Vici Properties (VICI) 2024 年第三季度財報電話會議記錄

图片来源：The Motley Fool。 Vici Properties(VICI -0.41%) 2024 年第三季度财报电话会议 2024年11月1日，上午 10:00（东部时间） 目录： 准备发言 问答环节 参会人员 准备发言： 主持人 各位女士们、先生们，大家好。感谢您的耐心等待。欢迎参加 VICI Properties 2024 年第三季度财报电话会议。[主持人指示] 请注意，本次电话会议将于2024年11月1日录音。 现在我将把会议交给 VICI Properties 的总法律顾问 Samantha Gallagher。 Samantha Sacks Gallagher -- 执行副总裁、总法律顾问及秘书 谢谢你，主持人，大家早上好。每个人都应该能够访问公司的 2024 年第三季度财报和补充信息。这些发布和补充信息可以在 VICI Properties 网站的投资者部分找到，网址是 www.viciproperties.com。我们今天的一些评论将是根据联邦证券法的定义的前瞻性声明。 前瞻性声明通常通过使用诸如将、相信、期望、应该、指导、打算、展望、项目或其他类似短语来识别，受到许多风险和不确定性的影响，这可能导致实际结果与我们预期的结果有实质性差异。因此，您在解读和依赖这些声明时应谨慎。我建议您查看公司的 SEC 文件，以获取可能影响未来运营结果和财务状况的风险的更详细讨论。在电话会议中，我们将讨论某些非公认会计原则（non-GAAP）指标，我们认为这些指标在评估公司的运营表现时可能是有用的。 这些指标不应单独考虑或替代我们根据公认会计原则（GAAP）准备的财务结果。有关这些指标与最直接可比的 GAAP 指标的对账信息，请访问我们的网站，查看我们的 2024 年第三季度财报、补充信息以及我们向 SEC 提交的文件。有关本次电话会议中讨论的某些租户和/或交易对手的非 GAAP 指标的更多信息，请参考相关公司的 SEC 公开文件。今天主持会议的有首席执行官 Ed Pitoniak；总裁兼首席运营官 John Payne；首席财务官 David Kieske；首席会计官 Gabe Wasserman；以及资本市场高级副总裁 Laurie McCluskey。 Ed 和团队将提供一些开场发言，然后我们将开放提问环节。接下来，我将把会议交给 Ed。 Edward Baltazar Pitoniak -- 首席执行官 谢谢你，Samantha，大家早上好。我们现在生活在一个极端的世界中，不是吗？我希望这是一个视频会议，这样我就可以询问有多少人预测美联储会在九月中旬将联邦基金利率下调 50 个基点，并且在接下来的六周内，美国 10 年期国债收益率会上升 70 个基点。如果你在对冲基金工作，并且押注于这个预测，请告诉我你是否需要帮助来花掉你刚赚到的所有钱。 在 VICI，我们从不厌倦试图理解我们所处的时代，以便能够为未来可能出现的情况做好准备。为了告诉您我们用来理解我们所处时代的一种方法，我需要您请拿起那种老式的东西，叫做笔或铅笔，以及那种老式的东西，叫做纸。请在纸上画一条水平线或纬度线，这条轴将代表消费者经济状况。在纬度线的左端写上 “糟糕”，在右端写上 “优秀”。 现在在水平线的中间画一条垂直线或经度线，这条轴将代表 REIT 资本市场状况。在经度线的顶部写上 “优秀”，在底部写上 “糟糕”。现在您有了我们在 VICI 用来确定在任何给定时间我们在消费者经济状况和 REIT 资本市场状况之间的纬度和经度位置以及我们可能前往何处的关键地图之一。在 VICI 的七年历史中，我们在这个网格的每个象限中运营，并且在我们穿越所有这些象限的过程中成功地实现了盈利增长和分红增长。 鉴于 2024 年的波动性，我们在年初至今几乎在所有这些象限中运营或接近。我们喜欢我们目前的位置，处于一个良好的位置，可以为我们正在进行的机会提供资金，但正如 VICI 一贯所做的，我们始终为我们可能处于或前往的任何纬度 - 经度位置做好准备。我们努力发展一种哲学、战略和资本配置实践，使 VICI 能够在任何给定时间分配资本，无论我们身处哪个象限。我们通过两种关键方式实现了持续和可持续的资本配置，即在所有周期中的内部融资能力和随着时间推移的投资。 当我们获得资本成本的途径处于负象限时，我们希望能够做到我们所称的资本市场独立，这意味着我们拥有可用的内部资本资源，可以用来产生增值的外部增长。在 VICI，资本市场独立是通过保留现金流和我们所称的回收现金流来资助的，回收现金流是指我们通过 VICI 体验信用解决方案所做贷款的偿还。根据某一年收到的贷款偿还，我们可用于分配的年度内部现金资源可以在 3.5 亿到 5 亿美元之间。当与债务杠杆结合时，即使在整体资本市场状况不佳的情况下，这也可以为我们提供 5 亿到近 10 亿美元的投资能力。 VICI 在任何市场环境下都能为外部增长提供资金，这建立在我们同店净营业收入增长的基础上。得益于我们的租约、租金增长率和 100% 的入住率，这一增长远远优于传统的净租赁房地产投资信托（REIT），正如 Green Street 所记录的那样。我们通过开发投资机会来利用持续的资金能力，使我们能够以规律的节奏投入资本，2024 年第三季度就是一个例子，尽管我们宣布没有新的交易，但仍通过我们的物业合作伙伴增长基金和贷款计划投入了近 2.5 亿美元的增量资本。可持续的资本配置是我们非常重视的主题。在 VICI，我们对复利的力量深信不疑，包括收益增长的复利、股息增长的复利以及总回报的复利。 复利的一个关键是不要倒退，无论是在收益、股息还是总回报方面。持续向前发展的关键在于能够在我们 VICI 条件图的所有周期和象限中产生收益和价值增长。