年末搶地大戰 央企國企頻拿 “地王”

臨近年末，房企開啓 “搶地” 模式，熱點城市 “地王” 不斷。

12 月 3 日，國企華髮股份以 34.5 億元總價拿下珠海主城一宗地，摺合樓面價 16007 元/平方米，刷新了珠海主城總價 “地王” 紀錄。

就在前一日，華潤中海聯合體才以 185 億元總價拿下深圳年度 “地王”。

11 月末，保利發展 33 億元奪得上海浦東唐鎮板塊單價 “地王”，樓面價 44008 元/平方米，溢價率 26.56%；綠城中國以 17.16 億元競得杭州東新板塊 “地王”；濱江集團以總價 39.54 億元競得杭州蕭山區奧體博覽中心地塊，宅地成交樓面價創造了杭州土地出讓史上第二高。

熱點城市接連誕生 “地王”，不僅帶動了百強房企前 11 月拿地總額同比降幅顯著收窄，同時也促進了各地土地出讓金的增長。

中指研究院分析師楊驍表示，北京、上海等一線城市接連出讓多宗高總價地塊，這些地塊均由頭部央企國企摘得，帶動 TOP100 企業拿地總額同比降幅顯著收窄。而拿地企業仍集中在央企國企和地方國資，民營房企拿地仍較為審慎。

同時，在一些業內人士看來，雖然一線以及熱點城市土地市場熱度回升，但土地市場也存在熱度不均的問題，整體而言，當前週期土地成交下滑的大趨勢仍未改變。

央企、國企補倉意志堅決

自 9 月底以來，在一系列樓市政策的推動下，土地市場的熱度也在逐步回升。

據中指研究院統計數據顯示，從 11 月單月來看，全國 300 城住宅土地出讓金同比增長 23.4% 至 3199 億元。土地出讓金上漲的一個主要原因就是年末核心城市加快推出優質地塊，助推房企拿地熱情。

土地市場熱度迴歸後，前 11 月百強房企拿地金額同比降幅也在收窄。根據中指研究院數據顯示，前 11 月，百強房企拿地總額 7431.8 億元，同比下降 31.5%，相較前 10 月降幅收窄 7.1 個百分點。

在新增貨值方面，華潤置地、保利發展和綠城中國位列前三，新增貨值分別為 1091 億元、1001 億元、958 億元。

不難看出，央企、國企主力拿地的格局並未改變。尤其是最近一個月，頭部央企、國企補倉決心較為堅定。

在上海第七批次土地出讓中，10 宗待拍地塊，華潤置地就報名了 8 宗，中海地產也報名了 7 宗，保利發展則報名 6 宗。從最終的結果來看，保利發展和華潤置地均競得 3 宗地塊，中海地產、越秀地產等均有斬獲。

而在北京和深圳，兩宗高總價地塊競拍中，均出現華潤置地和中海地產的身影，最終，北京地塊由中海地產單獨收入囊中，而深圳地塊則由兩家組成聯合體共同拿下。

一般而言，考慮到房企年度結算、資金流動等因素，年末房企的拿地熱情往往不如年初，但顯然今年的情況變了。這些央企、國企為何在年末爆發，拿地熱情高漲？

廣東省城鄉規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，一方面是進入 11 月以後，地方政府開始拿出 “壓箱底” 的地塊，地塊質量較高，另一方面，開發商進入補庫存階段。更重要的是，現在市場上供應的地塊沒有一系列限制，對開發商而言是空前的友好和讓利。有券商測算，今年出讓地塊的利潤空間在 10%~30%。

高溢價地塊頻出，地市冷熱不均

除了 “地王” 頻現，高溢價率也成為近期土地市場的顯著特點。

11 月底，在上海出讓的 10 宗地塊中，有 7 宗地塊是溢價成交，且溢價率均在 10% 以上，平均溢價率達到 20%，是上海 2024 年幾個批次土地出讓中溢價率最高的一批。其中，上海浦東新楊思地塊溢價率更是超過 40%。

同樣溢價率超過 40% 的還有成都出讓的高新區和錦江區 2 宗地塊。此外，11 月杭州城東新城單元地塊、奧體博覽中心地塊以及之江度假區單元地塊溢價率均超過 33%。

據中指研究院統計數據顯示，2024 年 11 月 22 個重點城市出讓的地塊中，溢價率超過 10% 的地塊有 18 宗，溢價率最高的達到了 46.1%。

不過，土地市場的回温目前還僅限於熱點城市優質地塊。

從全國市場整體情況來看，土地市場仍然處於下行週期。根據中指研究院數據顯示，今年前 11 月，300 城土地供應面積同比下降 21.5%，土地成交面積同比下降 28%，土地出讓金同比下降 21.7%。11 月單月，全國 300 城住宅用地成交面積同比下降 12.9%。

同策研究院研究總監宋紅衞認為，目前土地市場分化愈加明顯，開發商戰略佈局的重點已經由原來的佈局核心一二線城市向重點一線城市轉移，尤其是核心城市的核心地塊，成為頭部房企競爭的重心，這也是高溢價地塊產生的原因。

但宋紅衞表示，其實現在的土地市場並不是升温的態勢，僅僅是個別地塊有熱度，整體都不太好。局部地區的 “地王” 頻發，説明整個行業的避險情緒比較高，其實更凸顯了樓市下行壓力。

對於接下來土地市場的走勢，宋紅衞認為 “會進一步下行”。因為只有核心區域的地塊才有人搶，而現在核心地塊不多，從供應量上來看是下降的；同時，從庫存角度來看，一線城市如上海，其核心區域庫存量也在上升，而客户量是相對穩定的，之後也會面臨去化壓力。

“明年房企拿地只會更加謹慎，只會挑最優質的地塊。明年也會有 ‘地王’，但量會更少。” 宋紅衞表示。

本文作者：付珊珊，文章來源：中國房地產報，原文標題：《年末搶地大戰 央企國企頻拿 “地王”》

風險提示及免責條款

市場有風險，投資需謹慎。本文不構成個人投資建議，也未考慮到個別用户特殊的投資目標、財務狀況或需要。用户應考慮本文中的任何意見、觀點或結論是否符合其特定狀況。據此投資，責任自負。