作者 | 周智宇 編輯 | 張曉玲 儘管有之前業績預告的鋪墊，但當萬科中報虧損真正擺在眼前，還是讓行業內外，感慨萬千。 地產行業的週期調整之深、之長，顯然超乎想象。面對史無前例的大變局，沒有人能夠置身事外。 不過在萬科財報之中，新的生機也在醖釀。二季度經營性現金流轉正，三大主業競爭力穩步提升，以及多賽道 REITs 突破都表明，萬科抗住了階段性壓力，它在應對短期困難的同時，也在為未來長期發展蓄力。 8 月 30 日的業績會上，萬科董事會主席鬱亮依舊向外展示出對行業的信心。他坦言，經過了三年的調整，新房的性價比在提升，政策對多樣化住房需求的支持也在持續增加，這些都在為市場需求的復甦積蓄能量，為新發展階段的到來提供土壤。 市場對於接下來政策進一步轉暖，也充滿期待。就在 8 月 30 日，一則關於存量貸款利率調整的傳聞，調動了投資者的情緒，地產板塊大漲，萬科 A 也一度漲停。 當然，眼下困難的解決和向 “新” 而行的能力提升仍需要耐心和時間，對現在的耐心，就是對未來的信心。這個過程中，萬科也有了更多同路人，這會是萬科穿越此輪週期的底氣所在。 修復 歸母淨利潤首次中報為負，經營性現金流淨額則環比由負轉正。從中報可以看到，萬科當前確實面臨一道難題，但並非無解。 面對階段性經營困難，以及短期流動性壓力，萬科抽絲剝繭，給出自己的解題之法。 利潤端的虧損，反映的是房地產週期的影響。2022 年之前，行業內以規模論英雄，高價地頻出，隨着這些地塊近兩年進入結算週期，給包括萬科在內房企的當期利潤，帶來不小壓力。 加上萬科在上半年瘦身健體，帶來大宗和股權交易虧損以及部分非主業財務投資虧損和減值計提，致使萬科短期業績承壓。 不過，萬科財務負責人韓慧華在業績會上表示，2022 年之後萬科的新項目利潤狀況不錯，銷售毛利率平均在 18% 左右。至今年年底，大約會有 2270 億元的貨值，預計去化 80%，隨着這部分項目進入結算期，這能夠帶動萬科業績提升。 此外，萬科也在通過操盤效率的提升，讓存量資源發揮出更大的價值。 在關係到房企償債能力的現金流方面，萬科則有了顯著改善。從這個維度來説，萬科已經度過了最難時期。 中報顯示，萬科在二季度經營性現金流淨額，較一季度的-94.21 億元明顯改善，實現 42 億正向現金流。 韓慧華解釋，這主要是萬科上半年在業務瘦身健體上，取得積極進展。 通過改善銷售，推進商辦等大宗資產交易，以及退出其他業務、清理和轉讓非主業財務投資三方面的努力，萬科上半年合計回款超 1370 億元。 同時，隨着交付高峰期過去，萬科的支付壓力明顯下降。數據顯示，今年上半年，萬科交付總量同比下降超過 30%，工程支付量也相應降低，此外萬科其他方面支出，也隨規模下降而相應減少。 經營層面改善，萬科也在銀行等金融機構和相關部門支持下，融資渠道保持通暢。 可以看到，二季度萬科新增融資、再融資明顯加速。上半年，萬科實現新增融資、再融資 612 億元，平均融資成本 3.66%，融資模式轉換提速。 尤其是在 5 月份，萬科獲得了來自招商銀行牽頭的 200 億元銀團貸款；隨後在 7 月又獲得交通銀行、中國銀行等機構的多筆貸款。這使得，截至 7 月末，萬科新增融資和再融資完成總量超過 670 億元。 在近期持續降解存量債務後，萬科今年年內已無境外公開債，境內公開債則僅剩下 1 筆 20 億元的中票。 此外，萬科下半年待交付房源近 10 萬套，交付量同比下降 40%，這讓萬科在經營端的支出壓力大幅緩解。