我们不知道未来几个季度房地产投资信托资本市场条件或消费者经济条件会带来什么，因此我们每天都在努力为可能发生的事情做好准备。接下来，我将把电话交给 John 和 David，他们将讨论我们的增长前景和当前表现。 John？ John W. R. Payne -- 总裁兼首席运营官 谢谢你，Ed。早上好，今天在电话上的各位。我们经常被问到我们大部分时间和精力花在哪里。虽然我们已经建立了一个能够评估各个地理区域体验性行业广泛机会的团队，但我多次表示，赌场游戏将继续是我们增长的主要驱动力。 游戏资产的规模和规模是我们关注这一领域的一个因素，我们也喜欢游戏，因为这些资产的体验持续演变，尤其是在拉斯维加斯。我们相信，拉斯维加斯的游戏行业的顺风将继续为 VICI 创造投资机会，类似于我们在第二季度宣布的威尼斯人合作物业增长基金投资。最近的一篇《金融时报》文章体现了我们对拉斯维加斯未来机会的看法。在文章中，IAC 的董事长 Barry Diller 分享了他对其在 MGM 度假村股份的看法。 他说，你无法去除一种实体体验，这就是我们为什么押注于拉斯维加斯的原因。他接着说，拉斯维加斯的娱乐、体育、现场表演的种类和数量在世界上是无与伦比的。这句话强调了 VICI 体验性房地产战略的优点，以及我们在拉斯维加斯房地产的重大拥有权。VICI 有望成为我们的运营商的主要合作伙伴，因为他们寻求在这个独一无二的城市进一步投资。 我们经常提到的一个例子是拉斯维加斯大道南端的体育三角区所呈现的机会。我们拥有所有六个 MGM 资产，这些资产位于和邻近 Allegiant 体育场、T-Mobile 竞技场以及前 Tropicana 场地的潜在 A 体育场。考虑到该地区的密集化和人流量增加，我们在 MGM 的合作伙伴可能会在未来几年内寻求对这些资产进行再投资。VICI 已经拥有的资产中的投资机会规模为我们提供了独特的优势。 我们还利用我们的合作物业增长基金与区域租户合作，包括 Century，该公司本周在密苏里州 Caruthersville 举办了其陆基赌场的盛大开幕。2022 年，VICI 宣布投资 5200 万美元用于资助该新赌场度假村的开发，以取代密苏里州最后一个在开放水域的河船赌场。我们在选择合作伙伴和投资时非常谨慎，以确保不仅拥有优质收入的最佳投资组合，还拥有可以共同成长的投资和合作伙伴组合。这一理念是我们资本配置战略的基础，使 VICI 在未来的管道机会和持续的资本部署中处于良好位置。 在第三季度，我们通过各种贷款和合作物业增长基金协议部署了 2.3 亿美元的资本。这是我们连续第 13 个季度进行资本部署。VICI 已经建立了随着我们规模的扩大而不断改善的遗产，我们相信我们的纪律性战略将使我们能够在不同情况下继续实现持续和可持续的增长。现在我将把电话交给 David，他将讨论我们的财务结果和指导。 David？ David Kieske -- 执行副总裁，首席财务官 很好。谢谢你，John。谢谢大家加入我们。我将简要介绍我们的资产负债表、流动性、业绩以及我们更新的全年指导。 在季度结束后，我们结算了 700 万股，并根据我们的前期销售协议收到了约 2.01 亿美元的资金。这些收益为我们在第二季度宣布的威尼斯人资本投资提供了资金。我们目前的总流动性约为 29 亿美元，其中包括约 1.6 亿美元的现金及现金等价物、4.3 亿美元的预估可用收益以及 23 亿美元的循环信贷额度。此外，我们的循环信贷额度具有可调选项，允许我们请求额外的贷款人承诺，最高可达 10 亿美元。 在杠杆方面，我们的总债务目前为 171 亿美元。我们的净债务与年化第三季度调整后 EBITDA 的比率，排除未结算的远期股权影响，约为 5.4 倍，处于我们目标杠杆范围的五倍到 5.5 倍之间。考虑到我们的对冲投资组合，我们的加权平均利率为 4.36%，到期加权平均年限为 6.3 年。接下来谈谈收入报表。 本季度每股 AFFO 为 0.57 美元，同比增长 4.9%，而2023年9月30日结束的季度为 0.54 美元。我们的业绩再次突显了我们高效的三重净租赁模式，因为调整后的 EBITDA 相对于收入的增长比例有所增加。剔除非现金项目后，我们的利润率仍然保持在 90% 以上的高水平。我们的管理和行政费用为 1650 万美元，占总收入的比例仅为 1.7%，这在三重净租赁行业乃至所有房地产投资信托中都是最低的比例之一。 关于指导方针。我们正在更新 2024 年的 AFFO 指导，包括绝对金额和每股金额。预计截至2024年12月31日的年度 AFFO 将介于 23.6 亿至 23.7 亿美元之间，或每股稀释普通股在 2.25 至 2.26 美元之间。请注意，我们的指导不包括任何尚未完成交易对经营结果的影响、尚未最终确定提款结构的贷款的利息收入、可能的未来收购或处置、资本市场活动或其他非经常性交易或项目的影响。 那么，亚当，请开始提问。 问题与回答： 操作员 [操作员说明] 我们的第一个问题来自 Truist Securities 的 Barry Jonas。Barry，您的线路已开启，请继续。 Barry Jonas -- 分析师 大家好，早上好。我想从部落博彩开始，看看您是否有任何更新的看法？也许您可以详细说明您希望执行任何贷款或销售回租的参数。谢谢。 Edward Baltazar Pitoniak -- 首席执行官 是的，早上好，Barry。我认为我们与 VICI 的起点是，在过去七年中，由 John 和团队领导，我们与美国部落国家建立了非常积极的强大关系。我们目前有四个部落关系。如您所知，Barry，它们显然都涉及与部落在部落土地之外的商业博彩机会进行合作。 当再次与部落进行业务时，我们喜欢与他们合作。他们是商业性的，合作性强，合作愉快。谈到在部落土地上开展业务，这并不是部落的特性，而是适用于部落土地上博彩的结构是特有的。 