附近，周邊有購物中心及辦公大廈，極便於向上班族出租。此前該盤樓花價格為 800 多萬港元，但在下行週期中，經過幾輪打折、撤銷印花税後，如今入手已跌至 500 多萬港元。“一套房子便宜 300 多萬，而且現在基本是現樓（臨近交房），馬上買、馬上就能租。他可能也有錢，就覺得多買幾套自己收租，因為那個位置租金也很好。”據該中介所説，上述樓盤周邊一套 500 萬港元的房子月租金可達 1.8 萬-2 萬港元。這意味着該區域租金收益率約在 4.32%-4.8% 之間。而放大範圍，在港島、九龍區域，總價約 800 萬港元的一居室租金收益率可達 3.5%-4%。但刨除中介這一職業特性以及營銷話術的干擾，實際整個香港地區的租金收益率遠無法達到上述水平。如中原地產的數據顯示，香港房屋租金回報率普遍在 2%-3% 之間，優質地段可近 4%，豪宅平均回報率則僅 1.5%-2%。這一租金回報水平對於香港目前 4.125% 的按揭利率而言，並不划算。一位香港金融業相關人員告訴 36 氪，當租金收益率超過房貸利率時，市場才會認為買房是好的投資。鑑於當前美聯儲尚未降息，收租供房缺少套利空間，因此香港樓市很難因 “撤辣” 發生根本性轉變。而中長期來看，上述人士認為香港的房價取決於人口流入情況，未來確實有大量適齡內地、海外人才進入香港生活就業，才能支撐房價平穩步上漲。另一位在港金融行業管理層則對 36 氪提到，儘管過去香港為吸納人才推出 “優才計劃”“高才通” 等多項政策，但目前香港的就業結構並不能吸引到大量優質人才——收入較高的金融行業仍不景氣，收入較低的服務業則承擔着主要吸收就業的功能。“我看移民過來的人大部分要麼是不工作的，要麼是來做保險的。不是説來香港的人不優秀，是香港本身沒有提供可以匹配的工作機會和崗位。我有很多朋友其實挺優秀的，但是他們過來發現找不到工作，因為現在市場差，金融環境很差。”換言之，香港居民自身的收入水平及預期仍難以支撐起當前的房價。<h3 id="cs29avrxm">房價跌去兩成，仍是港人接不起的盤</h3>事實上，相較 2021 年時的高位來看，目前香港房價已下跌約兩成。此外，根據香港差餉物業估價署公佈的數據，今年 1 月香港樓價指數跌至 306.4，至 2016 年 10 月以來最低，與 2021 年 9 月的歷史高位比累計跌幅達 25%。但在多位分析人士看來，目前香港房價仍處於高位，與香港本輪房價上漲的初始階段 2010 年相比，平均房價仍高出約 50%-60%。也是自 2010 年起，港府開始推出一系列以增加税費為主的 “辣招”，以抑制飆漲的房價和投機行為。彼時以 “國十條” 為開端，內地已陸續出台各項樓市調控政策，香港則承接了大量從內地溢出的炒房客。此後港府 “加辣” 之路延續十多年之久，直至 2023 年 10 月以前，香港非永久居民在港購置住宅還需交兩項税，分別是 15% 的買家印花税和 15% 的新住宅印花税。也就是説一套 1000 萬港元的住房，買家購入時需多交 300 萬港元的 “辣税”。但一路 “加辣” 並未扭轉香港房價上漲的勢頭，直到 2022 年美聯儲開始加息潮，香港樓市才逐漸轉入下行區間。廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，香港房價的變動主要與美元加息相關。因港幣美元之間實行 “港幣聯繫匯率制度”，港幣匯價與美元掛鈎，港幣在利率方面需與美元步伐保持一致。因此美元加息也帶動香港利率不斷上升，進而導致香港房價下跌。此前美聯儲則維持了數十年的低利率環境，前述地產中介也回憶説在兩年多前，香港按揭利率基本在 2% 左右，而目前則升至 4.125%。持續的加息潮導致部分外資撤出香港市場，阻斷了香港房價的上漲通道，也令市場成交量明顯下降，“辣招” 顯然已無必要。因此到 2023 年 10 月，港府嘗試推出 “減辣” 救市，買家印花税和新住宅印花税分別減少一半，降至 7.5%。但局部的 “減辣” 不僅未帶來成效，反而加速了房價下跌。對此，李宇嘉認為這是由於局部 “減辣” 對於購房成本的降低遠無法對沖加息對樓市的影響。