作者 | 曹安潯 編輯 | 周智宇 地產存量時代裏，如何將手頭資產盤活，價值最大化，成為房企尋找發展新模式的出路。華潤置地更是重磅押注於此。 3 月 26 日的業績發佈會，華潤置地管理層展露出要成為 “大資管之王” 的野心。他們提出一個目標，未來 3-5 年，華潤置地每年 REITs 發行規模預計達到 100 億元左右，未來 5 年，REITs 發行規模希望達到 500 億元以上。 對於剛剛起步的國內 REITs 市場而言，500 億元的規模是一個巨大的數字。目標若達成，或成為房企資管進程的一大里程碑。 華潤置地董事會主席李欣在業績會上表示，將把 “大資管” 業務作為主航道業務，積極推動公司向大資管業務轉型。目標是在十四五期內，把大資管業務培育為第二增長曲線。 具體來看，華潤置地除了將持續推動資產管理規模增長，還加強資產證券化運作，推動公募 REITs 擴募。 華潤置地 REITs 的步伐已經走在各大房企的第一梯隊。 華夏華潤商業 REIT 是首批上市的消費基礎設施公募 REITs 中募集規模最大的一隻，共募集了 69.02 億元。 這不僅説明了，底層資產青島萬象城良好運營帶來的高收益預期，也顯示了華潤置地在商業地產乃至資管領域的領先地位。 作為打造出萬象城 IP 的商業地產龍頭，華潤置地具備強大的資產管理能力。截至 2023 年 12 月，華潤置地資產管理規模達 4274.6 億元，同比增長 19.2%，購物中心佔比達 63.3%。 2023 年，華潤置地購物中心實現營業額 178.5 億元，同比增長 29.7%，旗下 76 座在營購物中心實現零售額 1638.7 億元，同比增長 44.2%。 此外，旗下寫字樓的出租率提升 2.6 個百分點至 81.8%，酒店入住率達 63.3%。 在此之前，2022 年底，華夏基金華潤有巢 REIT 已經上市，運營以來，業績穩健。2023 年華夏基金華潤有巢 REIT 收入為 7841.07 萬元， 2023 年實現 5.03% 的分派率。 在開發業務弱復甦、且毛利率普遍下降的大背景下，大資管業務的業績已經是影響華潤置地當下和未來盈利的關鍵。 2023 年，華潤置地實現收入 2511.4 億元，同比增長 21.3%；歸母淨利潤為 313.7 億元，同比增長 11.7%，是少數實現營收、利潤雙增長的優質房企。 但美中不足的是，2023 年華潤置地的綜合毛利率降低一個百分點至 25.2%。 當此之時，經營性不動產業務 69.6% 的毛利率起到了平滑盈利降幅的重要作用。 2023 年度，經營性不動產業務收入 222.3 億元，同比增長 30.6%，僅佔總營業額的 8.85%，但卻貢獻了 28.3% 的核心淨利潤。 長遠來看，爭做 “大資管之王”，是華潤置地謀求盈利長期增長的必經之路。 如今的 REITs，已然是一個風起雲湧、藴藏房企轉型曙光的萬億藍海市場。 近期，經過近二十年的探索後，首批消費基礎設施公募 REITs 陸續上市。 這意味着，房企可以參與的公募 REITs 範圍從產業園、物流園、保障房等領域，正式拓展到房企廣泛佈局的商業地產領域，實現了重大金融配套措施的突破。 這不僅可以緩解房企的資金鍊壓力，還激活了房企資管業務的價值，給想通過資管業務、運營管理手藝轉型的房企打了一針強心劑，照亮了地產行業運營時代的前路。 萬科董事會主席鬱亮更是曾激動地表示，REITs 對於不動產經營業務的重要性，類似於按揭貸款之於住宅開發的重要性，將幫助房地產開發商轉型為不動產的經營服務商，其深遠影響將隨時間而顯示出來。 北京大學光華管理學院在報告中預測，中國存量基礎設施存量規模超過 100 萬億，即使僅有 1% 進行證券化，也可撐起一個萬億規模的基礎設施 REITs 市場。 經過三年行業深度調整，房企生存邏輯已經大變樣，未來的地產下半場，房企也需要從此前的純粹開發者，轉向不動產經營者、運營者。這都對房企的管理能力提出更高要求。 未來的房企中，或湧現出黑石一樣的資管巨頭。華潤置地、龍湖、萬科等以資管能力見長的房企也有望在柳暗花明之後，迎來新的市值和價值重估。
