<p>越來越多的零售商在某種程度上陷入困境。名單包括萊特艾德（Rite Aid）、紅貝殼（Red Lobster）、沃爾格林（Walgreens）、家得寶（Dollar Tree）、At Home 和大摩（Big Lots）。對於房東來説，從徹底破產到關閉表現不佳的店鋪，這裏的問題意味着失去租金。</p>
<p>房地產收入（Realty Income）在這方面與其他任何房東都沒有什麼不同。儘管它與上述所有零售商都有關聯，但它應該能夠輕鬆度過租金問題，毫不停頓。以下是您需要了解的三個關鍵事實，以理解為什麼這家房地產投資信託（REIT）處於如此良好的位置。</p>
<h2>1. 房地產收入是行業巨頭</h2>
<p>房地產收入是最大的淨租賃 REIT。淨租賃要求租户支付大部分物業級運營成本。淨租賃物業通常只租給一個租户，因此每個單獨的物業風險相當大。如果出現空置，物業將沒有任何租户，而且如果該租户財務狀況糟糕，物業的維護可能會下降。投資者對淨租賃框架內的陷入困境的租户感到擔憂是有充分理由的。</p>
<p><img src="https://imageproxy.pbkrs.com/https://g.foolcdn.com/image//query-dXJsPWh0dHBzOi8vZy5mb29sY2RuLmNvbS9lZGl0b3JpYWwvaW1hZ2VzLzc4OTc3NS8yNF8wM18yOC1hLXBlcnNvbi13aXRoLXRoZWlyLWhlYWQtZG93bi1vbi1hLWxhcHRvcC1jb21wdXRlci1fbWYtZGxvYWQtX2dldHR5aW1hZ2VzLTkxMDE0ODAyNC0xMTM3eDgwMC0xOGE1MmEyLmpwZw?x-oss-process=image/auto-orient,1/interlace,1/resize,w_1440,h_1440/quality,q_95/format,jpg" alt="" original-src="https://imageproxy.pbkrs.com/https://g.foolcdn.com/image//query-dXJsPWh0dHBzOi8vZy5mb29sY2RuLmNvbS9lZGl0b3JpYWwvaW1hZ2VzLzc4OTc3NS8yNF8wM18yOC1hLXBlcnNvbi13aXRoLXRoZWlyLWhlYWQtZG93bi1vbi1hLWxhcHRvcC1jb21wdXRlci1fbWYtZGxvYWQtX2dldHR5aW1hZ2VzLTkxMDE0ODAyNC0xMTM3eDgwMC0xOGE1MmEyLmpwZw"/></p>
<p>圖片來源：Getty Images。</p>
<p>然而，隨着投資組合規模的增加，淨租賃模式的風險會降低。邏輯很簡單：當投資組合規模龐大時，沒有單個物業對總收入和利潤線的重要性那麼大。房地產收入擁有超過 15,400 個物業。它是目前可以購買的最大淨租賃 REIT，市值大約是其下一個最接近的同行的四倍。至於承租人，房地產收入為超過 1,550 個不同的租户提供服務。</p>
<p>對於房地產收入來説，沒有任何單個物業或租户是成敗的關鍵。公平地説，一些 REIT 的最大租户目前面臨困境，包括沃爾格林和家得寶，兩者都有可能關閉門店。但這就是第二點的關鍵所在。</p>
<h2>2. 房地產收入擁有優質物業</h2>
<p>儘管房地產收入規模很大，但這並不意味着它選擇以犧牲質量為代價來增長。它特別希望擁有優質位置，特別是在零售空間，其中價值主要在於物業的位置，而不是物業上的建築。優質位置在出現空置時往往會很快再次出租，並且通常是在重組或裁撤位置時保留的物業。雖然這是一個簡化，但 “位置，位置，位置” 是一個真理。</p>
<p>房地產收入擁有大量具有吸引力的物業。以數字來突出這一點，在 2024 年第二季度，該公司續簽了 199 份租約。新租約的租金為過期租約的 105.7%，整個投資組合的出租率為 98.8%。綜合考慮這兩個統計數據，可以看出該公司在物業投資組合的質量和需求方面沒有任何問題。</p>
<h2>3. 歷史表明房地產收入將輕鬆度過這一困境</h2>
<p>儘管房地產收入有可能面臨一些陷入困境的租户可能會導致一些空置物業。關鍵在於：房地產收入已經存在幾十年，並且在這段時間內成功地處理了同樣的問題。其股息連續 29 年每年增加一次，甚至在大衰退期間也是如此。因此，有大量歷史可以依據。</p>
<p>根據歷史事件（包括出售資產、釋放它們或保留現有租户），房地產收入估計將從其當前投資組合中的問題租户那裏看到每股年調整後資金運營（FFO）約為 0.02 美元的負面影響。2024 年第二季度的調整後 FFO 為 1.06 美元，較去年同期增長 6%。做個簡單的數學計算——在 2023 年第二季度，該公司每股盈利約為 1.00 美元。因此，在一個季度內，它已經超額彌補了來自其投資組合中目前處於風險狀態的租户所預期的 FFO 影響。簡而言之，這個問題並不是什麼大問題。</p>
<h2>房地產收入是一個 “睡得香” REIT</h2>
<p>房地產收入已經註冊了 “每月股息公司” 這個暱稱。這相當大膽，管理層所做的一切都是為了保持保守可靠的股息股票。這包括處理不可避免的陷入困境的租户所帶來的影響。是的，房地產收入面臨像紅貝殼和沃爾格林這樣的陷入困境的租户。不，這些問題不會成為大問題。</p>

<p>Realty Income 面臨着像沃爾格林和 Dollar Tree 這樣的困擾租户的挑戰，但它有能力有效地管理這些問題。作為最大的淨租賃房地產投資信託公司，Realty Income 擁有超過 15,400 處物業，為超過 1,550 家租户提供服務，從而降低了任何單一空置帶來的風險。該公司強調優質位置，高租約續約率和幾乎滿租率證明了這一點。其長期保持股息的強勁歷史表明它能夠經受住經濟衰退的考驗，預計目前租户問題對其影響較小。Realty Income 仍然是一個可靠的股息投資</p>

