建發國際，還在增長的房企
我是 PortAI，我可以總結文章信息。
6 月百強房企銷售金額環比 5 月增長 33%，同比跌幅收窄至 22%。Top10 房企 6 月銷售額同比跌幅收窄至 4%，好於市場預期。7 月和 8 月預計同比跌幅進一步收斂。地產行業處於底部，政策可能温和釋放。房企不需要樓市漲價，只要交易市場穩定即可。目前房價下跌，但流通更為重要。地產板塊仍在博弈政策，數據穩定將博弈價值。可以關注資質不錯風險較低的房企。
6 月房企銷售表現還算可以，尤其是排名靠前的房企。6 月百強房企銷售金額環比 5 月增長 33%，同比跌幅收窄至 22%（1-5 月累計下跌 42%），其中 Top10 房企 6 月銷售額同比跌幅收窄至 4%，一定程度好於市場預期。往前看，7 月和 8 月的基數更低，同比跌幅可能進一步收斂。根據我們之前的文章《丘棟榮一季度大幅加倉保利發展》的分析，如今的地產在底部區域，可以當做磨底的階段。如果這個位置樓市銷售還不能企穩，會有更多的政策出來託底。不過很難是那種很猛烈的政策，大概率是温和的釋放。雖然整體房價還在下跌，但其實房企不需要樓市漲價，只要能夠穩住，出現一個較為穩定的交易市場，也就足夠了。目前來説，相比房價，房子能夠流通起來更為重要。當然，這是建立在房價沒有大幅波動的基礎上。尤其是以價換量的二手房，表現的比較明顯。目前的地產板塊更多地還在博弈政策，如果數據穩住向好，那麼板塊就會從從博弈政策到博弈價值。建發國際是少有過去幾年都還能保持營收利潤皆增長的房企。 建發國際以房地產開發為核心業務，業務收入佔比 96.8%，房地產項目遍佈中國大陸多個省份的重要城市。同時也覆蓋商業運營管理服務（代建）、物業管理、商業資產管理等輕資產業務，即旗下的建發建發合誠和建發物業。在樓市風聲鶴唳的時候，還能有如此表現，這背後當然需要有一個強力的後盾。建發國際是福建省最大的國有企業廈門建發集團成員企業—建發房產的控股子公司。建發集團連續多年位於福建省企業集團首位，實際控制人為廈門市國資委，這是建發國際背後的靠山。自 2017 年以來，建發國際的營收和歸母淨利潤均保持增長，公司三道紅線自 2021 年來維持綠檔，有息負債主要來源於大股東借款（存量借款利率 4.53%）和銀行借款（存量借款利率 3.0%），無表外負債或前融負債，公司自 2020 年以來存量有息負債平均利率不斷下降，融資優勢明顯。 除了背景強大，自身的運作也是不錯。尤其是近幾年樓市低迷，不説民營企業，就算是央國企都有一定程度的壓力，業績上基本上都有所調整。但是建發國際的表現，反而穩中進取，以黑馬之姿進入藍籌行列。2023 年建發國際營業收入為 1344 億元，同比 +35%；歸母淨利潤為 50.3 億元，同比 +2%；毛利率 11.1%，同比-4.2pct，有房價下跌的影響。同時 2023 年公司 “三道紅線” 指標依舊全部 “綠檔”，其中扣除預收款後資產負債率下降 1.6pct 至 61.6%，淨負債權益比率降低 19pct 至 33.6%，現金短債比達 4.7 倍，存量融資成本同比下降 58 個基點至 3.75%，核心指標再度優化。這兩年無論銷售還是拿地，建發國際在市場低迷的時候顯得更加的活躍。2023 年建發的銷售金額為 1889 億元，同比 +12%，銷售規模進入行業 TOP8，較 2022 年前進 2 位，已經穩居 top10 行業。今年上半年位列第 7。公司在一二線城市銷售金額佔比達 85%，所進駐的 70 餘座城市中，有 46 個城市進入當地銷售 TOP10，其中在廈門、福州、無錫等 17 個城市位居當地銷售榜 TOP1，杭州、蘇州、泉州等 20 個城市位居當地銷售榜 TOP2-TOP5，公司產品力在業內廣受認可，多個明星項目表現優異。