香港樓市迎轉機？美聯黃建業預言減息將激活市場 樓價有望觸底反彈

智通財經 APP 獲悉，撤辣一度刺激香港樓市交投回升，但效果未持久。美聯集團主席黃建業指出，利好樓市因素逐一浮現，最重要的十項樓市指標之中，有七個較美國加息前好轉，僅三個指標變壞，反映現時樓市基調確實較加息前鞏固及健康。但美國加息週期來得既快且急，加上香港經濟復甦緩慢，市場情緒悲觀，港人對經濟前景欠信心，放慢置業步伐，由藏富於樓轉為藏富於息，抵銷撤辣效果。

若 9 月減息，相信能提振信心，但減息太遲，效力發酵需時，因此調低今年全年樓市預測，預計樓價跌約 8%，重返 2016 年中水平，並調低全年一手成交量預測至 1.6 萬宗，二手成交量亦調低至約 4 萬宗，同比分別升逾 5 成及升約 12%，並齊創 3 年新高。

黃建業強調長遠看好樓市，待息降租升可推高回報，磚頭文化再抬頭，建議特區政府借減息週期重臨，全力加速拼經濟、興金融，由吸人才進步至留人才，降低取得永久居民身份證的年期門檻，增加專才留港發展的誘因，從而提振港人的信心。

具體來看，黃建業指出，撤辣後住宅物業的成交價與量理應回升，但是自次季起，成交量卻高開低走，樓價更是一彈即軟，主要是以下原因，抵銷撤辣效果：

1.悲觀情緒籠罩，市場充斥負面新聞，港人對經濟前景欠信心，消費及入市意欲皆疲弱，暫緩置業或轉買為租，抵銷辣招帶來的正面效應。

2. 美國加息週期快且急，自 22 年 3 月至去年 7 月一共加息 11 次，合共 5.25%。即使其後連續 8 次維持息率不變，但香港按息已升至偏高水平，影響入市意欲。據經絡按揭轉介研究部數據顯示，今年 6 月份的經絡按揭息率指數 (MMI) 報 4.16%，已連續 7 個月超過 4% 的高水平。在按息處偏高水平下，大大影響入市意欲。

3. 大量現樓貨尾積存，發展商求量不求價，對樓價構成下行壓力。據房屋局公佈最新私人住宅一手市場供應資料，今年第二季已落成未售 (現樓貨尾) 單位數目達 19,000 個，雖然環比減少 2,000 個，但是比起 22 年首季的 14,000 個高出約 36%。

黃建業認為，悲觀情緒籠罩，令正面的基本因素受到忽視。香港經濟雖然未恢復頂峯，但是已經走出最黑暗時期。失業率維持極低水平;移民潮高峰期已過，香港人口恢復穩定。根據入境處資料，只計算香港永久居民經機場出入的數字，淨流入數字在 2024 年首次由負數變成正數;勞動人口由 2022 年 3 月至 5 月的 374.4 萬回升至 2024 年 5 月至 7 月的 382.6 萬，可見香港已逐步遠離谷底。

香港樓市也面對同樣的情況，以美國加息前後為界線，分析十大樓市重要的指標，可發現多達七個指標出現顯著好轉，僅三個未見改善。在好轉的指標當中，月入逾 10 萬港元家庭數目、香港定期存款數字及內地買家比率皆創出歷史新高，反映現時樓市基調確實較加息前更為鞏固及健康，具止跌回升的條件。

因為市民對經濟前景欠信心，對入市感到猶豫，樓市基本因素雖然好轉，但未能吸引更多買家入市，令物業交投未能一直維持撤辣初期的高水平，甚至回落至撤辣後新低。綜合一手住宅物業銷售信息網資料及市場消息，8 月首 25 日一手成交量僅錄約 430 宗，估計全月錄約 500 宗，將創撤辣後單月新低。

樓價方面，更是尋底不止，跌幅超出應有的水平，出現超跌的情況。美聯樓價指數最新報 130.36 點，連跌 10 星期，本年迄今樓價跌 5.23%，已創 8 年新低。黃建業指出，即使社會運動、疫情爆發及封關，樓價亦只是窄幅上落，及至美國大幅加息，樓價才每下愈況，最新樓價比起紀錄高位已大幅下跌近 27%，反映欠缺前景信心及息口持續高企對樓市帶來的巨大影響。

值得留意的是，十大樓市指標之中，最新香港定期存款數字高達 9.9 萬億港元，較美國加息前急增 8 成，黃建業認為，該指標除了反映港人富裕之外，亦反映投資心態的改變，因為高息加上對經濟前景欠信心，故採取保守的投資策略，由藏富於樓轉為藏富於息，將資金鎖於定期存款，是樓市停滯不前的又一原因。

