最近杭州二手市場，熱鬧得有點過分

這個春天的全民頂流，除了哪吒就當屬杭州了

年後的話題之王可不只六小龍，因為杭州樓市也強勢歸來了

爆火程度幾乎可以用過分兩個字形容

在上海、在深圳我們管這波叫行情 “小陽春”，但杭州不一樣，本地媒體對這波量價齊升的形容是“大陽春”

有多大呢？

幾個天量數字鋪天蓋地，直接砸穿了我的認知

二手帶看量持續衝破上限：37.55 萬、41.2 萬、43.2 萬....

連帶着中介的日子也好起來了：杭州貝殼單日下定量 373，創了近 5 年新高

不僅帶看、成交量上漲，成交價也不斷刷新樓市天花板：九溪玫瑰園成交單價近 40 萬/㎡，遠超上海

去之前我是有一定心理準備的，但明顯準備少了

相信很多人和我有一樣疑問：這些數字是真實的麼

市場到底真熱鬧、還是短暫瘋狂？以及為什麼這次杭州回暖異常用力？

隔着網線千看萬看，不如去到一線

所以杭州，我又來了

只是沒想到實地看完幾個熱門板塊，真實情況要比想象中複雜意外得多

01 “大户型已經有點不夠賣了”

踏上杭州這塊熱土之前，我也沒想到，市場最突出的變化會發生在大户型身上

近兩年杭州大户型成交佔比逐年上升

我選取了 120-140㎡這個面積段，去年成交環比增長了 2.1%

今年大户型二手房源的表現更加極致

一天之內，我市調了 5 個熱門板塊代表小區，中介反饋都是大户型最搶手

年後活躍在核心板塊的看房者，基本是這座城市最新一批的高端購買力

而他們對大户型的集中需求，已經反饋到市場前線

簡單來説就是賣得非常好

最直觀的畫面就是帶看量飛速增長

比如亞運村的桂冠東方，主力户型是純粹四房和大三房

基本都在 120 平以上了

2 月帶看人數達到 1072 人，平均下來每週就有 268 人

而且進入 3 月熱度依然繼續攀升

不過考慮 2 月初的幾天還在過年期間，我們從 3 月 3 日開始統計，第一週帶看人數也達到了 370 人

用一週時間完成了 2 月的三分之一

其次成交量也很誇張

申花的次新房馥香園本身 170㎡起步，也是妥妥的大平層改善豪宅

年後產證才剛下來，但已經成為杭州二手市場的流量擔當

從 2 月 10 號第一套成交開始，到月底，短短 18 天，貝殼已經公開成交 23 套房源了

市調當天，中介告訴我這個小區年後基本日均一套的水平，多的時候一天 2、3 套

截至上週的 3 月 13 日，總成交量已經來到 53 套

我粗略算了下，平均每天賣出去 1.7 套千萬級別的豪宅

甚至半夜都不休息

可見杭州這批高端購買力有多誇張了

但賣得多已經不算真正的熱鬧，杭州這波大陽春的底氣在於

它還能賣得更貴

馥香園成交單價普遍站上了 7 萬 +，最高的一套已經突破 8.3 萬/平

而當初的開盤均價在 5.5 萬/平左右，典型的買到就是賺到

除了豪宅，剛需大盤如今也在上漲

拿未來科技城的翡翠城四期來説，作為板塊天花板小區

中介只跟我説了四個字：簡直瘋漲

從去年 10 月開始到今年 2 月份，整個成交均價一直往上走

一套 120 多平四房，去年 9 月 440 萬還能拿下

但今年，一般的樓層和户型成交價已經到了 480 萬

我看房前一天，中介手裏剛成交了一套 3 樓的 4 房，採光視野並不算很好

但成交價已經到了443 萬

這個數字當下還挺能刺激到我的，可想而知，面對如今市場

那些和我一樣有四房需求的人，難免會陷入到理性和焦慮來回拉扯的情緒當中

02 因為大户型的低價四房正在逐漸消失

對於剛需來説，倒不至於無房可買

畢竟市面上大部分房源還在以價換量，選擇依然很多，但這波大户型已經先漲起來了

最先感受到這陣情緒的就是高端置業羣

印象最深刻的是翡翠城中介的一句原話：現在四期的四房賣太快了

尤其價格美麗、品質上乘的大户型，基本靠搶

如果我手握 400 萬出頭買四房，除了毛坯，範圍內的房源選擇只剩低樓層和頂樓

想買品質好點的大户型只有 2 條路可走

要麼增加預算，要麼下手夠快

中介透露，3 月初他們平台上新一套 10 樓大四房，各方面性價比都不錯

剛出來時一個外地客户還沒看房就提前下定了

但簽約速度畢竟比不上本地買家，最終沒能搶過

這批低價好房目前已經消耗得差不多了

如今很多屬性一般的房源，掛牌價也在陸續上調

比如翡翠城三期的一套大三房

不僅是 4 樓，還是臨街位置，站在客廳受車流噪音還是挺大的

但去年底掛牌價 400 萬，今年房東又上調到 420 萬

中介跟房東溝通下來，就是看着這波行情不錯，希望可以賣高點

