中指研究院：央行多項利好政策落地 將對房地產市場帶來哪些影響？

智通財經 APP 獲悉，中指研究院發佈報告稱，9 月 24 日，國務院新聞辦公室舉行新聞發佈會，整體來看，本次央行釋放多個重磅利好，對宏觀經濟和房地產市場均將產生積極影響，降準、降息通過釋放資金流動性、降低資金成本來提振經濟，經濟預期好轉有望修復居民收入預期，降低存量房貸利率也將進一步穩定購房者置業預期，修復市場觀望情緒，降低 7 天逆回購利率將進一步引導 10 月 5 年期以上 LPR 下行，將繼續降低購房成本；降低二套首付比例最低水平，也將明顯降低居民購房門檻，多項舉措齊發力，有望穩定房價，加速房地產市場築底企穩。

另外，報告提到，央行本次亦擴大了保障性住房再貸款央行資金支持比例，有助於提升商業銀行貸款規模，對於地方收儲將產生一定積極帶動，但值得關注的是，當前地方收儲進程較為緩慢，收儲價格撮合難度大、地方國企收儲資金成本較高、供需錯配等是關鍵影響因素，當前央行降息一定程度上也可以降低國企收儲成本，而收儲價格、供需錯配等因素，短期或仍需要更多配套政策支持，幫助地方政府加速收儲進程。

除此之外，研究出枱盤活存量土地的增量政策、延長 “金融 16 條”、經營性物業貸款的文件期限，進一步加大企業端資金支持力度，對於當前穩定企業預期、提振市場信心也將發揮重要作用。

9 月 24 日，國務院新聞辦公室舉行新聞發佈會，介紹金融支持經濟高質量發展有關情況，中國人民銀行行長潘功勝、國家金融監督管理總局局長李雲澤、中國證券監督管理委員會主席吳清出席介紹情況，並答記者問，其中中國人民銀行行長潘功勝宣佈降準、降息、調降存量房貸利率等多項重磅舉措，同時國家金融監督管理總局局長李雲澤也對 “白名單” 工作進展進行介紹。

潘功勝宣佈：

一是降低存款準備金率和政策利率。近期將下調存款準備金率 0.5 個百分點，向金融市場提供長期流動性約 1 萬億元；在今年年內還將視市場流動性的狀況，可能擇機進一步下調存款準備金率 0.25-0.5 個百分點。降低中央銀行的政策利率，即 7 天期逆回購操作利率下調 0.2 個百分點，從目前的 1.7% 調降至 1.5%，同時引導貸款市場報價利率和存款利率同步下行，保持商業銀行淨息差的穩定。

二是降低存量房貸利率和統一房貸最低首付比例。引導商業銀行將存量房貸利率降至新發放貸款利率的附近，預計平均降幅大約在 0.5 個百分點左右。統一首套房和二套房的房貸最低首付比例，將全國層面的二套房貸款最低首付比例由當前的 25% 下調到 15%。將 5 月份人民銀行創設的 3000 億元保障性住房再貸款，中央銀行資金的支持比例由原來的 60% 提高到 100%，增強對銀行和收購主體的市場化激勵。將年底前到期的經營性物業貸款和 “金融 16 條” 這兩項政策文件延期到 2026 年底。

李雲澤表示：

在各方共同努力下，城市房地產融資協調機制取得了良好效果。截至目前，商業銀行已審批白名單項目超過 5700 個，審批通過融資金額達到 1.43 萬億元，支持 400 餘萬套住房如期交付。在協調機制的帶動下，金融機構對房地產行業的支持力度也在不斷擴大。截止到 8 月末，今年房地產開發貸款較年初實現了正增長，扭轉了幾年來持續下滑的態勢，房地產的併購貸款和住房租賃貸款分別增長 14% 和 18%，為促進房地產市場平穩健康發展提供了有力的金融支持。同時為積極支持剛性和改善性的住房需求，我們會同人民銀行指導各地、各家金融機構因城施策來調整相關的房地產金融的政策。下一步，也會配合人民銀行積極推進，穩妥降低存量房貸的利率，以進一步減少居民房貸支出，提高人民羣眾的獲得感。

1.降準降息提振市場信心，促進經濟平穩運行

2 月央行下調存款準備金率 0.5 個百分點，向市場提供長期流動性約 1 萬億元，金融機構加權平均存款準備金率為 7%。此次存款準備金擬再次下調 0.5 個百分點，向金融市場提供長期流動性約 1 萬億元，降準政策實施後，銀行也平均存款準備金率約為 6.6%，仍具備一定空間。