黃建業相信，減息將成為樓市另一轉折點，能提振港人信心。市場憧憬美國將於 9 月減息，更有分析指全年的減息幅度將達 0.5% 甚至以上。預計當減息公佈，發展商料加快推盤，市場氣氛改善，部份資金會偷步入市，希望於樓價回升前執筍貨，激活第四季物業成交較 7 月份及 8 月份回升，屆時樓價跌幅有望收窄。

不過，由於加息影響過於深遠，而且減息來得太遲，相信減息前樓價料仍會向下調整;即使美國減息，香港亦未必實時跟隨，料樓價未會實時急彈，而成交亦難以恢復到三月時的水平，因此調整全年樓市預測，料全年樓價或跌約 8%，重返 2016 年中水平。成交方面，因應減息推遲至 9 月才公佈，下調全年一手成交量預測至 1.6 萬宗，但同比仍升逾 5 成;全年二手成交量預測亦下調至 4 萬宗，同比仍升 12%。即使調低成交預測，無論一手或二手成交皆同比回升，並創 3 年新高，可見樓市已遠離最壞的時刻。黃建業尤其看好租金升幅，料全年升約 8%，跑贏大市，並創出歷史新高。

黃建業認為，樓市重要指標好轉，加上減息週期重臨，樓價相信已非常接近觸底反彈，長遠看好香港樓市發展。隨着租金持續上升，令近年租金回報率向上，差估署 A 類私人住宅租金回報率已升至 11 年半新高。若未來息口回落，定期息率亦會跟隨下調，上升不少的租金回報率變相更為吸引，料會增加長線投資者買樓收租意欲，只要香港經濟繼續穩定發展，料部份定期存款會流入樓市。現時香港樓價屬超跌，跌幅超出應有水平，預計可吸引資金流入，搏樓市強勁反彈，助物業成交額量逐步重回正軌。相信藏富於息只屬暫時性質，待息率回落租金上升，將會重新凸顯物業的投資價值，藏富於樓的磚頭文化料會再次抬頭。

另一看好後市的原因是，香港樓市供求已逐步回覆平衡。供應方面，雖然差估署預計今明兩年落成量分別逾 2.2 萬及逾 2.5 萬户，但其後 3 年 (2026 年至 2028 年) 數量估計平均每年將跌至約 1.63 萬户，數量明顯下跌。更重要的是，近年樓市氣氛轉靜，發展商手持不少貨尾，導致投地意欲減少，加上推出的住宅官地不多，令到財年上半年賣地計劃可興建的單位佔全年目標僅 3 成。若賣地少的情況持續，將影響長遠供應，數年後的落成量料會出現明顯回落。

至於需求，隨着移民潮告一段落，甚至有部份已移民人士回流，香港的人口相信可逐步重拾增長動力。據政府統計處資料顯示，最新 2024 年中香港人口錄約 753 萬人，比起 2021 年年底增加約 1.8%。

專才的持續流入為樓市帶來新動力，根據政府數字，2023 年至 2024 年上半年經各項人才入境計劃到港的人才及受養人數合共已突破 25 萬人，為香港住屋帶來新增需求。單計高才通人才，在港主要從事管理和專業工作，收入中位數約 5 萬港元，約 25% 高才的收入達 10 萬港元或以上、更有 1 成人月入達 20 萬港元或以上，經濟條件優越。專才來港初期普遍以租樓為主，不過若然未來減息，加上撤辣令印花税與港人看齊，料吸引他們轉租為買。25 萬人來港，大約等於 8 萬個家庭，如有兩成置業，已幾乎等同全年新盤的成交量;若三成置業留港發展，亦足以消化現樓貨尾庫存。

內地買家已成為香港樓市的重要動力。根據美聯物業研究中心綜合土地註冊處資料，按已知買家姓名作分析，今年第二季內地買家 (以買家姓名的英文拼音鑑別) 佔個人買家於香港樓市一二手住宅註冊量比率升至約 25.3%，不僅較 22 年首季約 9.3% 大幅增加 16 個百分點，甚至創紀錄季度新高。

黃建業又指出，樓市的起跌仍然繫於市民對後市的信心，故建議政府趁減息週期開啓，資金回流，全力加速拼經濟、興金融，鼓勵銀行放寬銀根，並提出具體措施，吸引企業擴充及外資來港發展，在融入大灣區的同時，更應充當大灣區的火車頭，帶領區內城市發展。近年國內城市經濟發展迅速，如香港近在咫尺的深圳，於飲食、服務及旅遊等方面都有迎頭趕上的趨勢，吸引眾多港人北上消費，實在值得特區政府及本地企業仿效借鑑。此外，因應專才措施見成效，已吸引眾多人才來港，是時候由吸人才發展至留人才的階段，應從速推出留人才措施，例如可降低取得永久居民身份證的年期門檻，由現時的 7 年減至 5 年，甚至 3 年，增加他們留港發展的誘因。