当您面临特有的情况时，有时创建一个反事实是有用的，这可以帮助您更好地理解特有性、与特有性相关的风险，以及如何更好地定价这些风险。因此，为了创建一个反事实，我想请您，Barry，想象一个场景，我们宣布与一个商业博彩运营商在自由持有的商业土地上达成了一项交易。但在这项交易中，我们告诉您，这个商业博彩运营商是世界上唯一有权在资产中心及其经济引擎上运营博彩的方。此外，该运营商还拥有所有土地，因此将作为我们作为土地承租人的土地出租人。 所以，这在定义上是一个夹层租赁。从我们所能了解的一切来看，这就是您隐含提到的上周我们的同行和同事在 GLPI 宣布的交易。我们完全承认 GLPI 的宣布，以及其背后的工作。但我想说的是，在理解与该结构相关的风险以及如何最好地定价这些风险时，我们仍在学习曲线上。 在 VICI，我们花了很多时间关注尾部风险。事实上，有时一些人可能会觉得，无论是外部还是内部，我们可能在尾部风险上花费了太多时间。但在这种特定情况下，尾部风险是如此特有且独特，以至于我们还没有达到可以自信地说，好的，代码已经破解，始终适用的特有风险要么被消除，要么被最小化到我们可以自信定价风险的程度。 Barry Jonas -- 分析师 太好了。我非常感谢这一点。也许作为后续，我想谈谈拉斯维加斯。想知道您是否关注了凯撒对 LINQ 的出售，我相信，如果我没记错的话，您在那儿有优先购买权。 然后，随着这笔交易的进行，想知道我们是否会看到 VICI 拥有的那 26 英亩相邻土地上发生任何事情？谢谢。 Edward Baltazar Pitoniak -- 首席执行官 是的。为了明确，Barry，我们并没有在 LINQ Promenade 上拥有优先购买权。我们拥有优先购买权的资产是赌场资产，而不是 Promenade，这是一个独立的物业。这里有一个特有性——我不应该称之为特有性。 LINQ Promenade 在技术上并不是一个净租赁物业。但我们非常高兴看到 TPG，尤其是我们的朋友 Acadia，由 Ken Bernstein 领导，进入那里。我认为继续将其发展成为一个强大的区域，正如您所说，可以成为我们在 Promenade 后面及凯撒论坛会议中心周围拥有的土地的一个非常强大的区域。 Barry Jonas -- 分析师 太好了。谢谢你，Ed。 Edward Baltazar Pitoniak -- 首席执行官 谢谢，Barry。 操作员 下一个问题来自摩根大通的 Anthony Paolone。Anthony，你的电话已经接通。请继续。 Anthony Paolone -- 分析师 谢谢。早上好。John，你在评论中提到有很多机会，比如对物业的再投资。那么，你能谈谈在你看来，当前的投资管道中，有多少是真正专注于这些类型的投资，而不是新的收购？在过去一两个季度中，这种情况有没有发生变化？ John W. R. Payne -- 总裁兼首席运营官 是的，Tony。早上好。非常好的问题。我认为这并没有改变。 我喜欢我们所做的事情是创建了这些增长支柱。我们有机会继续进行房地产收购。正如你在我的评论中提到的，我们能够通过我们的物业合作伙伴增长基金，与我们已经拥有的资产一起增长，特别是在拉斯维加斯，尽管正如我在开场白中提到的，我们在区域资产方面也有一些机会，因为它们也很大。然后，正如 Ed 在他的发言中提到的，我们还有这个机会，通过 VICI 体验信用解决方案，我们的信用组合为我们提供了进入的机会，提供信用解决方案，然后随着时间的推移，希望能够转变为房地产所有权。 所以，Tony，我不会说我们今天比其他两个更专注于物业合作伙伴增长基金。我喜欢我们花时间在这三者上，我现在有一个团队在这三者上花时间，这将为我们提供长期的增长。 Anthony Paolone -- 分析师 好的，谢谢。然后跟进一下，可能是问你，John，还有 Ed，你提到 10 年期国债在相对较短的时间内移动了 70 个基点。你认为这对你们的同行在交易意愿上有任何影响，或者对定价的需求有影响吗？ Edward Baltazar Pitoniak -- 首席执行官 是的，Tony，我不会说过去一个月的这种变动本身就产生了很大的影响，但它确实是一个波动期的一部分，坦率地说，这种波动有点让人感到恶心。我确实认为这导致了一种犹豫和不作为的状态，这在我们能够向你们传达的信息中得到了反映。不用说，我们非常希望这种波动期能尽快结束。 为了强调这种波动，Tony。回到 2018 年，美国 10 年期国债在交易年中移动 10 个基点或更多的天数是 3 天。在 2019 年，这个数字是 7 天。 在 2020 年，这个数字是 16 天。在 2021 年，这个数字是 8 天。在 2022 年，这个数字是 46 天。去年是 39 天。 考虑到我们所看到的波动，天哪，甚至在这一周，我认为我们已经进入 20 多天了。这真是一个例子，说明许多人在交易桌的两边都在努力弄清楚我今天在哪里，以及下周我到底会在哪里。不用说，我们在美国和全球都希望事情能在下周平静下来，尤其是在移动指数上看到的那种波动开始平息，因为这确实导致了投资者的各种不同行为。我认为 NFL 的收视率在过去一个月下降，这归因于选举。就像，人们真的太分心和压力太大，以至于连看 NFL 比赛的时间和精力都没有。 Anthony Paolone -- 分析师 好的，谢谢你的解释。 操作员 下一个问题来自 Green Street 的 Chris Darling。Chris，你的电话已经接通。请继续。 Chris Darling -- Green Street Advisors -- 分析师 谢谢。早上好。也许问 Ed，你能谈谈在拉斯维加斯非主街位置收购博彩资产的潜在机会吗？