圖：2019 年以來金融機構平均存款準備金率

數據來源：央行、中指數據 CREIS

潘功勝還表示 “到年底之前還有三個月時間，我們也會根據情況，有可能進一步再下調 0.25-0.5 個百分點。”，意味着在此次降準後，四季度仍有一定的降準預期。

同時，本次會中也宣佈降息，7 月，央行將 7 天逆回購操作利率由 1.8% 下調至 1.7%，此次再次下調 20 個 BP，即下調至 1.5%，在市場化的利率調控機制下，政策利率的調整將會帶動各類市場基準利率的調整。預計 10 月 LPR、存款利率等也將隨之下行 0.2-0.25 個百分點。

在降準降息的組合拳政策下，釋放更多資金流動性並降低融資成本，有望提振市場信心，促進宏觀經濟平穩運行。

2.引導新發放及存量房貸利率下行，降低購房成本，修復市場預期

圖：1 年期、5 年期以上 LPR 走勢

數據來源：央行、中指數據 CREIS

2024 年以來，央行兩次下調 5 年期以上 LPR 合計 35BP 至 3.85%，同時取消了全國層面首套、二套房貸利率下限，目前除了北京、上海和深圳房貸利率未取消下限外，全國其他城市均取消了利率下限，多個城市新發放的首套住房貸款利率已降至 3.2% 左右，部分城市利率降至 3% 以下。

從房價影響來看，當前重點 50 城平均租售比為 2.1%，而資金成本方面，10 年期國債收益率約為 2%，7 月份新發放個人住房貸款利率為 3.4%，首套房 5 年期以上公積金貸款利率為 2.85%，按平均 30% 首付比綜合考慮 (儘管最低首付比例已降至 15%，但居民加槓桿意願可能不強)，目前居民購房的綜合資金成本大約在 2.6%-3% 之間，降息有助於降低居民購房成本，使其進一步接近租售比，進而推動房價企穩。

圖：金融機構個人住房貸款平均貸款利率

數據來源：央行、中指數據 CREIS

同時，前期受限於銀行淨息差較窄限制，存量房貸利率下調受到約束，此次央行降準也為此打開空間，潘功勝表示 “央行降準相當於為銀行直接提供低成本的、長期的資金運營，中期借貸便利和公開市場操作是央行向商業銀行提供中短期資金的主要方式，利率的下降也將降低銀行的資金成本。”

本次發佈會中，潘功勝指出 “人民銀行擬指導銀行對存量房貸利率進行批量調整，將存量房貸利率降至新發放貸款利率的附近，我們預計平均下降幅度在 0.5 個百分點左右。之所以説是平均，因為貸款在不同時期放的，不同時期、不同地區、不同銀行，發放的存量房貸利率水平不一樣，我們預測下降的幅度是一個預期的平均數。銀行下調存量房貸利率，有利於進一步降低借款人房貸利息支出，我們預計這一項政策將惠及 5000 萬户家庭，1.5 億人口，平均每年減少家庭的利息支出總數大概 1500 億元左右，這有助於促進擴大消費和投資，也有利於減少提前還貸行為，同時還可以壓縮違規置換存量房貸的空間，保護金融消費者的合法權益，維護房地產市場平穩健康發展。”

本次首套、二套存量房貸利率均有望跟進調整，一方面降低了居民購房成本，有利於促進居民消費，為經濟平穩運行提供重要支持；另一方面，也有助於修復市場預期，緩解由於房貸利率存在下降預期而持有的觀望情緒，連同此次降息，均有助於進一步降低了購房者置業成本，帶動購房需求釋放。

3.降低二套住房購房門檻，引導改善性住房需求釋放

此次央行再度調整二套房首付比例，進一步支持居民改善性住房需求釋放。潘功勝指出 “為更好支持城鄉居民剛性和多樣化改善性住房需求，全國層面的商業性個人住房貸款將不再區分首套房和二套房，最低首付比例統一為 15%。……各個地方可以因城施策，自主確定是否採取差別化的安排，並確定轄區內的最低首付比例下限。”

5 月 17 日，央行、金融監管總局聯合發文，將首套、二套商貸首付比例下限分別下調至 15%、25%，此後各地快速跟進落地，截至目前，僅有北京、上海、深圳三地尚未將首套、二套商貸首付比例下調至全國下限。

表：北京、上海、深圳商業貸款現行首付比例

數據來源：央行、中指數據 CREIS

對於多數二線、三四線城市而言，當前二套首付比例已降至較低水平，再度下調首付比例帶動效果可能較為有限，但針對北上深等房價較高的核心城市，多數購買二套房的購房者通常採用 “賣一買一” 的方式完成置換，需要完成存量房交易後獲得置換的資金，此前較高的二套首付比例對於購買新房形成一定限制。二套房首付比例的下調，有助於緩解換房前必須先買後賣的問題，加速一二手房置換鏈條的打通流轉。

此次政策落地後，預計各地將加速跟進落實，將二套首付比例下限降至 15%，而北上深也有望跟進調整，首付比例的下調，將進一步降低購房門檻，有望帶動改善性需求的釋放入市。

