李嘉誠東莞項目降價萬元，機構：東莞新房去化週期連續 12 個月高於警戒線

繼香港多個項目打折出售後，李嘉誠位於廣東東莞的項目也開始降價促銷了。

近日，市場消息顯示，李嘉誠旗下位於東莞的 “海逸豪庭” 項目 5 折起售，據悉項目推出特價房，最低單價約 1.3 萬元/平方米，兩房總價 90 萬元起售，三房總價 120 萬元起。

對此，澎湃新聞致電該項目售樓處，其銷售人員表示，“現在還有一些尾盤在銷售，都是 5 樓（含）以下低樓層的，價格在 1.4 萬元/平方米-1.5 萬元/平方米。”

上述銷售人員進一步表示，此次推出的特價房源介於 1.3 萬元/平方米至 1.6 萬元/平方米，活動隨時結束。“此次推出的低樓層的 1.3 萬元/平方米的房源和高樓層的 1.6 萬元/平方米的房源都比較少。像 1.3 萬元/平方米的房源是 1 樓的，只有兩套，已經賣完了。目前在售的都在 1.4 萬元/平方米-1.5 萬元/平方米，在售房源面積 90 多平米及 120 多平米。”

該項目官方微信公眾號於 7 月 5 日亦發佈相關信息，“精品洋房實景開放，現樓交付，為慶祝香港迴歸 27 週年，特推出部分團購優惠單位，限時限量發售。”

文內海報展示的 8 套精選房源，單價均在 1.4 萬元/平方米左右，並配以 “此優惠活動吸引了眾多客户紛紛來訪參觀，兩天來訪客户超 250 組” 的文字宣傳。

證券日報援引銷售人員的話稱，此前該項目銷售單價約 2.3 萬元-2.4 萬元，以此計算，該項目每平方米售價下降近 1 萬元。同時，這批洋房備案已久，所以不能説是價格 “跳水” 或者突降，只能説是降價跑量。

有東莞新房代理人士對澎湃新聞表示，5 折的説法有點誇張，1.3 萬元/平方米的房源也僅有 2 套，只能説可以起到引流的作用。從位置來看，樓盤位置在南城和厚街交界，附近以學校和山地為主，相對較偏，商業配套也相對欠缺。從二手房市場掛牌價格來看，不少房源的單價也掛出 1.3 萬元-1.5 萬元的價格。

市場公開資料顯示，海逸豪庭是長江實業集團旗下和記黃埔開發的樓盤，位於東莞市厚街鎮橫崗水庫旁，總佔地超過 7000 畝，總建築面積達 200 萬平方米，是東莞少有的大型樓盤之一。另據公開報道，從 1999 年和記黃埔拿下這塊地算起，海逸豪庭項目已開發了 25 年。其間，曾因囤地 95 個月，而被罰近 8000 萬元土地閒置費，但隨後又拖了 5 年。

對於此次降價銷售的舉動，截至發稿，長實方面未予回應。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，東莞該在售樓盤，批准預售的時間是 2023 年 6 月份，距離現在已經過去了一年時間，即便是東莞新房的平均售價，這一年也下降了 20%。該樓盤從預售到現在一年時間去化比較慢，大幅度打折以清盤，這是一種正常的選擇。

中指研究院華南分院研究主管陳雪強指出，海逸豪庭降價出售並不是偶然，而是以價換量營銷策略，近幾年來東莞新房市場成交相對低迷，月均成交套數基本上在 2000 套左右，即使在全市放開限購等政策之下，市場成交依然維持低位，這也促使了開發商通過降價的方式來帶動成交。

據合富研究院數據，6 月，東莞一手住宅成交面積約 21 萬平方米（1700 套），同比減少約 13%，環比增近三成。從價格來看，均價約為 26000 元/平方米，同比大幅下調 33%，環比略減 2%，同比大幅回落主要是受去年同期基數偏高。

聚焦到區域來看，海逸豪庭所在的厚街鎮於今年 1-5 月房價同比下降 7%。

“以價換量” 背後，東莞新房項目的去化速度也並不理想。

機構監測數據顯示，今年上半年，東莞市整體推新去化率僅約 5%。6 月推盤量大幅縮減加之熱點項目開盤，去化率從 5 月約 3% 提升至 19%。

陳雪強提到，今年以來廣州、深圳等一線城市持續放鬆調控政策的背景下，對周邊三四線城市市場的擠壓更加凸現，面對市場競爭壓力下，開發商不得不採取降價促銷策略，這在當前東莞市場也是比較常見的。

合富大數據顯示，截至 2024 年 6 月底，東莞一手住宅庫存面積約 428 萬平方米，環比略減 3%，同比增加 16%。按照過去 3 個月平均去化速度測算，去庫存約 24.6 個月，連續 12 個月高於警戒線。不過，由於 6 月供應量處於大幅收緊態勢，成交向好回升，總體庫存量去化壓力小幅緩和。

按照數據，6 月份，東莞一手住宅供應 8.4 萬平方米（601 套）同比鋭減七成，環比減少約四成，是年內唯一一個月供應規模低於 600 套以內的月份。

從二手房市場來看，6 月份，東莞二手房網籤 2238 套，環比增加 9%，同比減少兩成，成交面積約 24.6 萬平方米，環比增加 4%，同比減少兩成，網籤價約 17650 元/平方米，環比微跌 2%，同比跌兩成。

陳雪強提到， 東莞上半年房地產市場整體仍在築底階段。下半年市場預計在政策持續發酵下整體成交會有所回升，但由於居民收入預期及樓市預期不明朗下，市場成交回升相對會比較平緩。

本文作者：計思敏 唐瑩瑩，來源：澎湃新聞，原文標題：《李嘉誠東莞項目降價萬元，機構：東莞新房去化週期連續 12 個月高於警戒線》