如果美聯儲繼續降息，這隻股票可能會成為大贏家

利率對房地產行業的影響非常顯著。公司和個人通常借款來資助任何房地產投資的很大一部分。隨着利率上升，借款資金以資助新交易的成本變得更高，而較高的利率通常會對房地產價值產生壓力。

然而，在近年來為了應對通貨膨脹而保持高利率後，聯邦儲備委員會已經開始降低聯邦基金利率。它目前預計將在未來幾個月繼續降低利率。雖然這應該對整個房地產行業產生積極影響，但一些股票可能會從下降的利率中獲得更大的好處。其中之一是 EPR 房地產(EPR -0.83%)。以下是如果美聯儲繼續降息，這家房地產投資信託基金（REIT）可能會成為贏家的原因。

近年來面臨的逆風

EPR 房地產是一家專注於擁有體驗式房地產的專業 REIT，例如電影院、餐飲娛樂場所和其他景點。這一策略多年來帶來了豐厚的回報。自 1997 年上市以來，該 REIT 已為其股東提供了超過 1600% 的終身總回報，通過擴大其投資組合、現金流和分紅支付。

然而，該公司在近年來面臨了一些逆風，影響了其增長股東價值的能力。首先，疫情對其租户產生了重大影響，其中大多數不得不暫時關閉運營。這影響了他們支付租金的能力。因此，該 REIT 不得不暫停分紅一段時間，然後以較低的水平恢復分紅。

疫情對其影院租户產生了持續影響。其最大租户之一的母公司在 2022 年申請破產。該 REIT 能夠重新談判其租約，覆蓋其租給該租户的 57 個影院物業中的 41 個，這應該能在今年恢復約 96% 的破產前租金。

除此之外，較高的利率增加了公司的資本成本。其股價目前比疫情前的高峰低超過 35%，這也是其提供 7.5% 高分紅收益率的原因，儘管其分紅遠低於疫情前的水平。考慮到如此高的收益率和更高的借款成本，該 REIT 很難通過發行額外股本進行增值收購。

從逆風轉為順風

EPR 房地產的高資本成本限制了其近年來的增長能力，無法達到其可以通過支付分紅、資本回收收益和信用額度借款所產生的內部自由現金流來資助的水平。例如，EPR 房地產去年資助了 2.694 億美元的新投資，並計劃在今年投資 2.25 億到 2.75 億美元。這一投資率足以實現其每股運營資金（FFO）3% 到 4% 的年增長。這一速度也支持類似範圍的分紅增長。

鑑於其資本成本的限制，該 REIT 計劃在短期內繼續限制其增長，僅投資於可以通過內部產生的現金和信用額度借款來資助的項目，目前在 10 億美元的信用額度中僅有 1.69 億美元未償還。它現在非常謹慎，主要專注於高回報的開發和再開發項目。

然而，利率下降應該有助於降低其資本成本。較低的利率將減少其借款成本，並應該提升其股價。這將使公司更容易在未來資助額外的增值交易。例如，在 2019 年，該 REIT 投資了 7.947 億美元用於新的物業投資。同時，它最初預計在 2020 年將在新投資上花費 16 億到 18 億美元，包括一項預計為 10 億美元的遊戲場所收購，該收購部分由 2019 年出售的 882 百萬美元的非核心資產（主要是教育物業）資助。這些交易將使該 REIT 能夠繼續增長其分紅，而其分紅在疫情後的重置後遠低於之前的水平。

強勁的總回報潛力

儘管面臨資本成本的逆風，EPR 房地產目前仍提供了吸引人的總回報潛力。其分紅收益率超過 7.5%，現金流和支付每年增長 3% 到 4%，該 REIT 應該能夠從這裏產生雙位數的總回報。這假設其股價僅與其盈利增長率保持一致。

然而，如果進一步降息，它可能會成為更大的贏家。這將通過降低借款成本來幫助降低其資本成本。隨着房地產價值的增加，其股價也應該上漲。這一催化劑還將使該 REIT 能夠增加投資量，並在未來更快地增長其 FFO 和分紅，進一步增強其總回報潛力。