2023 年公司共在 30 個城市獲取 78 宗土地，全口徑地價 1169 億元，同比 +42%，拿地強度 62%，處於行業較高水平；權益拿地金額 852 億元，權益拿地金額排名已經上升到了第四。而 2024 年 1—6 月，建發房產拿地金額 279 億元，位列行業第一。截至 2023 年底，公司共擁有 311 個項目，總土地儲備 1552 萬平方米，庫存貨值 2668 億元，其中 84% 位於一二線城市，且 2022 年後新增土儲佔 7 成。新增土儲總可售面積 854 萬平方米，新增可售貨值約 2180 億元。公司重點佈局華東、東南、海西三大核心城市羣，拿地 TOP10 城市地價佔總拿地金額的 76%。市場不是買不起房，而是覺得不划算。一方面覺得房價可能還會跌，另一方面房子整體的品質也不夠吸引。房子整體還是要回歸居住屬性，除去少部分投資需求，大部分人都有住得更好的願望。當租金回報率和放貸利率接近的時候，租房不如買房的聲音就會出現，也就會越來越多人傾向於買房。目前市場需求從「有房住」轉向「住好房」，從「滿足居住」轉向「滿足高質量生活居住」，客户對於居住空間、社區環境和配套服務提出更高要求，改善性住房需求成為居民置業的重要因素。能夠滿足市場需求的住房產品，市場也會願意提高一些心理價位。而從供給端看，行業加速洗牌、整合，房企分化日益明顯，產品力、服務力、營運能力和融資能力等綜合實力強的房企，將逐步凸顯競爭優勢。建發國際的去年年內新獲取項目 78 個，在杭州、上海、廈門、北京、蘇州等地獲取多個優質項目，其中年內新獲取的杭州雲啓之江、寧波璞雲、長汀央璽等項目，實現了年內拿地、當年清盤的成績。低迷時有火爆的項目，説明建發是有做好房的能力，也有一定的市場口碑。建發聚焦具備品牌落地基礎的一二線城市，以及福建省內供需較為均衡的城市，項目以新中式為主，先後發佈「盛世唐風」「風雅宋韻」「詩意東方」等多款新產品，其中，年內產品風格系統創新研發 20 個、創新展示區落地 14 個，功能性提升研發 8 項，申報新專利 92 個。整體而言，2023 年建發的銷售項目的推貨去化率達 71%，全口徑銷售回款約 1,843 億元，資金回籠率達 98%，保持了高質量的銷售回款。有本事拿地有利於後續的發展，但是目前的環境來説，有本事賣出去更為重要。得益於積極的拿地策略和良好的去化表現，建發已售未結資源充足，2023 年公司已售未結資源為 2087 億元，同比 +6%，大幅高於營業收入。此外，截止 2023 年底，集團總土地儲備的可售面積約 1,552 萬平方米，其中 2022 年後拿地項目的土地儲備佔比約七成，土地儲備權益比例約 76%，國內合計 311 個項目，儲備項目資產質量總體較好。從市場去化情形來看，2022 年之後拿地的項目去化效率較高。一些土儲厚的房企如 2022 年以前拿地較多，銷售轉化未必高效，而土儲聚焦核心城市而總量/銷售控制在 1-1.5 年左右的房企反而銷售去化好、壓力小。存貨週轉率上看，建發的週轉這兩年都在提升，佔據了行業比較靠前的位置。過去建發國際分紅還算穩定，股息率也不低，以 15.18 港元的股價計算，去年的股息率有 8.56%，附帶以股代息選擇。整體來看，建發國際的基本面還是不錯的，雖然今年上半年銷售下滑，可能要結束持續增長的節奏，但排名卻還在上行，算是地產的一匹黑馬。但是，這個公司存在一個主要的問題就是股權稀釋較為嚴重。除去以股代息不説，建發國際曾多次增發配股，手筆都不小。同時多次大型的股權激勵，也大幅擴大了股本。公司於 2021-2023 年推出三輪限制性股權激勵，合計計劃授予不超過 1.853 億股，佔公司截至 2023 年末總股本的 9.8%。建發國際在 2016 年末總股本有 4.28 億股，到 2020 年初變成了 11.77 億股了，到 2023 年底達到 18.96 億股。或許有增加流通股的考慮，但是從 EPS 上來看，建發的增長就沒有利潤上好看了。