萬科能夠在全力完成下半年交房任務，保持銷售和回款穩定的同時，通過進一步推進大宗交易和股權處置，創造更多自由可用的現金流。 在融資模式轉換的同時，萬科還在爭取銀團貸款、經營性物業貸等機會，尋求融資端的增量流動性。現金流的進一步好轉，支撐着萬科走出短期困境。 新生 誠然，地產行業還處於新舊動能切換的過程中，房企的陣痛還將持續一段時間，但只要渡過這一關，它們也將脱胎換骨，迎來新生。 萬科為此做好了準備。在調整融資模式，降解風險的同時，萬科也將自己的能力圈，進一步聚焦到綜合住區開發、物業服務、租賃公寓三大主業上，它希望通過對專業度的打磨，讓自身的業務、投資和能力都更加聚焦。它也能突破自我，化危為機。 當前，對房企來説，開發業務仍是收入的主要來源，但市場的供需關係卻發生重大改變。購房者更加細分、理性，而好產品依舊有市場。 萬科聯席總裁、開發經營本部首席合夥人張海表示，新房市場規模縮減，同時項目經營難度增加，操盤及格線大幅提高。萬科則圍繞造好房子，實現高質量發展。 這使得，在拿地投資時，要向城市中有真實改善需求的板塊和片區進一步集中；此外，則是營造社區生活場景，圍繞客户需求的新變化，對成本和費用的投入進行結構性調整，提高產品的質量價格比和性能價格比。 同時，在新增樓盤顯著減少的情況下，向存量市場要機遇，也是萬科的一個解題思路。 萬物雲在上半年重點發力方向，便是老舊小區改造能力。通過以低於市場價格 30% 的高性價比開展業務，實現對項目公區環境的系統性改善，進而獲取市場競爭的主動權。 通過挖掘市場機會，萬物雲也在行業增長存在挑戰的情況下實現營收增長，上半年實現營收 176.3 億元，同比增長 9.5%。 萬科總裁、長租公寓事業部首席合夥人祝九勝透露，泊寓上半年在多個城市與國資國企達成了戰略合作意向，未來合作總房源數超 2 萬間。 這是萬科長租公寓存量資產盤活模式不斷成熟的體現。祝九勝以深圳和頌軒項目為例，1088 套公寓由售轉租並實現了開業即滿租，同類模式在今年完成了 6 個，盤活房源數超 6000 間。 上半年，萬科租賃住宅業務實現營業收入 17.3 億元，同比增長 5.3%。經營性利潤（NOI）和權益淨利潤均實現了雙位數增長。 經營服務業務保持良好發展勢頭的同時，萬科多賽道 REITs 也持續突破。物流 REITs 已於今年 3 月通過發改委審批，獲得證監會受理；4 月中金印力 REIT 在深圳證券交易所上市；公寓 REITs 也已在申報階段，已經獲得相關指導和反饋。 此外，萬科也關注到行業中出現私募 REIT 的嘗試，萬科建萬基金武漢項目加入了 “建信住房租賃基金持有型不動產資產支持專項計劃”，項目已於 7 月 30 日在上交所掛牌上市。 REITs 上的持續突破，在讓萬科打造更多優質資產，加速轉向不動產經營者的同時，也與包括國壽、中金、中信在內的更多投資機構鏈接起來，這些機構不僅是 REITs 投資人，也是萬科在週期轉換的時候，支持萬科成長的同路人。 近期，萬科也公告，骨幹管理人員共計 1862 人已自籌資金 2.01 億元增持公司 A 股股票。有了內部骨幹的上下一心，以及外部機構的支持，萬科也能夠在應對週期變化的時候，更加從容。 也許前路依舊荊棘遍地，但唯有不怕艱險地向前開拓，才能從曲折的道路中開闢出生路。萬科也要繼續努力闖關，在同路人的支持下前行，為自己、為行業找到下半場裏的活法。
