港股覆盤：私有化炒作

在私有化憧憬下，華人置業大漲近30%。

自2021年底私有化失敗後，每年總會有類似炒作，主要還是當年公司差不多能成功，只是運氣不好，反對票佔10.75%，剛好把私有化否決了。

今年以來公司股價一直處於1元水平，相比當年提出的私有化價格4元低了75%，大股東也就更有動力再次提出私有化。

當然，現在情況已不如當年。一方面，租金作為公司的主要經營性收入，從21年約3.3億跌至去年2.6億，基於出租率的不斷下滑，例如銅鑼灣地帶的出租率從22年逾95%跌至23年89%，另一方面，來自物業發展的股息也是大幅減少。

長期來看，受本土消費外流的大趨勢影響，商業租賃業務難有大寄望，更重要是華人置業近幾年來已經沒有分紅，大股東大概率是為了等待更好的私有化機會。相信新的私有化價格難以回到4元，即便大漲前的100%溢價，大部份小股東都是處於深度套牢的狀態，但繼續耗下去也是意義不大。

就目前情況來看，香港地產自政策放寬後，銷售出現了短暫復甦，但6月一手成交量仍有所不足，主要還是受經濟以及高息環境拖累。

上週新鴻基地產的NOVO Land項目首日售出85%的單位，雖然平均售價比2023年11月推出的一批降了11%，但取消了樓價保障的優惠，某程度反映新鴻基的信心，認為在短期內供給較少下，價格或已觸底，但與反轉還是有很大距離。

而除信和置業和長實外，其他主要開發商利息支出遠高於利息收入，這些企業在高息環境持續下大概率會繼續減派息，用以還債。

長實的財務結構穩健，大部份業務發展成熟，遍佈全球已發展國家，但另一角度看就是不會突然出現高增長，除非出售資產。另外，目前市場悲觀的點在於長江中心二期的租賃情況，有傳只有10%出租率，但這或許是未來的一個催化劑，即便100%出租也不會對170億盈利有重大貢獻，只是出租率大幅回升對市場情緒影響更大。