上海中原地產市場分析師盧文曦則提到政策由推出到見效需有一個疊加累積的過程。“就像市場過熱的階段，單出一個政策不足以對抗市場中極度亢奮的情緒；市場調整階段也一樣，也不能指望一個政策就把整個樓市提振起來。”來到今年 2 月 28 日，香港樓市終於迎來全面 “撤辣”，那麼此舉會否成為香港樓市的拐點，令市場就此上演反轉？多位業內人士對此態度並不樂觀。<h3 id="xv2ywjwl6">今明兩年香港房價或繼續下探</h3>一方面，儘管地產中介表示撤完 “辣招” 後 “市場畫風的轉變太快了”，另一方面，前述金融從業者與管理層卻對 36 氪表示，就個人體感而言，他們並未感受到周圍有明顯變化——“還有很多人在觀望”“看周圍的中介也並沒有增加多少生意”。不過他們也均提到 “撤辣” 或許對開發商的意義更為明顯——畢竟短期內有助於提振市場成交，促進開發商資金回籠。前述金融管理層對 36 氪表示，此番港府 “撤辣” 的主要目的或也是改善開發商資金狀況，進而改善土地市場的疲弱。此前於 2 月 28 日，香港財政司司長陳茂波發表 2024-25 年度《財政預算案》，並表示去年香港經濟增長步伐比預期慢，資產市場偏軟，令地價及印花税收入下跌。其中 2023/24 年度香港地價收入為 194 億港元，較原來預算大幅減少 656 億港元。而此前在 2018/19 年度、2019/20 年度、2021/22 年度香港地價收入均超千億，分別達 1168.61 億、1417.28 億、1430.44 億港元。<figure class="image"><img src="https://pub.pbkrs.com/uploads/2024/7947a76492c4b743ef159221304d6ab4?x-oss-process=style/lg" width="1080" height="575" original-src="https://pub.pbkrs.com/uploads/2024/7947a76492c4b743ef159221304d6ab4"/></figure>數據來自香港財經事務及庫務局，製圖：36 氪也就是説，往年香港財政收入的主力軍，到 2023 年已幾乎 “零貢獻”。而談及房價走勢，前述多位業內人士認為市場成交量的上升不會即時帶動香港房價上升。盧文曦表示香港開發商在經歷市場長期下行後，首要的需求是加快銷售、回籠資金，“先回籠一波再説，等到上升趨勢更明確了再慢慢加價較為合理。現在只是下跌當中的企穩，至於是 ‘反彈’ 還是 ‘反轉’ 還不好確認。”李宇嘉也認為，短期內 “撤辣” 不太可能引起房價變動。參考目前在售的部分樓盤，交易量有所上升，但也並未引起樓價上漲。“儘管市場預期美元可能會在近期結束加息，進入降息週期，但我認為降息的步調應該是比較緩慢的，因為美國通脹水平還在高位徘徊，疊加多個外部因素的影響，商品價格上漲還是很厲害。” 他補充道。前述在港金融管理層則對 36 氪指出，現時香港房價、利率仍在高位，又逢金融主業不景氣——目前恒生指數已跌至 16000 點附近，但 2019 年以前則一度超過 30000 點——這一背景下香港居民收入本就難以支撐高房價。畢竟在香港收入較高、有能力負擔房價的工作主要就是金融業。“目前雖然香港整體失業率維持在較低水平，那是因為服務業基本上還行，” 該管理層説，但服務業整體薪資水平較低，且不具備持續性漲薪的特質，因此也不是支撐樓市的主力人羣。而以服務業為主的就業結構又導致香港暫時難以吸引大量優質人才赴港就業，進而置業、支撐樓市企穩上行。因此其預計今年香港房價或還將繼續下跌 5%-10%。“當然考慮通脹等因素，房價從數字上可能不會體現出這麼大的跌幅，但總體可能會像市場預測的那樣，比如今年下跌 10%，明年再跌 5%，或者今年下跌 10%，明年不跌，然後未來五年大概保持在這個水平。”

為何房價跌去兩成，仍是港人接不起的盤？今年香港房價或還將繼續下跌 5%-10%？當前個體樓盤反映過熱，可能只是短時間政策刺激下的 “反彈”！

香港「撤辣」：新樓盤抽籤重現「萬人搖」，購房者一人橫掃 9 套房