萬科 1862 名骨幹迅猛出手

作者 | 曹安潯

編輯 | 周智宇

當行業調整風暴餘威未盡，新政效果初現，堅定自救的信心和行動就成了房企穿過風暴的利劍。萬科深諳此理，新一輪增持計劃在四個交易日內即宣告落地。

7 月 15 日，萬科公告稱，1862 名公司骨幹員工自籌資金 2 億元增持公司 A 股股票的計劃已經實施完畢，本次增持的股票自願鎖定兩年。

如此迅猛的落地速度，疊加萬科骨幹員工創下歷史記錄的增持金額和參與人數，彰顯出萬科骨幹員工與公司同舟共濟、共克時艱的堅定決心，以及對公司發展前景的看好。

萬科也在公告中表示，本次增持是基於對行業和公司未來發展的長期信心。

也有行業人士認為，萬科此次增持無論是金額、價格不設區間，還是鎖定年限、快速落地等方面都體現了不吝惜成本的誠意，對市場而言也更具信心提振意義。

截至 7 月 16 日收盤，萬科 A 股價為 6.92 元/股，相比此前低點漲 9.49%。

國金證券分析師方鵬表示，萬科上半年追求現金流，加大庫存去化和資產處置，導致業績壓力加大，但骨幹員工增持公司 A 股股票的行為，增強了投資者信心。

據萬科 7 月 9 日的預告，上半年歸母淨利潤虧損 70 億元–90 億元。

這份史上最艱難的半年報預告，是萬科經歷轉型調整風暴的側寫。萬科管理層對此進行了坦誠説明，歸母淨利潤預虧主要是因為二季度交付結算規模顯著超過一季度，同時，二季度開始，部分資產處置虧損。

對於萬科的中報，市場早有預期，房地產結算的滯後性，使得萬科仍需為 2021 年前後拿下的地塊 “買單”。並且萬科管理層願意用真金白銀增持，與公司肩並肩，直面艱難，也讓投資者看到這家房地產行業 “領頭羊” 的衝勁。

對於萬科來説，當前更應該關注的是經營和現金流的運轉情況，這關係到萬科能否順利走出陣痛。

令人欣慰的是，萬科董事會主席鬱亮祭出的 “瘦身健體” 解題之法已經初見成效。

目前，萬科的融資現金流充足。招商銀行、中國銀行、農業銀行等多家國有大行和商業銀行都在為萬科撐腰，上半年萬科新增融資、再融資超 600 億元，對應償還超過 500 億元的債務。

其中，招商銀行牽頭的 200 億元銀團貸款在過去幾年，僅有頭部央企能夠拿到，是近年來房地產單筆金額較大的一筆貸款，讓萬科平安闖過一關。

走過上半年的償債高峰，萬科下半年已無境外公開債，境內公開債券還剩 2 筆，將通過經營端現金流、銀團貸款等渠道安排償還。

同時，萬科也在加快 “瘦身”，上半年，萬科通過資產交易實現回款 93.4 億元，就連壓箱底的七寶萬科廣場、南翔印象城 MEGA 等商業資產也都被擺上貨架。

在加快回血的同時，也助推萬科向聚焦綜合住區開發、物業服務、租賃公寓三大主業轉型。

開發業務方面，萬科上半年實現全口徑銷售額 1267.2 億元，穩居行業第 3，項目已售部分的毛利率水平 18% 以上；租賃住宅也保持了行業領先優勢，上半年萬科泊寓 GOP 利潤率達到 90.1%，新項目拓展達 1.5 萬間，同比增長 85.3%。

萬物雲也長大成人，賺錢能力逆市提高。在去年實現上市以來首次營收和核心淨利潤的雙雙增長後，進入精耕細作階段，上半年提效近 2 億元。

有投資者表示，當前無論是經營還是融資，萬科都比年初好轉了很多，最壞的情況大概率已經過去了。

回首今年以來萬科的境遇，幾度波濤起伏，但也都有驚無險。

在祭出 “瘦身健體” 一攬子方案後，萬科得到了大股東深鐵、各大金融機構的支持，加上四大一線城市樓市新政的 “神助攻”，萬科走出股債雙殺等不利影響，平安落地。

拉長時間線來看，作為先後經歷過 “君萬之爭”、“寶萬之爭” 等種種難關的老牌房企，這或許只是萬科四十年曆史裏的一朵浪花。

經過半年多的探索和 “等風來”，風暴中心的鬱亮和一眾萬科管理層，對於接下來的路也有了更清晰的認知。

萬科表示，下半年將全力以赴，積極落實業務重整和化解債務風險一攬子方案，有信心、有決心推動企業儘快重回健康發展軌道。

他們堅信，政策會給予市場持續支撐，目前的供給水平無論從總量還是結構方面都不充分，未來十年需求量完全可以保障每年 10～12 億平方米的開工量。“行業只要活下去就一定有機會”。

克而瑞數據顯示，6 月百強房企全口徑銷售金額環比增長 32.5%，同比降幅收窄，多個核心城市成交有企穩跡象。4 月以來，萬科自身銷售額也在逐月上升。

相比格力地產、美的置業等房企 “去地產化”，更難得的是行業中的堅守者，也正是這些堅守者的存在和革新，行業發展才會日趨現代化、規範化。

搭乘着核心城市樓市回暖的春風，萬科管理層雷厲風行的行動，展現了其撥雲見月，重回發展正軌的堅定信心。這份彌足珍貴的信心也有望照亮其他房企的轉型求生之路。