<p>An increasing number of retailers have fallen on hard times in some way. The list includes Rite Aid, Red Lobster, <strong>Walgreens</strong>(WBA 0.34%), <strong>Dollar Tree</strong>(DLTR -2.88%), At Home, and <strong>Big Lots</strong>(BIG 9.12%). For landlords, the problems here -- from outright bankruptcies to plans to close underperforming stores -- mean lost rent.</p>
<div class="lb-trans"><p>越來越多的零售商在某種程度上陷入困境。名單包括萊特艾德（Rite Aid）、紅貝殼（Red Lobster）、沃爾格林（Walgreens）、家得寶（Dollar Tree）、At Home 和大摩（Big Lots）。對於房東來説，從徹底破產到關閉表現不佳的店鋪，這裏的問題意味着失去租金。</p>
</div><p><strong>Realty Income</strong>(O 0.11%) is no different from any other landlord in this regard. But even though it has exposure to all the retailers noted above, it should sail through the rent problem without skipping a beat. Here are three key facts you need to know to understand why this real estate investment trust (REIT) is so well positioned.</p>
<div class="lb-trans"><p>房地產收入（Realty Income）在這方面與其他任何房東都沒有什麼不同。儘管它與上述所有零售商都有關聯，但它應該能夠輕鬆度過租金問題，毫不停頓。以下是您需要了解的三個關鍵事實，以理解為什麼這家房地產投資信託（REIT）處於如此良好的位置。</p>
</div><h2>1. Realty Income is an industry giant</h2>
<div class="lb-trans"><h2>1. 房地產收入是行業巨頭</h2>
</div><p>Realty Income is the largest net lease REIT. Net leases require tenants to pay for most property-level operating costs. Net lease properties are generally only rented out to one tenant, so each individual property is a pretty big risk. Not only would a vacancy leave the property without any tenant in it, but the property's upkeep might have declined if that tenant was in a weak financial state. There's good reason for investors to have concerns about troubled tenants within the net lease framework.</p>
<div class="lb-trans"><p>房地產收入是最大的淨租賃 REIT。淨租賃要求租户支付大部分物業級運營成本。淨租賃物業通常只租給一個租户，因此每個單獨的物業風險相當大。如果出現空置，物業將沒有任何租户，而且如果該租户財務狀況糟糕，物業的維護可能會下降。投資者對淨租賃框架內的陷入困境的租户感到擔憂是有充分理由的。</p>
</div><p><img src="https://imageproxy.pbkrs.com/https://g.foolcdn.com/image//query-b3A9cmVzaXplJnVybD1odHRwczovL2cuZm9vbGNkbi5jb20vZWRpdG9yaWFsL2ltYWdlcy83ODk3NzUvMjRfMDNfMjgtYS1wZXJzb24td2l0aC10aGVpci1oZWFkLWRvd24tb24tYS1sYXB0b3AtY29tcHV0ZXItX21mLWRsb2FkLV9nZXR0eWltYWdlcy05MTAxNDgwMjQtMTEzN3g4MDAtMThhNTJhMi5qcGcmdz03MDA" alt="" original-src="https://g.foolcdn.com/image/?url=https%3A%2F%2Fg.foolcdn.com%2Feditorial%2Fimages%2F789775%2F24_03_28-a-person-with-their-head-down-on-a-laptop-computer-_mf-dload-_gettyimages-910148024-1137x800-18a52a2.jpg&amp;op=resize&amp;w=700"/></p>