如果你有兴趣追求这个机会，能否详细说明你在收益、覆盖率方面的考虑，以及你如何看待在这种情况下与合适的运营商合作？ Edward Baltazar Pitoniak -- 首席执行官 为了明确，Chris，当你说非主街时，你是指拉斯维加斯的本地市场和市中心市场吗？ Chris Darling -- Green Street Advisors -- 分析师 是的，正是如此。 Edward Baltazar Pitoniak -- 首席执行官 或者你是在谈论区域博彩？ Chris Darling -- Green Street Advisors -- 分析师 老实说，这两者都可以，但我更倾向于指拉斯维加斯大都市区内的非主街位置。 Edward Baltazar Pitoniak -- 首席执行官 我明白了。是的，好的。John 和团队在那个领域做了很多工作，John，你能谈谈吗？ John W. R. Payne -- 总裁兼首席运营官 是的，Chris，早上好，很高兴和你交谈。如果你像过去几年一样关注我们，你会听到我们对拉斯维加斯的热爱。显然，我们在主街上有很好的资产，但我们花了很多年与运营商会面，不仅是在本地市中心市场，也正如你所说，在区域市场上，那里的确有一些很棒的资产。 你问我们在做什么，我们显然花时间去了解运营商的质量、资产质量、信用质量，租赁结构可能是什么样的，我们如何能够帮助在当地市中心或区域市场拥有资产的运营商成长，不仅是在现有资产方面，如果他们有计划增加资产数量，我们的资本如何能够帮助他们成长。因此，这绝对是我和我的团队最近以及过去几年关注的重点，我们确实有一些很棒的地方，希望能与优秀的运营商成为合作伙伴。 Chris Darling -- Green Street Advisors -- 分析师 好的，有帮助的想法。那么也许再问一个问题，这个问题更侧重于拉斯维加斯以外的区域。想知道你是否觉得最近在承保方面需要更加保守，考虑到一些竞争压力，以及我们目前所处的似乎增长较慢的背景？关于这一点的任何想法都很有帮助。 Edward Baltazar Pitoniak -- 首席执行官 我会让约翰稍后谈谈市场，克里斯。但我想先谈谈一本对我影响很大的书。几年前我读过这本书，是一个你们中的一些人可能认识的人，名叫迈克·西曼诺夫斯基，他是 Conversant 的创始人。这是一本由爱德华·钱斯勒撰写的书，书中收集了来自伦敦一家名为 Marathon 的资产管理公司的投资备忘录。 Marathon 的主要投资理论之一是识别那些在投资过剩资本的风险较低的类别，并创造过剩产能的类别。我认为我们现在在美国区域博彩中需要注意的一件事是，确保我们理解每个市场在给定的监管制度下，授权创造的产能是否超过市场实际上能够承受的程度。我认为有一些领域，特别是伊利诺伊州和印第安纳州，我们都需要注意，什么时候才算是够了？但就当前区域市场的基调而言，我将把话题转给约翰。 John W. R. Payne -- 总裁兼首席运营官 是的，克里斯，爱德很好地提到了这一点。关于区域博彩的承保，你应该了解一些历史，比如宾夕法尼亚州增加了新的许可证，或者伊利诺伊州增加了 VLTs。你开始看到新的州增加历史赛马机，这些机器现在看起来与老虎机非常相似。 所以就你的观点而言，当我们看待区域资产时，在我们的一生中，我们将继续购买房地产、建筑和区域资产，但我们非常谨慎地理解在市场中可能影响我们所购买资产的竞争情况，以及可能会开放的新市场。因为作为一个在这个行业工作的人，我不想给自己设定年龄，但我已经快 30 年了，我认为没有人相信像内布拉斯加州或弗吉尼亚州、肯塔基州这样的州，拥有 HHR 机器，真的会在现在的时刻拥有如此大的博彩规模。因此，回答你的问题，我们在看待区域资产时，确实在承保方面保持谨慎和严谨。 Chris Darling -- Green Street Advisors -- 分析师 感谢你的想法。这是我所有的问题。 Edward Baltazar Pitoniak -- 首席执行官 谢谢，克里斯。 操作员 下一个问题来自花旗的斯梅德斯·罗斯。您的线路已开启，请继续。 Smedes Rose -- 分析师 嗨，谢谢。在你们上次电话会议上，你提到了一些有趣的疲软，特别是在消费者层面的低端。我想知道你是否继续听到这种反馈，以及你是否认为这可能会影响他们重新投资或参与你们之前提到的基金的倾向？ Edward Baltazar Pitoniak -- 首席执行官 约翰？ John W. R. Payne -- 总裁兼首席运营官 是的，斯梅德斯，早上好。可能第一部分更适合我们的优秀运营商，他们在数据库中有丰富的细节，了解他们在哪里看到积极增长，在哪里看到一些疲软。我想你已经看到了一些财报，有些特别是在区域市场的公司提到，他们在业务的低端部分看到了一些放缓。 但我们继续——这就是拥有优秀合作伙伴的美妙之处，我们继续与他们会面，讨论他们对增长的看法，以及我之前提到的不同资本支柱是否能够帮助他们成长。无论是物业合作伙伴增长基金，还是他们有信用机会，或者他们希望建造新酒店，或者他们希望在陆地上而不是在船上建造赌场。这些都是我们希望与合作伙伴进行的对话，并且正在进行的对话。我们希望这能为我们与各种类型的合作伙伴带来增长。 Smedes Rose -- 分析师 那么，Ed，或许从更大的角度来看，当你考虑进入 2025 年时，你会在外部增长方面给出一种合理的看法吗？你是否考虑过可能会进行更频繁的小规模交易？还是你们仍然在追求一些大型交易，也许是在非游戏领域，这将更有意义地推动你们明年的收益增长？我想我只是想了解一下机会集，现在你们有更多时间思考非游戏和游戏投资机会，这可能会如何发展？ Edward Baltazar Pitoniak -- 首席执行官 是的，Smedes，这是我们每天都在思考的事情。我们在 VICI 设定了目标和战略，像任何目标和战略一样，它们都有权衡。