港股覆盤：盈警

九龍倉置業發佈了盈警，預期在重估虧損拖累下，上半年可能錄得為數不少於9 億元的虧損，而去年同期為盈利 18.05 億元。公司曾在20 年和 22 年做出了大額減值，分別達到 140 和 149 億元，主要來自於投資組合，當中寫字樓的減值佔了大多數，這次虧損大概率也是基於此。參考年報，公司香港寫字樓租金從19 年約每平方呎 59 元下降至 23 年約 52 元，幅度與商場差不多，但問題在於出租率同時下跌，時代廣場/海港城的寫字樓出租率從約 94-95% 下跌至 88%，令整體租金跌逾 5 億，而公司近 3 年每年平均分紅約 40 億。雖然在供應過剩和需求疲弱下，香港寫字樓還是會繼續受壓，但樂觀看，對九龍倉置業的邊際影響在逐步減少，且公司派息基於基礎淨盈利的65%，如果每年能維持 60 億基礎淨盈利，股息率還是有 6.6%。於23 年，] 受加息影響，公司實際借貸年利率從 2.5% 上升至 5.4%，財務支出從 18.6 億增長至 21.7 億，而公司超過 94%借貸為浮息，未來降息也是受益很大。但相比房東面對的長期結構性挑戰，降息令香港住宅有明顯的預期改善，開發商可能更受益。當然，最受益的還是本地公用股。其中，電盈繫於上週公佈業績，其中，香港電訊雖然融資成本從去年9.3 億增加至 10.9 億，但盈利增加了 1.9% 至 19.9 億，每股盈利 0.2627 元，每股股息增加 2.7% 至從 0.3292 元。香港電訊市場已處於飽和階段，沒有新的企業帶來競爭，行業非常穩定。雖然香港電訊近數年都是超額派息，但今年已出售部份資產，加上對利率的對沖管理，大概率有能力維持每年逾8% 的股息率。至於電訊盈科，除持有香港電訊外，還有OTT 及免費電視業務，未來還要持續投入，所以公司的負債比率也高於香港電訊，而後兩者的 EBTIDA 僅約香港電訊的 5%，佔比不多。截止6 月底，電訊盈科持有現金約 20 億，短期借款約 39.5 億，不變賣資產的話難以維持每年約 30 億的派息。如果選擇再融資，成本將會進一步增加，例如下年有 5 億美元 3.625% 的的擔保票據到期，潛在新利率可達到 5.5-6% 之間。雖然目前公司股息率達到 9% 以上，但不排除要進一步減少派息，而這潛在的衝擊相信會很大。