<p>Image source: Getty Images.</p>
<div class="lb-trans"><p>圖片來源：Getty Images。</p>
</div><p>The risks of the net lease model, however, are diminished as a portfolio increases in size. The logic is simple: No single property is as important to the top and bottom line when the portfolio is big. Realty Income owns more than 15,400 properties. It is by far the largest net lease REIT you can buy and is roughly four times as large as its next closest peer by market cap. As for lessees, Realty Income serves more than 1,550 different tenants.</p>
<div class="lb-trans"><p>然而，隨着投資組合規模的增加，淨租賃模式的風險會降低。邏輯很簡單：當投資組合規模龐大時，沒有單個物業對總收入和利潤線的重要性那麼大。房地產收入擁有超過 15,400 個物業。它是目前可以購買的最大淨租賃 REIT，市值大約是其下一個最接近的同行的四倍。至於承租人，房地產收入為超過 1,550 個不同的租户提供服務。</p>
</div><p>No single property or tenant is make-or-break for Realty Income. To be fair, some of the REIT's largest tenants are the ones facing headwinds right now, including Walgreens and Dollar Tree, both of which are looking to potentially shut locations. But this is where point No. 2 comes in.</p>
<div class="lb-trans"><p>對於房地產收入來説，沒有任何單個物業或租户是成敗的關鍵。公平地説，一些 REIT 的最大租户目前面臨困境，包括沃爾格林和家得寶，兩者都有可能關閉門店。但這就是第二點的關鍵所在。</p>
</div><h2>2. Realty Income has good properties</h2>
<div class="lb-trans"><h2>2. 房地產收入擁有優質物業</h2>
</div><p>Although Realty Income is very large, that doesn't mean it has opted to grow at the expense of quality. It specifically wants to own good locations, especially in the retail space, where the value is largely in the property's location, not in the building on the property. Good locations tend to be leased again fairly quickly when there is a vacancy and are often the ones that are kept through a restructuring or location culling move. It's a simplification, but &#34;location, location, location&#34; is a truism.</p>
<div class="lb-trans"><p>儘管房地產收入規模很大，但這並不意味着它選擇以犧牲質量為代價來增長。它特別希望擁有優質位置，特別是在零售空間，其中價值主要在於物業的位置，而不是物業上的建築。優質位置在出現空置時往往會很快再次出租，並且通常是在重組或裁撤位置時保留的物業。雖然這是一個簡化，但 “位置，位置，位置” 是一個真理。</p>
</div><p>Realty Income has a large number of attractive properties. To highlight this with numbers, in the second quarter of 2024 the company had 199 leases renew. The rent on the new leases was 105.7% of the expiring leases, and the portfolio is 98.8% leased. Taken together, these two statistics speak to a company that isn't having any problem with the quality and demand of its property portfolio.</p>
