<div id="readability-page-1"><p>9 月 21 日，蘇州市高鐵新城板塊的龍湖御湖境啓動首次開盤活動，推出 191 套房源，總價在 319 萬～989 萬元不等。</p><div><p>該項目被定義為蘇州市首個第四代純洋房小區，首開結束不久，開發商便推出海報：首次開盤銷售金額達到 4.5 億元。</p><p><strong>熱銷的一個原因在於，該項目通過贈送面積的方式，使得最高實際得房率達到 120%。<br/></strong><br/><img src="https://imageproxy.pbkrs.com/https://wpimg-wscn.awtmt.com/40c4fc1d-0d95-4e2d-ad7f-84eb9f09c553.jpeg?x-oss-process=image/auto-orient,1/interlace,1/resize,w_1440,h_1440/quality,q_95/format,jpg" width="1024" height="609" original-src="https://imageproxy.pbkrs.com/https://wpimg-wscn.awtmt.com/40c4fc1d-0d95-4e2d-ad7f-84eb9f09c553.jpeg"/></p><p>    某 TOP10 房企上海公司營銷負責人近日向《每日經濟新聞》等媒體記者表示，當下在激烈的市場競爭中，開發商希望通過類似方式給產品賦能，以體現項目在與周邊產品競爭中的優勢，“對購房者來説，同地段下，我們如果做 ‘第四代住宅’，而其他項目沒有，相應在銷售層面會更容易一些。”</p></div><h2><strong>得房率 120%</strong></h2><div><p>龍湖御湖境由蘇州湖鑫置業有限公司開發運營，天眼查顯示，該項目公司由龍湖集團、蘇州高鐵新城國有投資控股集團、蘇州市軌道交通集團合資成立，分別佔股 51%、39% 和 10%。項目此次共推出 5 棟住宅，整體備案均價為 3.3 萬元/平方米。</p><p><strong>值得一提的是，新推出的三種户型都建有較大露台，還包括挑高的空中庭院，使用面積最大增加 62 平方米。</strong></p><p>事實上，在這個項目之前，蘇州已推出蘇地 2023-WG-31 號、61 號地塊，計劃打造主城區首個 “第四代住宅” 項目，最高得房率接近 120%。項目的亮點也涉及贈送空中花園，將院落和植被引入空中，達到户户擁有空中庭院的效果。</p><p>浙江德清今年 7 月出讓了一塊住宅用地，出讓規則明確指出，地塊應被打造為 “第四代住宅”，可規劃總計 1.38 萬平方米的空中庭院，而且這部分空中庭院的面積可以不計入容積率。</p><p>據嘉興市南湖區房地產行業協會介紹，今年以來，在温州、湖州和金華等城市的新推宅地中，相繼出現了一些 “計容新規”。房企只要利用新規合理設計，理論上，可以實現得房率達到 100%，高的甚至達到 120%。</p><p>比如，温州市在 7 月 22 日出讓的核心片區桃花島單元地塊，集中了 “空中花園贈送”“複式住宅”“超高得房率” 等特點，設計空間非常大。義烏市在 6 月 26 日出讓的一宗地塊中，高層住宅允許建設空中花園陽台（不計入住宅陽台）和公共共享平台，除綠化部分外，空中花園陽台按結構底板水平投影面積的 1/2 計算容積率，空中共享平台不計容積率。</p><p>中指研究院研究副總監徐躍進表示，目前，各地興起了 “第四代住宅” 概念，又稱 “立體生態住宅” 或 “城市森林花園住宅”，主要特徵是把地面的庭院置於高層建築，讓每層住户都能擁有公共院落和獨立花園。</p><p><strong>不過，各地政策只是針對部分規則進行了調整，尚不意味着公攤面積的完全消失，未來或許會有更多城市跟進出台類似政策。</strong></p></div><h2><strong>二手房業主不得不進一步降價？</strong></h2><div><p>“事實上這對開發商來説是政策放鬆的一種信號。” 上述房企營銷負責人認為，這兩年，房企在樓盤品質、公區配套和地下車庫等方面競爭得越來越細，<strong>各家公司都在追求樓盤入市時能夠適銷對路，在 “存量時代” 抓住新的主流購買羣體，儘快銷售去化。</strong></p><p>在徐躍進看來，相比於以前的住宅產品，“第四代住宅” 具有一定優勢，房企應加強新一代住宅產品研發，利用計容規則調整帶來的積極影響，提升住宅產品的吸引力，更好地滿足市場改善性住房需求。新產品的出現，總是會對舊產品的客户形成分流。</p><p>據廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉介紹，截至今年 3 月，全國有 24 個省份試點上線 “第四代住宅”，相當於全國超 70% 的省份全面落地 “第四代住宅”。2022 年，福建首個第四代住宅 “建發縵雲” 亮相，兩年來，福州共落地 30 餘個 “第四代住宅” 項目。</p><p>這種高贈送面積的方式，相當於在房價基礎上打折銷售。李宇嘉認為，<strong>新一代住宅大規模入市將可能讓二手住房的低價優勢縮減，二手房業主不得不進一步降價，與新房展開全面 “價格戰”。</strong>此外，建築新規出台之前出讓的地塊以及開發的新盤，銷售或將更加艱難。</p><p>他進一步提到，類似行業調整需要注意保持政策的連續性、穩定性和可預期性；考慮政策的外部性，特別是對在建、在售項目、對二手房業主的傷害；不能以高質量發展為名，行 “保賣地”“保新房規模” 之實。</p></div><p><span></span>每日經濟新聞<span>，原文標題：《得房率 120% 的新房越來越多，新一輪 “價格戰” 會來嗎？》</span></p>            </div>

龍湖集團

<p>隨着得房率達到 120% 的新房不斷湧現，研究員李宇嘉預測二手房的低價優勢將減弱，可能引發全面的 “價格戰”。蘇州市高鐵新城的龍湖御湖境項目首次開盤，推出 191 套房源，銷售金額達 4.5 億元，因贈送面積使得得房率高達 120%。開發商希望通過這種方式提升競爭力，吸引購房者。</p>

- 蘇州市高鐵新城龍湖御湖境首次開盤推出 191 套房源，總價 319 萬～989 萬元。  
- 項目得房率最高達 120%，吸引購房者，銷售金額達 4.5 億元。  
- 全國已有 24 個省份試點 “第四代住宅”，可能引發二手房降價競爭。