任何认为自己的战略不涉及权衡的人，要么没有战略，要么不理解战略，或者根本不是一种真正差异化的战略。在我们专注于体验和对体验的奉献，无论是游戏还是非游戏方面，我们必须接受这样一个权衡：这不是一个有无尽市场流程的房地产交易类别。 因此，我们每天都必须做大量的工作，John 和团队、David 和团队、Samantha 和团队每天都在努力，识别和追踪通常没有被市场化的机会，或者如果有市场化的话，也非常低调。展望明年，John、David、Samantha 和团队正在进行一些非常令人兴奋的项目，包括更大的资产和游戏。只有时间才能证明我们是否能将这些项目完全实现，我们再次希望——有时我们希望，真希望能有一个这样的印刷机，每周都能印出几个交易，或者我们可能会购买洗车店、干洗店或便利店等等，但这不是我们关注的重点，这也不是我们投资的方向，我们必须接受我们的交易流会更加零散的权衡。但展望 2025 年，考虑到我们正在进行的工作，我们仍然相信我们将带来游戏和非游戏的交易，无论大小。 我们将继续保持过去七年的增长轨迹。 Smedes Rose -- 分析师 谢谢。非常感谢。 Edward Baltazar Pitoniak -- 首席执行官 谢谢你，Smedes。 操作员 下一个问题来自 CBRE 的 John Dave。John，你的电话已接通，请继续。 未知发言人 -- -- 分析师 大家早上好。感谢大家提出问题。Ed，John，我想回到你们对早前问题的回答，因为这是我一直在思考的事情，如果你的回答还是一样的，我对此表示歉意。但我想谈谈区域游戏市场的格局，以及我们看到的一些新开业的地方和一些单位增长更多的区域，可能存在一些自我竞争或同店销售下降的趋势。 所以你提到你们对此非常关注。但我很好奇你能否详细谈谈投资以及在承保时你们会考虑的一些因素？是更高的租金覆盖率吗？是某些具有竞争规模优势的独特运营商吗？你们是否只考虑那些具有较高进入壁垒的大型资产？所以我很好奇你们如何考虑在区域游戏中部署资本，在某些市场中，监管环境我认为由于历史原因更可预测。但 John，你指出了一些市场，这些市场今天有赌场，而我们之前并没有考虑过。所以我很好奇你们如何承保你们可能关注的一些标准？ Edward Baltazar Pitoniak -- 首席执行官 是的。我马上把话转给 John。但我想说，作为一个起点，你真的需要逐个市场地看待每种情况，以了解竞争市场的状况。对于特定资产和特定运营商，他们在该市场中开辟盈利位置的机会是什么。 这不一定总是大型资产。它可能是小型资产，在合适的小型资产运营商手中，他们知道如何在特定市场中竞争并盈利，这些资产对我们仍然非常有吸引力。但这实际上很大程度上取决于特定运营商的竞争反应能力。这是我们一直重视的。 但我认为，John，你隐含的观点是，在这样的时刻，你真的想了解特定运营商在盈利竞争市场份额方面的能力。John，你想补充一下吗？John Payne？ John W. R. Payne -- 总裁兼首席运营官 是的，我会的，John。当 Ed 和我在 2017 年创立 VICI 时，我问自己，作为我离开运营生涯的一部分，运营商的观点是否会在 REIT 内部影响我们对房地产的承保方式。对于你的问题，这就是我以前的工作在承保业务中实际上有价值的地方。因此，我们可以深入了解业务。 我们运营商的优势在于他们对消费者及其来源有很好的了解。因此，如果我们正在考虑一个可能从数百英里外吸引客人的资产，那么新赌场的影响可能会比从 15 英里外吸引消费者的资产更大。这只是我们在进入区域市场时将保持纪律的一个例子。当然，我们会权衡资产质量、运营商质量、信用质量、租赁结构质量等因素，但凭借我们的运营背景，我们也可以更好地理解如果市场环境发生变化，是否会受到干扰。 因为请记住，关于保持纪律性，我们并不是仅仅为了短期投资。我认为任何人都可以为了短期投资而看起来不错。我们的使命是为了长期。我认为在我们所处的环境中，你需要保持纪律，并理解什么可能最终影响业务，也许不是在今年或明年，而是在未来十年。 未知发言人 -- -- 分析师 谢谢。我很感激你提供的增量信息。这很有帮助。也许简单问一下，我们之前也谈到过一些游戏投资和拉斯维加斯本地市场的机会，但这个城市在各个方面都在蓬勃发展。 我很好奇在拉斯维加斯大道以外的一些非游戏项目，尤其是在拉斯维加斯大都会区，是否有一些机会开始浮现。我是说，它正在成为一个巨大的体育城。所以考虑到你们投资组合中的一些其他资产，比如青少年体育等，这是否是一个关注的领域，拉斯维加斯大道以外的非游戏项目，你们现在是否在认真关注或研究？ Edward Baltazar Pitoniak -- 首席执行官 是的，我把话题转给约翰。我想说，你提到的这一点很有趣。我们已经认识了何塞·巴蒂斯塔，正如你们中的一些人可能还记得，他现在是拉斯维加斯光辉队的老板，这是一支美国足球联赛的球队。当他考虑如何为他的球队在拉斯维加斯盆地提供一个良好的主场时，我们讨论过的一个事情是，像我们在堪萨斯城投资的主场项目在这样的环境中是多么有意义，考虑到对这些新体育设施的需求，约翰·德克里。 但是约翰·佩恩，请继续。 John W. R. Payne -- 总裁兼首席运营官 是的，约翰，这是一个很好的问题。当你像我们一样花了很多时间，不仅在拉斯维加斯大道上，而且在本地市场、市中心和区域市场时，许多运营商都是企业家。他们参与的不仅仅是赌场，我们喜欢赌场，但还有其他体验资产。 所以你说得对，埃德说得对。我们不仅在研究拥有拉斯维加斯本地区域市场的优秀房地产、赌场房地产的机会，其他机会也已经出现，我们会研究它们，看看是否有我们可以在短期内甚至长期参与的项目。很好的问题。 未知发言人 -- -- 分析师 太好了。谢谢你们，感谢。 