作者 | 周智宇 編輯 | 張曉玲 新年伊始,碧桂園董事會主席楊惠妍動作不斷。 給出境外債重組方案不久,1 月 14 日晚間,碧桂園又交出了 2023 年全年及 2024 年中報。兩份財報補齊,讓碧桂園港股離復牌更進一步。 作為曾經的 “宇宙第一房企”,行業週期的波動帶來的資產重新定價,讓它在過去兩年錄得鉅額虧損;兩份財報又讓外界看到,碧桂園在努力做好保交樓工作、三年累交付超 170 萬套的同時,依舊有超 700 億淨資產,保障着自身經營能力。 接下來,發誓拼盡全力,扭轉碧桂園當前困局的楊惠妍和碧桂園管理層們,也將帶着碧桂園繼續闖關,直到徹底上岸。 按照碧桂園給出的預期,其對在 2025 年上半年與境外債權人就債務重組達成一致有信心。在債權人和控股股東家族的支持下,碧桂園的資產負債表會逐步修復。在此之後,它也要尋找自身在行業下半場當中的全新定位,找到新活法。 碧桂園接下來能否走通新路,會是個重要觀察點,從中窺得這個行業能否重獲新生,走向未來。 拐點 去年 4 月,因遲遲未刊發 2023 年財務業績,碧桂園開始停牌。按照港交所相關規定,連續停牌達 18 個月,港交所有權取消公司的上市地位。 如今,不到 9 個月,碧桂園補發了 2023 年全年財報和 2024 年中報,讓其有充裕的時間完成接下來複牌的相關流程。也側面反映出楊惠妍希望碧桂園儘快回到正軌的決心。 1 月 14 日晚間公佈的兩份財報,從財務層面,展現出碧桂園的風險已充分釋放,接下來則是輕裝上陣,恢復元氣。 2023 年年報顯示,碧桂園歸屬股東淨虧損為 1784 億元。碧桂園方面解釋,這主要是因為它計提了大額存貨減值準備。其中,對在建物業及持作銷售的已落成物業,以及部分應收款項存在無法回收的風險,計提金融資產及財務擔保減值損失淨額兩項,合計減值金額就達 1196 億元,佔當期虧損額大頭。 在市場的下行期裏,受市場價格波動影響,資產價格不斷縮水,房企都進行了一定的存貨減值。這是基於會計的謹慎性原則所作的一種穩健處理,以準確反映存貨的真實市場價值。 過去三年裏,包括萬科、融創等房企也都作出過大額減值的動作。而對於存貨大量在三、四線及以下城市的碧桂園來説,存貨價值縮水也不可避免。 積極的信號是,大額存貨減值的影響已在 2024 年逐漸減少。2024 年上半年,碧桂園存貨減值計提大幅減少為 27 億。這基本可以判斷,碧桂園已將存貨減值大部分出清。 也有投資者表示,碧桂園大額減值為接下來困境反轉做好準備,長期來看利於股東。 的確,由於存貨的公允價值會隨市場情況波動,房地產的會計週期和利潤結算週期之間也存在一定時間差,隨着外部環境逐漸回暖,這部分減值未來也可能轉回。 隨着大額存貨減值的減少,碧桂園的虧損額也在 2024 年收窄。2024 年上半年,碧桂園歸母淨利潤為虧損 128.42 億人民幣,較 2023 年同期大幅收窄。碧桂園方面透露,預計 2024 年全年虧損會同比大幅收窄。 頗為不易的是,碧桂園在過去三年還努力完成了保交付的工作。過去三年累計交付約 170 萬套房屋,交付量在中指院等機構的第三方榜單中一直位列第一。 接下來,碧桂園仍有 20 萬套房屋交付任務。碧桂園方面也表示,會依託當前各項利好政策,積極爭取政府支持,努力盤活各類大宗資產及沉澱資金,竭盡全力獲取一切資源支持交付工作的開展。 