<div class="lb-trans"><p>房地產收入擁有大量具有吸引力的物業。以數字來突出這一點，在 2024 年第二季度，該公司續簽了 199 份租約。新租約的租金為過期租約的 105.7%，整個投資組合的出租率為 98.8%。綜合考慮這兩個統計數據，可以看出該公司在物業投資組合的質量和需求方面沒有任何問題。</p>
</div><h2>3. History suggests Realty Income will sail through this</h2>
<div class="lb-trans"><h2>3. 歷史表明房地產收入將輕鬆度過這一困境</h2>
</div><p>Still, Realty Income has troubled tenants that might leave it with some vacant properties. Here's the thing: Realty Income has been around for decades and dealt successfully with the same issue throughout that span. Its dividend has increased annually for 29 consecutive years, including right through the Great Recession. So there's plenty of history to go on.</p>
<div class="lb-trans"><p>儘管房地產收入有可能面臨一些陷入困境的租户可能會導致一些空置物業。關鍵在於：房地產收入已經存在幾十年，並且在這段時間內成功地處理了同樣的問題。其股息連續 29 年每年增加一次，甚至在大衰退期間也是如此。因此，有大量歷史可以依據。</p>
</div><p>Based on historical events (including the ability to sell assets, release them, or keep an existing tenant in place), Realty Income estimates that it will see a negative impact of around $0.02 per share of annual adjusted funds from operations (FFO) from the problem tenants in its portfolio today. Adjusted FFO in Q2 was $1.06. That was up 6% over the prior year. Do that math -- in Q2 2023, the company earned roughly $1.00 per share. So in a single quarter, it more than made up for the FFO effect it expects from the at-risk tenants currently in its portfolio. Simply put, this issue isn't that big a deal.</p>
<div class="lb-trans"><p>根據歷史事件（包括出售資產、釋放它們或保留現有租户），房地產收入估計將從其當前投資組合中的問題租户那裏看到每股年調整後資金運營（FFO）約為 0.02 美元的負面影響。2024 年第二季度的調整後 FFO 為 1.06 美元，較去年同期增長 6%。做個簡單的數學計算——在 2023 年第二季度，該公司每股盈利約為 1.00 美元。因此，在一個季度內，它已經超額彌補了來自其投資組合中目前處於風險狀態的租户所預期的 FFO 影響。簡而言之，這個問題並不是什麼大問題。</p>
</div><h2>Realty Income is a &#34;sleep well at night&#34; REIT</h2>
<div class="lb-trans"><h2>房地產收入是一個 “睡得香” REIT</h2>
</div><p>Realty Income has trademarked the nickname &#34;The Monthly Dividend Company.&#34; That's pretty bold, and everything management does is in service of remaining a conservative and reliable dividend stock. That includes dealing with the inevitable impact of troubled tenants. Yes, Realty Income has exposure to troubled tenants like Red Lobster and Walgreens. No, these issues aren't going to be a big problem.</p>
<div class="lb-trans"><p>房地產收入已經註冊了 “每月股息公司” 這個暱稱。這相當大膽，管理層所做的一切都是為了保持保守可靠的股息股票。這包括處理不可避免的陷入困境的租户所帶來的影響。是的，房地產收入面臨像紅貝殼和沃爾格林這樣的陷入困境的租户。不，這些問題不會成為大問題。</p>
</div>

Realty Income：壞消息並沒有看起來那麼糟糕。投資者應該瞭解的三件事