操作员 下一个问题来自 Evercore 的吉姆·卡梅特。你的线路已开启，请继续。 Jim Kammert -- Evercore ISI -- 分析师 早上好。谢谢你。埃德，反思你之前的评论，利率上升，显然有很多波动。我本以为天真地认为，这是否可能有助于体验信用解决方案的业务，因为你们能够关闭确定性和可用资本的规模？ 确实如此，吉姆。确实如此。我会说，我们在贷款方面现在有很多项目在进行中。但是每周的不确定性可能会让我们和任何潜在的借款人都在想，这一周的市场是什么样的，对吧？这一周我的利差是什么，但如果我承诺这个利差，下周这个利差会是什么样子。 所以再次强调，我认为这都是资本市场、消费市场以及几乎所有其他市场处于动荡和波动状态的一部分，这使得决策变得更加困难。吉姆，我想和你分享的是，我们在 7 月 1 日开始准备我们的年度长期计划。我们最终在 9 月中旬在莱诺克斯的峡谷牧场向董事会进行了汇报。在那 70 天的时间里，我们的股票曾接近 52 周低点的 2 个百分点，然后又达到了新的 52 周高点。 在这段时间内，美国 10 年期国债收益率从 4.5 降至我认为最低的 3.6。因此，再次强调，现在我们谈论的是七月、八月、九月和十月这四个月，这段时间非常动荡，我认为这确实影响了交易流量，并影响了我们和其他人如何进行承销。但我认为我们都必须希望并相信，事情会在某种程度上回落到一个大家都能对他们可以承诺的事情有更多信心和确定性的程度。 Jim Kammert -- Evercore ISI -- 分析师 这很公平。很好的评论。然后回到你开场时提到的象限分析，我想 VICI 的假设是在房地产和 REIT 资本市场的横线之上。你在消费者情绪等方面的想法是什么？这可能如何影响你们在 2025 年的投资思路？ Edward Baltazar Pitoniak -- 首席执行官 是的。我希望有人能问这个问题，吉姆，我们现在认为我们处于什么位置。我会说，是的，我们在右上象限。显然，消费者总体状况良好。 但我认为早些时候需要问的是，整个消费者领域发生了什么。我们是否看到潜在弱点的迹象，无论是信用卡逾期、汽车贷款逾期、零售客流量和其他指标。情况有些复杂，但我认为总体而言，消费者经济状况相当不错。我会说，自 7 月中旬以来，REIT 资本市场的状况总体良好，但在过去几周确实出现了波动。 所以我会说是右上角。但正如我提到的，Jim，我们始终关注的，不仅是我们现在的位置，还有我们认为在考虑到达成交易所需的时间后，未来可能的轨迹。我们需要知道在未来的某个时期我们可能会在哪里，就像我们需要知道今天我们在哪里一样。 Jim Kammert -- Evercore ISI -- 分析师 很好。感谢你的评论。谢谢。 Edward Baltazar Pitoniak -- 首席执行官 谢谢你，Jim。 操作员 下一个问题来自 Wells Fargo 的 John Kilichowski。John，你的电话已接通。请继续。 John Kilichowski -- 分析师 嗨，谢谢。上个季度，我们花了很多时间讨论 Harrah's Hoosier Park 的看涨期权。如果我没记错的话，我们之前讨论过这个，但当我想到那个资产和论坛时，还有与之相关的看跌期权，这些期权将在今年 12 月到期。你们是如何看待这些看跌期权的？是否可能？或者你们是否对他们行使这些看跌期权的可能性做过任何评论？这是否会让资本保持观望，等待那里的情况发展？ Edward Baltazar Pitoniak -- 首席执行官 是的。实际上，Caesars 在多个场合明确表示，他们没有意图将印第安纳州的资产交给我们。所以，这并没有影响我们对资本和融资能力的看法。 John Kilichowski -- 分析师 好的，明白了。那么也许关于选举的事情。关于区域博彩的投票事项，我们应该关注什么吗？ Edward Baltazar Pitoniak -- 首席执行官 我不知道。John Payne，你知道吗？ John W. R. Payne -- 总裁兼首席运营官 是的，有几件事情。我是说，密苏里州、阿肯色州和维吉尼亚州。新赌场，维吉尼亚州、阿肯色州、波克县，然后在密苏里州，他们正在讨论在线体育博彩以及在奥扎克的新赌场。 所以实际上对于博彩来说相对安静，特别是与其他年份相比。 John Kilichowski -- 分析师 好的。那么最后一个问题。你们在本季度投入的资本中，有 1.5 亿美元用于威尼斯人。但你提到的另外 8000 万美元是贷款，我不知道我是否听到了那个贷款的条款或是哪个基金中的。 你能给我们更多关于那笔资本的细节吗？ Edward Baltazar Pitoniak -- 首席执行官 David？ David Kieske -- 执行副总裁，首席财务官 John，我是 David。很高兴和你聊。那 8000 多万美元是主要来自 Great Wolf 在 Foxwoods 的贷款增量提款，以及一些小额资金用于 Cabot 和 Canyon Ranch。所以之前宣布的贷款资金或之前宣布的贷款仍在提款计划中。 John Kilichowski -- 分析师 明白了。谢谢。 操作员 下一个问题来自 Capital One 的 Dan Guglielmo。Dan，你的电话已接通。请继续。 Daniel Guglielmo -- 分析师 嘿，大家好。谢谢你们回答我的问题。对于一些运营商来说，这个季度的收益很艰难，拉斯维加斯的疲软似乎在投资者心中挥之不去。在你们的经验中，这种拉斯维加斯的趋势会影响那里的赌场房地产的资本化率吗？还是说这太短期了，仅仅是拥有这些资产的性质？ Edward Baltazar Pitoniak -- 首席执行官 是的，Dan，很高兴和你聊。我会让 John Payne 提醒大家 MGM 在第三季度的入住率。