隨着交付高峰期過去,碧桂園接下來 “保交樓” 的任務和壓力隨之降低。它也能夠在順利完成短期保交付的任務後,朝着中期 “保主體” 的目標繼續前行。 破局 這輪地產調整週期,已然持續了四年。期間,有如吳亞軍、凌克、陳啓宗等地產大佬隱退,也有人深陷囹圄,但也有像楊惠妍這樣,從父輩手裏接過公司、仍奮戰在一線的 “地產二代”。 楊惠妍在接班時曾強調,她一直把自己定位成職業經理人。現實則是,“地產二代” 的光環不再,擺在她面前的是一道道難題。尤其是她所掌舵的是艘總資產超萬億的巨輪(截至 2024 年 6 月底為 1.08 萬億),承受的壓力、前行的難度都遠高於其他房企。 如何守住父輩創下的基業?如何在資源有限的情況下,完成保交付任務?保交付後如何修復碧桂園的信用,帶着碧桂園走向房地產行業的下半場?這都考驗着楊惠妍和一眾碧桂園管理層的智慧。 他們做出了不少努力。從 2022 年以來,碧桂園通過折價處置公車、大宗資產、難去化商業類沉澱資產等動作,回籠資金超 600 億。去年底,碧桂園還將手頭持有的長鑫科技約 1.56% 股本出售,換來約 20 億元,主要用於保交樓等項目建設開支。 楊惠妍家族也一直通過各種方式給予支持。 2021 年至今,楊惠妍家族作為控股股東累計向公司提供摺合約 96 億港元的無息無抵押借款等現金支持;此外,還以自持的其他資產,為碧桂園在銀行間市場交易商協會發行的 15 億中期票據提供了擔保。 但在銷售還未明顯回暖、房企融資渠道受阻的情況下,碧桂園還需要獲得債權人的諒解與支持,才能走出當前困境。 從最新披露的財報也可以看到,截止 2024 年中,碧桂園經營活動產生的現金流為-1.85 億元,融資活動產生的現金淨額為-26.70 億元,靠着持續售出手頭資產、股權,才讓讓投資活動產生的現金淨額保持了正值,為 24.32 億元。這種持續失血的狀況不是長久之計。 優化碧桂園的資產負債表,是它走出困境的關鍵一步。碧桂園也在 1 月 9 日,對境外債重組提出一攬子方案,目標是減少債務最多 116 億美元、到期時間延長至最多 11.5 年,以及將平均借貸成本從重組前的 6% 降至重組後每年 2%。 知情人士稱,碧桂園已經收到不少債權人的表態,表示願意長期支持公司度過當前的難關,同時期望公司能夠儘快完成重組。碧桂園方面也表示,已與七家知名銀行組成的協調委員會達成共識,該委員會持有貸款佔未償本金約 48%。 待債務展期成功,碧桂園也能夠進一步輕裝上陣,從債務的泥潭中脱身而出,將主要精力放在日常經營上。正如一名專事債務重組的外資機構主管對華爾街見聞所言,在可控的時間裏與債權人達成一致非常重要,企業才能夠在重組完成後,健康上路。 這也會為碧桂園經營狀況的根本改善奠定基礎,碧桂園也能夠為其他出險房企走出困境,提供一個可借鑑的範式。 楊惠妍也堅信,在碧桂園全體員工的共同努力下,一定能夠完成 “非常之功”。 更長遠的來説,房地產仍然是一個規模龐大的市場,接下來碧桂園也應尋找新的機會並找到自身位置。地產開發業務之外,碧桂園也持續探索建築科技和代管代建兩項新業務,並在過去兩年裏實現了獨立市場化運作。屆時,碧桂園也將不只是一個開發商,而是一個建築科技公司。 那個矇眼狂奔的房地產黃金時代終是回不去了。接下來任何房企、行業裏的人,也都會以全新的姿態出現世人面前。前提是,活下去。楊惠妍和碧桂園仍需要繼續全力以赴。