這樣的情況不在少數

大部分之前降價的房源，如今有不少開始回調價格了

我找到了一條比較完整的房源時間軸

大概可以説明這半年杭州二手房東的心路歷程

這套高樓層的 134㎡四房，去年夏天掛牌價 478 萬，一個月後直接降價 33 萬

到 8 月又降了 5 萬，底價一再突破

但即便如此也還是沒能賣掉

到今年 3 月份，可以看到房東心態的一個很大提升，直接漲回去 20 多萬

而且按照現在這個氛圍，這批房東的掛牌預期還在水漲船高

因為看房的人一波接一波，房東心態很難不發生變化

市調當天我最後看的一套房源位於小區最深處，屬於品質比較好的低密洋房

看完出來門外還排了一對小夫妻

哪怕當天下了一天雨，也不能澆滅他們的看房熱情

本質上，這就是一個買家意願比賣家更強烈的市場

03 於是房東們反而不着急了

不同板塊的五六個中介都跟我説了一句類似的話：最近房東心態有點變化

現場市調一天下來，我的感受是這個變化還不小

基本上 “一天一個樣” 完全不算誇張

面對略顯急迫的購房者，一部分房東逐漸硬氣起來了

比如説談好價格臨簽約，遲遲不簽字

因為同時還在對接另一個意向購房者，看誰出價更高就籤給誰

以及帶看上也不如去年積極配合了

中介跟我分享了最近他手裏的一個極端房東，年後掛牌預期太高

客户預算達不到這個標準，談過好幾次價格都不允許看房

甚至，一些房東直接把自家房源掛到最高，試圖頂破天花板

最典型的就是馥香園

上個月剛成交了一套 8 萬/㎡的房子，轉身就有房東掛到了 10 萬

當然房子本身屬性確實好，屬於中高層，南北通的 5 房 4 衞

掛牌總價 2780 萬，還不包括車位，摺合均價 10 萬/㎡

這個舉動在中介看來，並不是誠心要賣，更多的還是湊熱鬧

果然我翻了翻調價記錄，3 月 9 號房東又降下來 150 萬，最新掛牌價 2630 萬、單價 9.5 萬/㎡左右

目前同户型房源基本保持在這個水平

從掛牌情況來看，房東們都在躍躍欲試

二手房業主指導價開始重出江湖

不知道各位還記不記得前兩年的杭州房東聯盟

最近，這個神秘的江湖組織又開始現身了

網傳市中心某盤的業主羣內，就流出了一份二手房掛牌指導價

如果掛牌價低於這個業主指導價，輕則退羣、重則網爆

這種氛圍和我年前市調的體感完全不一樣

當時市場風氣還是轉售為租，賣不掉的房東們都跑去了租賃市場卷價格

但還沒到 3 月，情況完全反了過來

春風又綠江南岸，房東們又陸續迴歸二手市場迎接新一輪戰鬥了

04 發現了麼，這次杭州的熱鬧真有點不一樣

去年 10 月到現在，從慢回彈到核心板塊瘋漲，已經持續了半年時間

從未科的翡翠城、錢江的桂冠東方，到今年申花的馥香園....

被大户型房源點燃的這波行情似乎才剛剛開始

為什麼會出現這樣的畫面？

其實不難理解，這兩年我們市調杭州很多次

最大的原因就是，這座城市一直在批量製造新貴

春節過後杭州從電商之都脱胎換骨，成為 “AI 第一城”

你會發現這座城市的產業變化一直踩在時代的最熱點，每一個風口的造富能力都是最強的

所以我們也才能看見剛開年杭州就賣掉了一套過億的豪宅

單價 40 萬/㎡的九溪玫瑰園

可見這批新貴的購買力已經強到離譜

而大部分新錢客户又基本以家庭為主，明顯特徵就是一步到位型

所以對大户型需求越來越強烈

特別是四房，中介透露他對很多客户的建議都是：能衝就往上衝一把

尤其當下追漲殺跌的情緒裏

此刻如果準備買房或置換，似乎是最好的上車時間

另一邊，也是土地市場刺激了樓市

短短 2 個月內，杭州就刷新了 3 次地王，堪稱王中王

而且都在核心板塊，按照現在不限價政策，這波新房的上限可以拉到很高

簡單來説就是越來越貴

這麼一看目前二手價格反而佔了不少優勢

比如馥香園，很大程度上就受到了湖墅地王的影響

兩者距離不過 1 公里左右

未來地王入市，可能遠超馥香園目前的均價水平

於是衝着這個性價比，連帶着投資客們也開始迴歸了

限購解除後，很多温州、寧波人來杭買房，前幾站就是馥香園這樣的核心小區

反倒是我們以為的六小龍，其實對於樓市實質性的刺激並不太大

不過城市本身的利好也確實帶來了一些信心

這也是我們看到杭州二手市場和上海、深圳、甚至南京....不太一樣的地方

都是回暖的風，杭州的背後是紮根在這座城市裏的大批新貴

對比下只有本地老錢的南京、和坐擁全國富豪的上海

杭州這波二手行情博弈，明顯韌性更足，也還有很高的想象空間

本文來源：真叫盧俊，原文標題：《最近杭州二手市場，熱鬧得有點過分》