但就资本化率而言，我认为资本化率可能更依赖于我们的房地产投资资本市场条件和一般估值趋势，而不是运营商的季度表现。John，你想谈谈吗？ John W. R. Payne -- 总裁兼首席运营官 我是一个正在恢复的运营商，Dan，正如你所知道的。所以我看到了关于我们两个最大租户 MGM 和 Caesars 表现的评论。你看看一些数字，他们在第三季度的入住率为 94%，平均房价也有所上升。我知道当你深入了解并且他们谈论即将发生的事情时，你会看到一些关于 F1 的关键评论，长期来看，F1 对这个城市是有利的。 短期内，这对这个城市也是有利的。它推动了一个非常缓慢的周末。与去年相比略有下降吗？我们需要拭目以待。但正如 Ed 和我所谈论的，我不确定如果一家酒店公司报告他们在第三季度的入住率为 94%，是否会为他们举办一场盛大的庆祝派对。 所以这很有趣，很难在每 90 天的周期内衡量这些大型资产。这些都是世界上最优秀的运营商。每当有事情发生时，他们都会想办法继续发展业务。当每个赌场在 COVID 期间关闭时，他们回来时的盈利能力比以往任何时候都要高。 所以，如果他们有一个艰难的 90 天，他们会在接下来的 90 天、180 天以及未来几年内找到解决办法。因此，我们对拉斯维加斯和在那里运营的团队感到非常乐观。 Daniel Guglielmo -- 分析师 我很感激所有这些细节，这很有道理。关于体验合作伙伴，从 RC 的角度来看，很难了解 Great Wolf、Cabots 和 Canyon Ranch 在这种复杂时期的表现。所以从高层来看，当你们与这些合作伙伴交谈时，他们在考虑哪些顺风和逆风？ Edward Baltazar Pitoniak -- 首席执行官 David，你想谈谈吗？ David Kieske -- 执行副总裁，首席财务官 是的，当然，很高兴能和你交谈。丹，很高兴和你交流。你看，当你深入了解每个合作伙伴时，他们都有非常独特的产品，这也是我们最初选择与他们合作的原因之一。因此，Great Wolf 作为一家没有博彩的赌场，其业绩持续稳健，可能在较弱的消费者和低端消费者中略有下降，这与博彩行业类似。 但是，这种产品的驱动目的地和价格的可承受性，你可以选择一天的行程，也可以选择五天的行程。而且你不会把假期从孩子们身上抽走。因此，他们的业务持续强劲。今年他们开设了四个资产，其中三个是今年开设的，另一个将在明年初在 Foxwoods 开业。 因此，这些资产的管道和表现都很好。然后我们谈到了朝圣高尔夫和 Cabot，终端消费者，高尔夫球手非常热衷于尝试新的球场。Cabot 在吸引新客人方面做得非常出色，他们为自己的资产进行的市场营销突出了他们提供的高尔夫体验的质量。然后我们过去和你谈到过的关于健康和正念，以及人们对长寿和更好生活的渴望。 因此，世界各地的 Canyon Ranch 表现良好，继续吸引客户，并提供无与伦比的服务水平。 Daniel Guglielmo -- 分析师 很好，谢谢你。非常感谢。 操作员 下一个问题来自高盛的 Caitlin Burrows。Caitlin，你的电话已接通，请继续。 未知发言人 -- -- 分析师 我是 Jeremy，代替 Caitlin 提问。我知道你们提到这是与威尼斯人开始的物业增长协议。还有其他具体的合作伙伴物业增长机会在考虑或即将接洽吗？谢谢。 Edward Baltazar Pitoniak -- 首席执行官 约翰？ John W. R. Payne -- 总裁兼首席运营官 我们持续寻找投资于我们当前资产的机会，特别是在拉斯维加斯的资产。我们没有任何要宣布的事情。但正如我在开场白中所说的，体育三角区，我们在这个日益增长和密集的区域拥有六个资产。我们希望在未来几年内有机会在这里投资，但目前没有任何要宣布的事情。 Edward Baltazar Pitoniak -- 首席执行官 是的，我只是想补充一下，对于那些不关注 MGM 的人，我建议你去看看他们的第三季度财报，其中有几页讨论了约翰·佩恩刚刚提到的内容，即加大 MGM 在 Allegiant、T-Mobile Arena 和即将到来的 A Stadium 周边运营的资产的密度和强度的机会。我们与 MGM 一起，可能是拉斯维加斯该地区密度提升的最大受益者。事实上，有一位信用分析师曾推测，当 A Stadium 投入运营时，MGM 将成为最大的受益者。 未知发言人 -- -- 分析师 明白了。这很有帮助。然后我想再问一个问题，随着 VICI 继续建立关系并探索获得经常性交易和增长的机会，你会说这些新关系中的大多数是在非博彩领域吗？ Edward Baltazar Pitoniak -- 首席执行官 约翰或大卫，你们想回答这个问题吗？ John W. R. Payne -- 总裁兼首席运营官 我来回答这个问题。我不会说这更多的是非博彩的。博彩方面仍然有机会。正如我们之前所说，非博彩的其他体验交易可能规模较小。 所以我们可能会有更频繁的小规模交易，这可能会导致更多的非博彩合作伙伴。但在赌场领域，尤其是在美国和全球范围内，仍然有许多与新合作伙伴的机会。 Edward Baltazar Pitoniak -- 首席执行官 是的。让我补充一下，因为已经有一段时间没有人问这个问题了。这当然与纽约博彩许可证的批准过程有关。但是，当——我应该说，如果那一天到来时，我们希望 MGM 获得我们在 Yonkers 拥有房地产的物业的完整博彩许可证，这将是 VICI 的一个重大物业合作伙伴增长机会。 未知发言人 -- -- 分析师 明白了。谢谢。 操作员 下一个问题来自 Jefferies 的 David Katz。大卫，你的电话已接通，请继续。 David Katz -- 分析师 谢谢你回答我的问题。