港股覆盤：虧損大於市值

國內8月份的房地產銷售仍然慘淡，雖然進入了傳統金九銀十，房地產公司會加大營銷力度，提升整體交易量，但如果沒有明顯的政策刺激，反彈大概有限。

上週調降存量住房貸款利率的消息不令人意外，但如果這樣做，肯定會損害銀行的盈利能力。上半年國有銀行有5家已經出現盈收淨利雙降。

另一方面，香港二手房價續創近8年新低，9月降息能否帶來點刺激還是充滿不確定性。

類似的悲觀情緒亦體現在新世界發展上，公司發佈了首次盈警，預計虧損190億至200億港元，主要因為85-95億資產減值，以及出售新創建股份的83億賬面虧損。拋開一次性因素，全年核心經營溢利為65-69億，同比減少18%至23%。

雖然公司今年來持續出售物業，包括40億的愉景新城商場、39億的前海全幢商廈，但槓桿仍然是行業最高水平。之前市場預計今年股息約0.5港元，當下大概率要更低。

去年出售新創建套現近218億元，當中派40億元特別息算是一個失誤，特別考慮到公司債務規模逾1900億，每年利息支出在資本化前接近100億。

而短期要解決債務問題，公司相信要繼續出售資產，例如上週傳出華潤擬出價約90億元購買K11 ART MALL。只是K11品牌於內地和香港做得不錯，而且佔了公司約10%持續經營利潤，不會是首選。

無論如何，新世界有不少資產，例如1600萬平方呎農地、2000億元投資物業，如果肯大力去槓桿，市淨率修復空間也會很大。

但最重要問題是，大股東持股不多，不出來增持，且有供股集資記錄，所以股價持續下跌。不過，從另一角度看，基本面最差，也意味是未來最受益於香港樓市好轉的炒作標的。