4.為地方國企收儲去庫存提供更多資金支持，但短期影響收儲節奏的關鍵因素未變

5 月 17 日，人民銀行宣佈了設立 3000 億元保障性住房再貸款，引導金融機構按照市場化、法治化原則，支持地方國有企業以合理價格收購已建成未出售的商品房，用作配售型或配租型保障性住房。但整體進度仍相對偏慢，根據央行披露數據，截至 2024 年 6 月底，3000 億元保障性住房再貸款餘額為 121 億元。

此次會上，潘功勝指出 “為進一步增強對銀行和收購主體的市場化激勵，我們將保障性住房再貸款政策中人民銀行出資的比例，由原來的 60% 提高到 100%。原來商業銀行放 100 億元，人民銀行提供 60 億元，現在商業銀行放 100 億元，人民銀行提供低成本資金 100 億元，加快推動商品房的去庫存進程”，提升再貸款政策中央行出資比例，有利於提升商業銀行貸款規模，對結合央行降息政策，均有望加速推進地方收儲進程。

但值得注意的是，各地國企收儲仍面臨價格撮合難度較大、供需錯配等因素限制，短期這些限制性因素仍在，若要加速推進國企收儲節奏，或仍需更進一步的政策優化，如擴大收購存量方的用途範圍、擴大收購對象等。

5.盤活存量用地的增量政策在路上，更多資金導入有望加快地方土地資源盤活節奏，緩解房企資金壓力

本次央行亦提出 “支持收購房企存量土地。在將部分地方政府專項債券用於土地儲備基礎上，研究允許政策性銀行、商業銀行貸款支持有條件的企業市場化收購房企土地，盤活存量用地，緩解房企資金壓力。在必要的時候，也可以由人民銀行提供再貸款支持。這項政策我們和金融監管總局還在一起研究”。

針對盤活存量土地，此前自然資源部已經發文明確，對於收回收購土地用於保障性住房的，可通過地方政府專項債券等資金予以支持，本次央行進一步明確研究對有條件的企業市場化收購房企土地的資金支持政策，且必要時提供再貸款支持，也就意味着，未來更多配套資金將進入市場，一方面，對於優質房企來説，可以積極爭取貸款支持，尋找資金困難房企的優質土地進行收購，擴大土地儲備，盤活存量用地。另一方面，資金困難房企出售存量用地，也有利於緩解資金壓力，進一步穩定市場預期。

6.經營性物業貸款和 “金融 16 條” 延期到 2026 年底，將緩解房企資金壓力

經營性物業貸款延期將增強部分房企償債能力。1 月份，央行、金融監管總局聯合印發《關於做好經營性物業貸款管理的通知》，對經營規範、發展前景良好的房地產開發企業發放的經營性物業貸款，在今年年底之前可以用於償還房企的存量貸款和他們發行的公開市場債券。本次發佈會提出，該政策延期到 2026 年底。對於擁有商業性房地產項目較多且經營穩健的房企，如華潤置地、龍湖集團、招商蛇口、中國金茂、新城發展等，有極大利好，這些房企可以將經營性物業貸款用於償債，進一步增強企業償債能力。此前 4 月份，央行上海分行召集 8 家滬上主要商業銀行以及龍湖集團、張江集團、南豐集團、大華集團等 12 家房企參加經營性物業貸款集中籤約會議，簽約貸款金額 146 億元。

“金融 16 條” 再次延期將緩解房企償債壓力。2023 年 7 月，央行與金融總局發佈通知，明確央行、原銀保監會於 2022 年 11 月發佈的地產 “金融 16 條” 有關政策適用期限統一延長至 2024 年 12 月 31 日。本次發佈會指出，地產 “金融 16 條” 有關政策適用期限延期到 2026 年底，表明金融機構對於房地產企業開發貸款、信託貸款等存量融資，將能進一步展期。2024 年 1-8 月，TOP100 房企銷售總額同比下降 38.5%，房地產開發企業到位資金同比下降 20.2%，房地產行業債券融資總額同比下降 29.7%，在房企銷售、融資仍然明顯下降的情況下，房企已有的開發貸及信託貸款能夠展期，將能有效緩解房企償債壓力。

7.項目 “白名單” 持續推進，效果正在顯現

李雲澤指出 “截至目前，商業銀行已審批 ‘白名單’ 項目超過 5700 個，審批通過融資金額達到 1.43 萬億元，支持 400 餘萬套住房如期交付。在協調機制的帶動下，金融機構對房地產行業的支持力度也在不斷擴大。截至 8 月末，我們今年的房地產開發貸款較年初實現了正增長，扭轉了房開貸下滑的態勢。房地產的併購貸款和住房租賃貸款也分別增長 14% 和 18%，為促進房地產市場平穩健康發展提供了有力的金融支持。”

未來項目融資 “白名單” 機制仍將深入推進，在 “保交房”、緩解企業資金壓力等方面繼續發揮重要作用，也將進一步緩解居民對於期房交付的擔憂，助力購房者情緒修復。