我想你可能在某种程度上已经回答了这个问题，但我想再次回到非博彩机会，这些机会目前很小。约翰，我认为你提到过它们可能仍然很小。如果我们展望更长远的未来，开始考虑三到五年，它们能否变得少于 10% 或 15%？我并不指望你一定要给出一个数字，但请给我们一个愿景，说明这些机会如何能够变得更大和更长远。 Edward Baltazar Pitoniak -- 首席执行官 是的。我认为，大卫，我们考虑这个问题的方式实际上是如何在每年基础上建立我们的租金基础，目标是每年增长租金基础，大约 3% 左右，对吧？这将代表我们当前租金基础的每年大约 9000 万美元的新租金。因此，我们评估每一个机会，包括非博彩机会，看它们在多大程度上能够为租金增长贡献 1 个百分点、2 个百分点或 3 个百分点。因此，当我们谈论这些较小的交易，非博彩交易时，它们在 VICI 交易的标准下是小规模的。 按照传统净租赁交易的标准，它们实际上是相当大的，传统净租赁交易通常涉及购买每个店铺租金在 20 万美元到 40 万美元之间的商店，而我们所做的交易通常每个店铺的租金是数百万美元。 David Katz -- 分析师 好的，谢谢。完美。 操作员 我们今天的最后一个问题来自摩根士丹利的 Ronald Kamdem。Ronald，您的电话已接通，请继续。 未知发言人 -- -- 分析师 早上好。我是 Jenny，代替 Ron 提问。感谢您接受我的问题。我想首先深入探讨一下青少年体育或休闲体育领域。 您能否多谈谈这个领域的前景，不仅是在拉斯维加斯，而是全国范围内，您是否看到更多的增长机会？在接下来的三到五年里，您是否计划在这一领域进行更多的战略投资？谢谢。 Edward Baltazar Pitoniak -- 首席执行官 是的，Jenny。我们确实如此。我认为您可以看到某些私募股权公司在青少年体育方面的投资如何体现出来。Harris Blitzer 显然是一个很好的例子——或者我应该说，David Blitzer 的家族办公室是一个真正专注于青少年体育的公司的很好的例子，您可以在许多公司中看到这一点。 他们都在利用青少年体育作为青少年和家庭文化的关键组成部分的增长方式。现在很难准确判断未来几年青少年人口的情况，但我可以告诉您，确实有很多小孩子在外面。再说一次，我不确定数据是否完全反映出来，但我们昨晚在讨论万圣节的讨糖活动参与率时，我知道——Samantha 对康涅狄格州 Westport 街头游荡的孩子数量感到震惊。 外面有很多孩子，他们中的许多人将会在高水平上参加体育运动。我们认为对设施的需求只会不断增长。 未知发言人 -- -- 分析师 是的。我同意，青少年体育的数据确实有点难以获取。我想问的第二个问题是，您是否想讨论一下多元化战略的基调，承认 VICI 已经拥有相当多样化的租户基础。但是否有任何特定领域是您希望扩大当前租户基础的？您希望在未来有更多曝光的特定领域吗？ Edward Baltazar Pitoniak -- 首席执行官 John 或 David？ David Kieske -- 执行副总裁，首席财务官 [听不清] 请继续，John。 John W. R. Payne -- 总裁兼首席运营官 请继续，David。没事，继续。 David Kieske -- 执行副总裁，首席财务官 是的。我想问题是，Jenny，为了确保我听清楚了，是关于加拿大，对吗？如果我们看一下加拿大以及全球的情况，John 在他关于游戏运营商的评论中提到过，全球范围内有游戏和非游戏的机会。我们与许多人讨论过我们的团队如何真正绘制全球地图，并试图专注于我们可以购买房地产的地方，这与货币市场、法治、税制有关，某些国家对外国房地产所有权征收非常高的外税。因此，这削弱了一些竞争机会。 但具体到加拿大，我们显然已经进行了自那以来的第一次外国投资，之后我们进入了苏格兰和圣卢西亚。我们希望在边界北部进行更多的游戏和非游戏投资。我们认为那里有很好的运营商，良好的经济，以及我们希望进入的体验范围的优秀部分。因此，正如 John 所说，我们没有任何立即的计划，但希望未来会有更多的机会。 未知发言人 -- -- 分析师 完全有道理。感谢您的解释。 操作员 现在我将把电话交还给 Ed 进行一些结束语。 Edward Baltazar Pitoniak -- 首席执行官 是的。谢谢你，Adam。感谢大家今天的参与。嘿，猜猜看？这个 11 月 NAREIT 在哪里？我想这只是几周的事情。 它在拉斯维加斯。我们希望能见到许多人。我们有很多精彩的活动，将展示拉斯维加斯的动态，并与我们各自的银行合作伙伴联系，如果您对这些活动感兴趣。它们将会很有趣。 就这样，暂时再见。 操作员 [操作员结束语] 持续时间：0 分钟 电话参与者： Samantha Sacks Gallagher -- 执行副总裁，首席法律顾问和秘书 Edward Baltazar Pitoniak -- 首席执行官 John W. R. Payne -- 总裁兼首席运营官 David Kieske -- 执行副总裁，首席财务官 Barry Jonas -- 分析师 Ed Pitoniak -- 首席执行官 Anthony Paolone -- 分析师 John Payne -- 总裁兼首席运营官 Tony Paolone -- 分析师 Chris Darling -- Green Street Advisors -- 分析师 Smedes Rose -- 分析师 未知发言人 -- -- 分析师 Jim Kammert -- Evercore ISI -- 分析师 John Kilichowski -- 分析师 Daniel Guglielmo -- 分析师 Dan Guglielmo -- 分析师 David Katz -- 分析师 更多 VICI 分析 所有财报电话会议记录